Статистика подтверждает нарастающую тенденцию. По данным «Индикаторов рынка недвижимости», в «старой» Москве цены в ноябре выросли на 0,8% (плюс на столько же в октябре), достигнув в среднем 269 тысяч рублей за квадратный метр.
В Подмосковье рост есть, но символический. В прошлом месяце стоимость «квадрата» увеличилась на 0,3% (до 154 тысяч) — после снижения на 0,2% в октябре. В Новой Москве цены уже второй месяц стоят на месте (203 тысячи рублей).
Руководитель аналитического центра Олег Репченко говорит, что на вторичном рынке в пределах МКАДа небольшой рост цен худо-бедно поддерживают оставшиеся покупатели с одобренной по «летним» ставкам ипотекой (до повышения ключевой ставки), а вот на Новую Москву и область спроса уже не хватает.
Урбанист Илья Заливухин рассказывает, что ничего удивительного в сложившейся ситуации нет, она назревала давно.
— Люди, которым предлагают купить квартиру в многоэтажном доме за городом, будь то Москва, Санкт-Петербург или Тюмень, все чаще отказываются, — комментирует Илья Заливухин. — Жить в квартирах имеет смысл либо в центре города, либо в полицентричных районах (таких, например, как ВДНХ, Сокольники, Измайлово, Фили, Сокол). Ехать из Коммунарки до центра на машине нужно час-полтора, на метро — два. Зачем такая жизнь? Люди стали это понимать, флер от покупки своего жилья проходит. Поэтому жилье в многоэтажных домах за городом продолжит дешеветь. Продажи уже начали останавливаться. Мы будем и дальше видеть кризис покупок многоэтажек за МКАДом. Люди приобретают такое жилье все меньше и меньше.
Продаваться такое жилье будет только пока оно новое, продолжает эксперт. Как только стоимость эксплуатации повышается, цена жилья автоматически падает. К тому же загородная многоэтажная застройка не может быть ориентирована на перемещение на личных автомобилях — только на скоростном общественном транспорте.
На окраинах Москвы, за МКАДом люди борются за парковочные места. Во дворах они, как правило, бесплатные, но из-за огромного количества жильцов многоэтажек найти место для автомобиля вечером после работы не всегда можно. Случается, что водителям приходится колесить по соседним дворам, отдаляясь от своего дома не на одну сотню метров. Автомобиль становится чемоданом без ручки.
— Новая Москва — территория достаточно удаленная, несмотря на доступность общественного транспорта, — говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. — Там по-прежнему не хватает торговых, социальных объектов, поэтому разница в цене со «старой» Москвой понятна. В Новой Москве строится жилье в основном экономкласса, «бизнес» практически отсутствует. А в «старой» Москве есть дома любого класса; территория обеспечена всеми необходимыми объектами, постоянно идет благоустройство. Многие люди, обосновавшиеся в пандемию коронавируса в области, жившие на дачах, вернулись в Москву, потому что территория становится все более комфортной.
Еще один фактор, отталкивающий покупателей от Новой Москвы, — не всегда достойное качество жилья. Константин Апрелев утверждает, что даже высокая цена, изначально назначенная застройщиком, не дает никаких гарантий: «Качество жилья в новых домах, которые в большом количестве присутствуют в Новой Москве, может отличаться разительно. В основном речь идет о площадках, которые перешли от одних застройщиков, финансово не потянувших проект, к другим. Подобный «перехват» объекта, как правило, негативно сказывается на качестве конструктива. Хуже всего, когда приходит застройщик без опыта: вот уж где хватает и проектных ошибок, и косяков в самом строительстве».
Бывает, что из-за нехватки денег вместо традиционных переплетов для окон заказываются переплеты, которые устанавливаются с учетом того, что они еще будут дополнительно прикрыты вентилируемым фасадом. А в проекте вентилируемый фасад не предусмотрен. Начинаются протечки в квартирах, на стыках, приводит пример эксперт.
— Новая Москва не конкурирует со «старой» Москвой, она конкурирует с Подмосковьем. Важный плюс — московские социальные блага, включая медицинские и пенсионные. Но главное — высокий уровень транспортной доступности. Именно этот показатель сильно влияет на цену. И, кстати, именно плохая транспортная доступность в «старой» Москве позволяет покупателям приобрести квартиру по цене гораздо ниже рыночной, сопоставимой со стоимостью жилья в пригороде, — продолжает Константин Апрелев.
В старой Москве есть районы, где можно купить неплохую «однушку» на вторичном рынке за 9 миллионов рублей (при средней цене по Москве 10,4 миллиона). Но она будет располагаться в 3–5-этажном доме, не в кирпичном, а в панельном, удаленность от метро — 10–15 минут на автобусе. Можно и за 8 миллионов рублей найти квартиру в тех же самых домах — например, на первом этаже, с удаленностью от метро 20–25 минут. В Подмосковье же цены за однокомнатную квартиру составляют 6–7 миллионов рублей, в Новой Москве — 7–8 миллионов.
В ближнем Подмосковье и в Новой Москве люди чувствуют себя на отшибе прежде всего из-за отставания социальной и транспортной инфраструктуры, подчеркивают наши собеседники. Есть города Подмосковья, до которых почти дошло метро (Люберцы, Реутов), но таких мало. Чаще всего приходится от станции метро добираться до своего дома еще 20–25 минут на автобусе.
Но дело даже не во времени. Съездите в час пик в любой район на окраине Москвы и посмотрите, как добираются люди в пригород, расположенный даже на расстоянии пяти километров от МКАДа. На остановках толпы людей, автобусы переполнены.
Вроде до станции метро от дома несколько остановок на автобусе, но каждая поездка — как наказание, да и на самом метро ехать до работы обычно не меньше часа.
Если взять, допустим, районы за МКАДом, относящиеся к «старой» Москве (Жулебино, Митино), они в принципе сопоставимы с районами Новой Москвы — та же застройка преимущественно экономкласса, та же неплохая транспортная доступность. Но у этих районов есть большое преимущество: грамотное, очень качественное территориальное планирование с прицелом на будущее: четкая, как по часам, работа общественного транспорта.
— Администрациям муниципалитетов нужно думать не о строительстве новых районов, а о развитии старых, — считает Илья Заливухин. — Имеет смысл развивать индивидуальное жилищное строительство рядом с Москвой — в Красногорске, в Подольске. Официальная политика сейчас — строить больше квадратных метров. А нужно строить больше не квадратных метров, а инфраструктуру — транспорт, парки, канализацию. И инвестором может быть только государство.
— Что порекомендуете потенциальным покупателям жилья? — спрашиваем у Константина Апрелева.
— Мой совет — взять паузу до осени следующего года, — отвечает аналитик. — Разместите накопления на депозитах, это можно сделать под 15% годовых. Нет смысла подпрыгивать и что-то лихорадочно покупать, особенно не имея полной суммы на руках. Лучше переждать девять месяцев в арендной квартире, чем потом всю жизнь сожалеть о неудачной покупке.