Не является секретом различие между Банком России и правительством в оценках пользы для России от льготных программ жилищного кредитования. Так, в Минстрое регулярно указывают, что льготные программы в жилищной сфере стимулируют развитие экономики. Власти таким образом также поддерживают россиян, которые без программ субсидирования не смогли бы купить себе жильё. В Банке России, напротив, подчеркивают, что являются противниками любых видов субсидирования, поскольку они искажают цены и создают дисбалансы в долгосрочной перспективе. По мнению регулятора, имеет смысл оставлять только адресные схемы поддержки для наиболее нуждающихся граждан.
Любопытно, что льготная ипотечная программа, от которой отказывается Минсельхоз из-за повышения ключевой ставки, как раз относится именно к этому типу — сельская ипотека. Ставка по ней составляла от 0,1% до 3% годовых, в зависимости от места выдачи, в частности, на приграничных территориях она была наименьшей. Как отметил доцент базовой кафедры финконтроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Плеханова Дмитрий Осянин, для получения сельской ипотеки необходимо было соответствовать определенным требованиям, например, иметь постоянную регистрацию в сельской местности, работать на её территории и иметь доход, достаточный для погашения ипотечного кредита. Но есть один нюанс: при сельской ипотеке, где она была оформлена для приобретения земельного участка и последующего строительства дома, требовалось успеть завершить строительные работы в течение 24 месяцев со дня выдачи данного кредита. В противном случае банк мог повысить процентную ставку по займу до базового значения. Однако главной причиной отказа от программы у властей стала не боязнь увеличения ставок по сельской ипотеке от 0,1-3% сразу до 12% годовых, а желание не допустить превышения доведенных лимитов (так называется сумма финансирования, выделенная конкретному получателю денег — «МК») бюджетных обязательств уполномоченными банками. В Минсельхозе указали, что в будущем к программе могут вернуться, если «изменится текущая экономическая ситуация».
Это не первый случай, когда власти приостанавливают сельскую ипотеку. В 2021 году такое уже происходило, и по аналогичной причине: банками были исчерпаны лимиты. «В 2023 году на реализацию программы в бюджете было запланировано 19,5 млрд рублей, — говорит ведущий специалист по недвижимости в Санкт-Петербурге и Москве Мария Шварц. — За первое полугодие 2023-го по программе было выдано около 7,8 тыс. займов на сумму 20,9 млрд рублей, что более чем в 6 раз превосходит результат того же периода прошлого года». Активный интерес к сельской ипотеке отмечался в Башкортостане, Удмуртии, Татарстане, а также Ленинградской и Тюменской областях. Как отметил Осянин, эта программа была одним из способов привлечения молодых специалистов в сельскую местность.
Вообще же, льготные ипотечные программы занимают около 40% от общего объёма ипотечных сделок, а на первичном рынке их доля доходит до 90%. По словам руководителя отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle Сергея Соловых, среди льготных программ двумя наиболее востребованными являются ипотека с господдержкой и семейная. В общем объёме выдачи у самого большого госбанка страны в июле их доли составили 20,3% и 17,8% соответственно. Для сравнения, на сельскую ипотеку пришлось 0,4%. Однако её доля могла быть и больше, но возникли дополнительные трудности. В частности, в июле были пересмотрены условия в сторону большей лояльности: увеличены доступные суммы и возрос подходящий перечень объектов: в неё вернули пятиэтажные дома и впервые добавили возможность самостоятельно возвести дом с использованием готовых домокомплектов. Всё это, безусловно, подстегнуло спрос на сельскую ипотеку, поэтому выдачи с момента изменения условий постоянно приостанавливались банками из-за преодоления заложенного на эту программу лимита.
Несмотря на небольшую долю на рынке, сельская ипотека выполняла важную функцию — стимулировала развитие загородных территорий, инфраструктуры, побуждала к активным совместным действиям и застройщиков, и муниципалитеты. «Во Владимирской области мы, как застройщики, видели первые результаты развития инфраструктуры, — приводит пример владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. — Теперь выходит, что «постимулировали» и бросили. И в дальнейшем меньше желания будет у всех участников рынка в инфраструктуру вкладываться».
При этом эксперты уверены, что остальным льготным программам ничего не угрожает, несмотря на озвученную готовность ЦБ РФ поднять ставку еще выше уже на следующем заседании совета директоров в сентябре. «Если их убрать, спрос просядет до «наличного», а это в основном инвесторы, спасающие накопления, — говорит Лазовский. — У населения наличных денег на новое жилье нет, и платить «не льготные» проценты в текущих реалиях им крайне тяжело». К тому же, отмена семейной и других льготных программ станет колоссальный имиджевым ударом для властей в глазах граждан, учитывая предыдущие обещания первых лиц не отказываться от субсидированного жилищного кредитования. В предвыборный год такое решение маловероятно, подчеркнул эксперт.