Ощутимее всего стоимость снижается, если квартира часто участвовала в сделках между физическими лицами или недавно была передана собственнику в наследство либо же по договору дарения.
- В среднем такое жилье стоит на 5-10% дешевле. Кроме этого, многие продавцы предлагают дополнительный дисконт до нескольких сотен тысяч рублей, - отмечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости». Елена Мищенко.
Давайте посчитаем. Средняя стоимость вторичной «однушки» в Москве, по данным «Миэль», составляет 10,4 миллиона рублей, «двушки» - 14 миллионов, «трешки» – 17,2 миллиона. Значит, вычитаем из этих сумм 10% за плохую наследственную историю и еще дисконт от 500 тысяч до миллиона.
Реальная продажная цена в итоге становится куда более подъемной для покупателя. Однокомнатная квартира дешевеет до 8,4-8,9 миллиона рублей, двухкомнатная – до 11,6-12,1 миллиона, трехкомнатная – до 14,5-15 миллиона рублей. Если же продавцу нужно расстаться с жильем срочно, он, как правило, готов предоставлять еще большие скидки.
Не стоит забывать, что большую роль играет тип дома. Как правило, меньше всего дорожают квартиры в старых пятиэтажных и девятиэтажных «панельках», в блочных 9- и 12-этажных домах. В таких зданиях древние коммуникации и неудачно установленные мусоропроводы, которые издают запах, привлекают в подъезд крыс и насекомых-паразитов.
Минимально в цене растут квартиры в районах, где сконцентрировано много многоэтажных домов и объем предложения жилья на продажу достаточно большой. В Москве по этим показателям лидируют Некрасовка, Бирюлево и Печатники.
Вне зависимости от района и близости к центру стоимость вторичной недвижимости практически не увеличивается, если рядом расположены промышленные предприятия, больницы, полицейские участки, кладбища. Например, в треугольнике между станциями метро «ВДНХ», «Ботанический сад» и «Ростокино» сосредоточились два десятка больниц и хоспис. Квартиры в домах, находящихся поблизости, стоят на 3-5% дешевле, чем в среднем на этой в общем-то достаточно популярной у москвичей территории.
Ниже рыночной цены продается вторичная недвижимость с плохим ремонтом, видом на козырек подъезда или магазина, а также квартиры без балкона. В старых домах советской и постсоветской постройки, в которых отсутствуют балконы или отдельные места для хранения, квартиры теряют в цене от 3 до 5%. При этом отсутствие лоджии или балкона в жилых комплексах комфорт- или бизнес-класса почти не влияет на стоимость.
Эксперты ЦИАН рассказывают, что продавцы стали чаще предоставлять скидки, но не готовы идти на существенный дисконт без видимых причин (о которых мы написали выше).
В течение недели снизил стоимость предложения каждый десятый собственник. Из них 68% - на 3%, 16% - на 4-9% и лишь 0,3% - более чем на 10%.
- Высокая активность на вторичном рынке пока что сохраняется, - комментирует аналитик компании Алексей Попов. - В октябре заключено 17,1 тысячи сделок - на 2,3% меньше, чем в августе (17,5 тысячи), и немного выше, чем в сентябре (17 тысяч).
Вторичный рынок все-таки более устойчив, нежели первичный, поскольку на нем традиционно происходит много альтернативных сделок, которые не зависят от экономической конъюнктуры или ключевой ставки, а связаны с естественным и миграционным движением людей. Собственники на фоне высоких ставок по ипотеке и конкуренции со стороны рынка новостроек будут вынуждены активнее торговать и снижать стоимость квартир.