Льготная ипотека начала привлекать пристальное внимание властей несколько месяцев назад. В частности, Банк России в октябре указывал на возможный перегрев рынка недвижимости из-за действия этой программы и попросил правительство хотя бы ужесточить требования по ней. Власти к призывам регулятора прислушались. В частности осенью был увеличен первоначальный взнос с 15% до 20%. Это дало свои результаты, что заметили участники рынка. «Охлаждение рынка началось уже в середине осени после первого повышения первоначального взноса до 20%, — говорит директор по продажам ГК «Гранель» Элина Ханнанова. — В октябре и ноябре на программу «Ипотека с господдержкой» пришлось 20% и 23% покупок квартир с привлечением кредитов. Хотя в сентябре показатель был более чем в два раза выше — 50%». Однако в Банке России посчитали это недостаточным и ужесточили риторику. В декабре председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина прямо заявила, что льготная ипотека должна быть завершена в июле будущего года. Оставить следует только адресные формы поддержки жилищного кредитования, например, семейную ипотеку. Одновременно власти решили ужесточить требования по действующей программе. И это не только повышение до 30% первоначального взноса. С 23 декабря по льготной ипотеке на новостройки нельзя будет взять дополнительную сумму кредита (так называемую комбинированную ипотеку) по рыночным ставкам. До этого сумму кредита можно было повысить до 30 млн рублей в регионе «двух столиц» и до 15 млн рублей — в остальных. Теперь эта возможность сохранится только в рамках семейной ипотеки и ипотеки для IT-специалистов.
По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, снизив максимальную сумму кредита до 6 млн рублей, власти практически свернули льготную ипотеку в столичном регионе .Теперь с минимальным взносом 30% и максимальным лимитом в 6 млн рублей в рамках льготной ипотеки можно претендовать на квартиру стоимость не более 8,5 млн рублей. По московским меркам это небольшая студия на окраине, поэтому спрос на льготную ипотеку и в целом на новостройки на фоне ужесточения условий госпрограммы существенно снизится, но не катастрофично — на рынке остается еще семейная ипотека. Тем не менее, просевший спрос будет давить на цены. Возможно, охлаждение рынка будет более заметно после 1 июля 2024 года, если власти не передумают отключать госпрограмму льготной ипотеки для всех. Отказ от массового субсидирования ставок урежет спрос. Но покупатели от этого только выиграют: продажи просядут, и застройщики будут вынуждены пойти навстречу потребителям и пересмотреть цены, в сторону понижения подчеркнул эксперт.
Однако есть мнение что единственное, к чему приведет решение властей ужесточить требования по льготной ипотеке — это перераспределение спроса. Покупатели просто переедут за город. «Падение спроса на проекты комфорт-класса в границах старой Москвы составит 30%, а вот спрос на проекты в Московской области, напротив, увеличится на 15-20%», — полагает генеральный директор «Главстрой-Недвижимость» Алексей Гусев. По его словам, изменения требований программы льготной ипотеки существенно сужают доступность жилья в массовом сегменте, в первую очередь в границах старой Москвы, где на долю ипотечных сделок, согласно открытым источникам, приходится более 70%. Сегодня средняя цена квартиры комфорт-класса в границах старой Москвы колеблется в районе 15,5 – 16 млн рублей, в Новой Москве — порядка 11 млн рублей, в Московской области — около 9 млн рублей. Исходя из этого можно сделать вывод, что выиграют проекты в первом поясе Подмосковья, так как максимально допустимая цена лота с учетом новых ограничений на льготную ипотеку — 8,6 млн рублей при первоначальном взносе 30%, уверен эксперт.