Лимиты льготной ипотеки – это объем средств, который банки могут выдать гражданам в виде субсидируемых жилищных займов. На все время действия программ общий, распределенный между банками, лимит выдач льготной ипотеки на новостройки под 8% составлял 5 трлн рублей, а семейной ипотеки под 6% - 3,4 трлн. В августе-сентябре, на фоне выросших ставок по рыночным продуктам (из-за высокой ключевой) россияне массово брали кредиты по госпрограммам, из-за чего лимиты у кредитных организаций начали расходоваться в ускоренном темпе, и сегодня они близки к исчерпанию. Это чревато ужесточением условий льготной ипотеки, в частности, требований к показателям долговой нагрузки заемщика, а также - повышением ставок. Не исключена даже временная приостановка выдач.
Между тем в октябре спрос стал утрачивать ажиотажный характер: по оценке Frank RG, объемы выдачи ипотеки (775,6 млрд рублей) упали почти на 20% к сентябрьскому рекорду (962 млрд). Эксперты объясняют это вступлением в силу правительственного постановления об увеличении первоначального взноса по жилищным госпрограммам до 20%. То есть, рынок отреагировал на одну из мер по его охлаждению со стороны государства.
«Расширение лимитов по льготным ипотечным продуктам – неоспоримый шаг, - говорит директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. – Если этого сейчас не сделать, не компенсировать потери банкам, те попросту не смогут предоставлять дешевые займы гражданам. После того, как регулятор поднял ключевую ставку до 15%, среднерыночные ставки по ипотеке достигли 16-18%, тогда как льготную ипотеку выдают под 8% (на новостройки). Как показывает статистика, объемы выдач уже снижаются. Среди всего прочего, это может ударить по строительной отрасли, которая в последние годы активно росла именно за счет льготных госпрограмм».
В свою очередь, рассуждает Тумин, со строительной сферой связано огромное количество смежных отраслей - производство строительных и отделочных материалов, сантехники, мебели, логистика. Это значимая часть всей экономики, которую необходимо поддержать. В том числе - за счет увеличенных лимитов для банков.
«Оправдана мера или нет – в данном случае нельзя так ставить вопрос, - говорит вице-президент «Российской гильдии риэлторов» Константин Апрелев. – Речь идет о рисках (в виде нехватки финансирования) для обязательств, ранее взятых на себя государством. Банки оказались в положении, когда с определенной долей вероятности им придется отказывать в предоставлении льготных ипотечных программ людям, которые соответствуют всем критериям для получения таких кредитов. Понятно, что изначальные ожидания по расходам бюджета были другие, а реальность, в условиях растущей ключевой ставки, оказалась несколько иной».
С одной стороны, в августе-сентябре объем выданных льготных жилищных займов резко вырос. С другой стороны, нужно компенсировать банкам возросшую разницу между двумя видами ставки - рыночной и по льготным программам. Трудно сказать сейчас, во что в итоге обойдутся государству эти действия, но, судя по всему, рассуждает Апрелев, счет пойдет на триллионы рублей.
Тем временем, объем ипотечных кредитов всех видов, по которым россияне допустили просрочку, в октябре вырос на 7% (в годовом выражении) и достиг рекордного показателя в 75,6 млрд рублей. Это связано с достаточно серьезным увеличением среднего размера долга на одного заемщика – с 2,3 млн рублей в 2022 году до 2,6 млн рублей в 2023-м. Вместе с тем, пока рано говорить о рисках надувания пузыря на ипотечном рынке: за последние два года доля просроченных займов не превышала 1% от объема всех выданных кредитов на покупку жилья.