Причина миграции покупателей жилья в Московском макрорегионе в целом понятна. «В Москве после снижения максимальной суммы кредита до 6 млн руб. льготная ипотечная госпрограмма под 8% фактически завершилась», — заявил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По его словам, при минимальном взносе в 30% взять кредит под 8% можно на квартиру стоимостью не выше 8,5 млн руб. За такие деньги можно купить только небольшую студию на окраине столицы. Да и то надо будет потратить на поиски много времени.
Ужесточение условий по льготной ипотеке уже сказывалось на спросе. В январе количество заявок на льготную ипотеку в Москве, по подсчетам РБК, упало год к году на 36,2%. Продажи по рыночной ипотеке фактически встали: желающих купить квартиры по запредельным кредитным ставкам в 17–18% немного. В результате по итогам первого месяца года спрос на новостройки в Москве упал в два раза. И это только начало, предупреждают аналитики.
Несмотря на снижение спроса, цены на столичные новостройки стоят на месте. «Благодаря ажиотажу в третьем квартале 2023 года застройщики продали больше, чем планировали, получили хорошую прибыль и накопили значительный объем средств на эскроу-счетах, поэтому могут достаточно долго «прожить» и при низком спросе. Но, возможно, на фоне снижения спроса увеличится число скидочных и акционных предложений», — полагает Репченко.
В этих условиях граждане с невысокой покупательской способностью устремились в Подмосковье. Как сообщила руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева, жилье в Московской области дорожало меньшими темпами, чем внутри МКАД. Так, новостройки ближнего Подмосковья на фоне роста цен в массовом сегменте старой и Новой Москвы до 327,5 тыс. руб. и до 243,5 тыс. руб. стали более выгодной альтернативой приобретения жилья. «Разница в ценах сохраняется на уровне 60% с комфорт-классом старой Москвы и 16% — с уровнем Новой Москвы», — добавила эксперт.
По расчетам гендиректора портала «Мир квартир» Павла Луценко, с февраля 2023 г. по февраль 2024 г. в городах-спутниках Москвы в среднем 1 квадратный метр подорожал на 7%, а средний лот — на 6,3%. Сейчас при российской столице самые дорогие города-спутники — это Реутов, где метр новостроек стоит 250 195 руб., а квартира целиком — 11,3 млн руб. (см. таблицу), Долгопрудный (233 352 руб./кв. м и 11,2 млн) и Красногорск (227 159 руб./кв. м и 10,5 млн).
Наиболее дешевые среди ближнего круга — Лыткарино (143 897 руб./кв. м и 5,6 млн руб.), Щелково (149 607 руб./кв. м и 8,7 млн) и Домодедово (149 659 руб./кв. м и 7,2 млн). В среднем квадратный метр новостроек в городах ближнего Подмосковья стоит 192 554 рубля, а средний лот на рынке — 9 134 800 руб.
За последние 12 месяцев из 17 городов-спутников «квадрат» новостроек вырос в цене в 15, в 2 городах снизился. Больше всего он подорожал в Долгопрудном (+15,2%), Реутове (+13,6%) и Балашихе (+13,5%). Падение цены отмечено в Подольске (-3,4%) и Лыткарине (-1%). В Лобне (+0,2%), Одинцове (+2,6%) и Видном (+3,5%) цена выросла незначительно.
Специалисты зафиксировали еще один любопытный тренд — продолжает сокращаться площадь средней квартиры в новостройках. За последний год она сократилась еще на 0,4 кв. м.
«Из-за выросших цен на квартиры наблюдается переток спроса с рынка московских новостроек на рынок подмосковных — главным образом в ближнюю зону. Покупатели стараются уложиться в как можно меньший бюджет, учитывая, что ипотека дорожает, а условия по льготным программам ужесточаются. Сейчас квартиры в городах-спутниках столицы на 45% дешевле, чем внутри МКАД», — заключил Павел Луценко.
По оценке аналитиков Est-a-Tet, в Московской области наибольшим интересом у покупателей пользуются жилые комплексы, расположенные в пределах 30 км от МКАД и относящиеся к комфорт-классу. Самые востребованные — квартиры стоимостью до 10 млн руб.