Ужесточение условий кредитования довольно сильно ударило по сегменту новостроек. Так, в январе 2024 года в России было выдано 75,9 тыс. ипотек — это сразу в 2,5 раза меньше, чем в декабре. Повышение ключевой ставки ЦБ РФ привело к тому, что сегодня льготную ипотеку банки выдают под 16-19% годовых. Фактически, если гражданин берет ипотеку на 20 лет под 18% на «однушку», стоимостью 8,3 млн рублей в новостройке, то по итогу он выплатит банку 18 млн рублей с процентов за свою покупку, то есть почти три фактические стоимости своей квартиры. А если он оформит жилищный кредит на 30 лет, то при выплате строго по графику переплатит за жилье сумму в четыре раза больше его первоначальной стоимости.
«При таких высоких процентных ставках будет не слишком много желающих взять ипотеку, но наверняка найдутся люди с официальными зарплатами выше 100 тыс. рублей в месяц, которые нуждаются в отдельной квартире, — говорит ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. — Например, если достаточно обеспеченная молодая семья хочет обзавестись собственным жильём. Возможно, кормилец семьи или муж и жена вдвоём могут взять ипотеку даже на таких условиях». Чтобы не нести большие расходы по обслуживанию ипотеки, лучше либо откладывать собственные средства на покупку жилья (если, конечно, доходы это позволяют), либо арендовать жильё, предложила аналитик.
«Сейчас доля покупок квартир с использованием ипотеки на рыночных условиях не превышает 3-4% от общего кредитного портфеля, и это говорит о фактической недоступности таких программ для населения», — продолжает разговор директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. Сейчас, если потенциальный заемщик не попадает ни под одну из ипотечных программ с господдержкой, у него, по сути, есть несколько базовых вариантов действий. Во-первых, можно купить квартиру сейчас, пока цены стабилизировались, и платить большие проценты какое-то время, а затем, когда ЦБ снизит ключевую ставку, рефинансировать кредит. Второй вариант — дождаться, когда ставки по рыночным программам снизятся хотя бы до 12-13%, посоветовал эксперт.
Но, как оказалось, на рынке есть и необычные решения, связанные с теми, кто уже имеет льготную ипотеку. По словам основателя управляющей компании Smarent Виктора Зубика, можно обратиться на рынок переуступок. «Некоторые банки выдают семейную или IT-ипотеки для сделок по переуступке: можно найти новостройку с «ключами» в этом году, купить там жилье у физического лица, а не у застройщика, и получить льготную ипотеку», — пояснил он.
Кроме того, при текущих высоких ставках ипотеку сегодня люди могут брать для короткого перекредитования. «Например, если человек хочет «закрыть» сделку деньгами от продажи другой квартиры, но покупателя пока нет. Чтобы не упустить понравившийся вариант, он вполне может взять ипотеку под высокий процент на несколько месяцев, которую в короткий срок закроет деньгами с продажи жилья, — пояснил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Другой вариант — когда есть большой первоначальный взнос, почти вся сумма, необходимая для покупки, но немного не хватает». А те, кто могут подождать, пусть лучше так и сделают, советует эксперт: с большой долей вероятности стоимость жилья будет снижаться в среднесрочной перспективе, по крайней мере на вторичном рынке. Темпы роста цен замедляются, стоимость квадратного метра на «вторичке» уже топчется на месте: в январе-феврале динамика цен не выходит за рамки статистической погрешности.
Репченко уверен, что значение дешевой ипотеки переоценено. Не низкие ставки по кредитам делают жилье доступнее для людей, а приемлемая стоимость квадратного метра. А за последние 3-4 года цены на жилье по всей России выросли примерно вдвое. Чтобы ценовой «пузырь» на рынке жилья рассосался и квартиры стали доступнее для покупателей, в том числе и в ипотеку, государству не нужно ничего делать в части поддержки спроса: рынок все отрегулирует сам. Недостаточные объемы продаж заставят и застройщиков, и продавцов-частников опустить ценник, и спрос вернется, уверен аналитик.