По мнению регулятора, высокий спрос на льготную ипотеку у россиян был вызван опасениями от возможного сворачивания этой программы, а также тем, что недвижимость многими соотечественниками рассматривается как защитный актив на фоне инфляции. «В сентябре выдачи по льготным программам достигли максимума за всю историю их существования, притом что предложение было ограничено повышением минимального взноса с 15 до 20%», — отметили в Банке России.
Окончательные цифры регулятор за первый месяц осени не уточнил, однако в августе основным драйвером выдач на первичном рынке стала именно льготная ипотека, на которую пришлось 60% от всех оформленных жилищных кредитов. Популярность подобных программ оказалась настолько высокой, что банки даже столкнулись с оформлением двух и более льготных ипотек на одного человека, хотя с 2023 года получить подобный жилищный кредит можно лишь единожды.
Пытавшиеся обхитрить финорганизации и государство россияне пользовались технической задержкой в обновлении баз данных в бюро кредитных историй. Она происходит в среднем раз в трое суток. За это время недобросовестным заемщикам удавалось получить одобрение на льготную ипотеку от разных кредитных организаций.
Эту лазейку власти прикрыли только в сентябре: банки получили право повышать ставку, если им оказалась не положена компенсация из бюджета за выданный ипотечный кредит. Правда, закон не действует на старые займы, так что с россиянами, успевшими провернуть подобную операцию, намеренно никто разрывать договор не будет.
Одним из болезненных последствий ажиотажного спроса на льготную ипотеку стал рост стоимости квадратного метра в новостройках. «В некоторых регионах страны цены уже увеличились в среднем на 8-9%», — отметил доцент РЭУ им. Плеханова Дмитрий Осянин. Завышенная стоимость жилья, а также рост процентных ставок по ипотеке, возможно, приведут к увеличению долговой нагрузки на граждан, что может стать фактором риска для их финансового благополучия и неодобрения кредита с учетом сегодняшних требований ЦБ РФ в будущем, предупредил эксперт.
При этом, несмотря на происходящие изменения рынка под воздействием льготных ипотечных программ, и Банк России, и независимые эксперты уверены, что риска возникновения «пузыря» на рынке недвижимости в нашей стране пока нет.
«Доля ипотеки к ВВП в России составляет всего 10%, — отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин. — А, например, в США он превышает 50%, в Европе — 52%, в Великобритании — 85%. Поэтому запас роста у рынка в нашей стране достаточный – прежде чем появится действительная угроза».
Кроме того, для возникновения опасности важен не столько объем ипотеки, сколько благосостояние граждан и их способность платить по банковским ссудам. «Для наступления кризиса рынка кредитования необходимо повышение доли проблемных займов, чего в настоящее время не наблюдается, следовательно риск так называемого ипотечного «пузыря» пока что остается низким», — полагает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.
За ситуацией достаточно пристально следит регулятор — ЦБ. В частности, власти уже приняли меры для охлаждения рынка, помимо повышения первоначального взноса. Так, ставки по льготным ипотечным программам в октябре увеличились до предельных значений в связи со снижением субсидирования по таким программам.
Если в июле средняя ставка по семейной ипотеке была 5,6%, а по ипотеке с господдержкой — 7,7%, то к 13 октября она выросла до 6% и 8% соответственно, следует из анализа Frank RG. «В настоящий момент покупателю жилья нужно быть более платежеспособным, чем всего пару месяцев назад, и тем более, чем год назад. Нужно иметь и больше сбережений на первоначальный взнос, — подчеркивает коммерческий директор Asterus Вера Стефан. — Это влечет за собой сужение рынка, поэтому говорить о «пузыре» становится все менее актуальным».
Тем не менее ситуация для властей сложная, ведь сфера недвижимости и строительства считается драйвером экономического роста, который так нужен России в условиях санкций. Если не трогать льготную ипотеку, то на рынке может возникнуть тот самый «пузырь», которого все так опасаются.
Если её отменить, то придется спасть деньгами застройщиков от разорения. Если ввести льготную ипотеку для вторичного рынка — цены на вторичке пойдут вверх. А если ЦБ РФ снизит ставку и государству не придется поддерживать сектор своими программами, то ускорится инфляция, что плохо отразится на всех. Поэтому любые решения на рынке жилищного кредитования чреваты новыми рисками.