В втором квартале 2024 года средняя цена 1 кв.м. на первичном рынке Москвы составляет 465,6 тыс. руб., – сообщил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Для сравнения, в 2014-2019 гг. 1 «квадрат» в столичных новостройках, напротив, подешевел на 4,3%. По словам эксперта, снижение цены московского первичного жилья во второй половине 2010-х гг. не говорит о падении его ликвидности. Отчасти эта ситуация объясняется изменением структуры экспозиции. В 2014 году в общем объеме предложения преобладал бизнес-класс, а в 2019-м – уже массовый сегмент. Кроме того, цена падала в результате кризиса 2014 года, а затем стагнировала, так как отсутствовали драйверы роста.
Тем не менее, по отношению к 2014-2019 гг. можно смело говорить о стагнации, так как цены росли максимум на уровне инфляции. Дело в том, что этот период в меньшей мере был насыщен внешними событиями, влияющими на динамику покупательской активности. Можно выделить только небольшой спад продаж после «крымской весны». В свою очередь, на 2019-2024 гг. пришлось множество знаковых событий, меняющих рыночную конъюнктуру: переход отрасли на проектное финансирование, пандемия, внедрение ипотеки с господдержкой и др.
Продажи временно просели после объявления мобилизации в 2022 году, но рынок быстро восстановился, так как отечественная экономика продемонстрировала устойчивость к внешним вызовам. В 2023 году был установлен рекорд за всю историю рынка по числу зарегистрированных договоров долевого участия – свыше 100 тысяч. Максимальное количество сделок за историю рынка связано с повышением ключевой ставки и ажиотажным спросом.
В 2019-2024 гг. рост цен охватил весь первичный рынок Москвы. Но в разрезе сегментов динамика выглядит неоднозначно. Согласно данным Сырцова, в массовом сегменте за минувшие пять лет квадратный метр подорожал на 95,7% (до 326,1 тыс. руб.), в бизнес-классе – на 88,8% (до 449,7 тыс. руб.), в премиум-классе – на 35,4% (до 663,8 тыс. руб.й), в элитном сегменте – на 84,8% (до 1,8 млн руб.), в Новой Москве – на 106,6% (до 245 тыс. руб).
«Статистика не обманчива, но ее важно корректно интерпретировать, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development – С одной стороны, премиальное жилье за прошедшие пять лет подорожало в меньшей степени, чем новостройки других сегментов. С другой, это объясняется исключительно наметившимся трендом на децентрализацию жилья премиум-класса. В начале II квартала 2019 года в ЦАО находилось 63,8% премиальных новостроек, сейчас – 29,4%. Естественно, независимо от характеристик, жилье за пределами исторического центра стоит дешевле.».
Отметим, что за последние пять лет цены на рынке первичного жилья существенно выросли не только во всех сегментах, но и во всех округах Москвы. И все же темпы удорожания отличаются. Максимальный рост цен зафиксирован в ЮАО (+133,2%), минимальный – в САО (+67,8%).
– Резкий рост стоимости новостроек на юге Москвы обусловлен, главным образом, интенсивным развитием локации, – отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Активно обновляется транспортная инфраструктура округа: за последние годы открыты станции метро БКЛ, построены новые транспортные развязки, включая мост через затон Новинки, реконструирован Южный речной вокзал, запущено регулярное сообщение электротранспорта по Москве-реке.
Кроме того, на юге Москвы строятся современные социальные и рекреационные объекты. Самый яркий пример – кластер «Остров Мечты» на Нагатинском полуострове.