Сначала - о квартирах на "вторичке". Сейчас они дешевле аналогичного жилья в новостройках на 20-40%. И их стоимость продолжит падать, считает руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. На вторичном рынке стоимость квадратного метра в течение ближайшего года может снизиться на 10-15%, если ситуация не претерпит существенных изменений, говорит аналитик.
- Повышение ключевой ставки приведет к росту ставок по рыночной ипотеке, спрос сдуется, что может подтолкнуть цены вниз, - рассуждает Олег Репченко. - Возможно, не сразу: пока банки не подняли ипотечные ставки, спрос может, наоборот, временно вырасти - люди поспешат купить квартиру. Но рано или поздно ставки по рыночной ипотеке неизбежно поднимутся, продажи упадут, и эти факторы будут давить на цены.
- Часть покупателей не смогут позволить себе оплату дорогого кредита, поэтому уйдут искать квартиру в новостройках непосредственно из первых рук, от девелоперов, - говорит управляющий партнер Dombook, основатель "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. - В итоге квартиры на вторичном рынке будут медленнее продаваться, количество предложений вырастет, а продавцам придется снижать цены, чтобы привлечь покупателя.
На рынок вторичного жилья льготная ипотека не распространяется. Ставки по кредитам составляют 11-14%, а теперь, после увеличения ключевой ставки, повысятся до 15-17%. Поскольку большинство россиян приобретают квартиры не за "живые" деньги, а в ипотеку, столь значительный процентный рост кредита заставит их отказаться от покупки.
Основатель Группы "Родина" Владимир Щекин рассказывает, что наименее доступными для покупателей станут квартиры в самых новых готовых новостройках от частных владельцев. "Это - наиболее дорогой вариант жилья, и на него не распространяется льготный кредит. В то же время это - наиболее дефицитный сектор рынка недвижимости, ведь многие семьи стремятся переехать именно в "свежие" новостройки. Собственникам вторичных квартир придется охотнее идти на торг, давать скидки, снижать цену своего жилья, чтобы покрыть возросшие ставки по ипотеке".
На первичном рынке спрос тоже снизится. Дело в том, что далеко не все россияне покупают квартиры в новостройках по льготной ипотеке, продолжает Олег Репченко: "Застройщикам придется пересмотреть ценник. Идти на прямое понижение они не любят, так что вырастут скидки и количество акций".
В целом же, как полагает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев, новостройки в ближайшие месяцы все равно продолжат дорожать. Действие льготных программ на первичном рынке сохраняется, так что переток части покупателей может разогреть цены, пусть и на короткий срок, соглашается с коллегой заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании "Этажи" Татьяна Решетникова.
Застройщики, которые продают квартиры по льготным программам (такие сделки составляют 86% от общего количества ипотек на первичном рынке), сохранят кредиты для своих клиентов со ставками 5-8% годовых. Поэтому часть потенциальных покупателей вторичного жилья переключит внимание на строящиеся дома. Люди посчитают более выгодным подождать квартиру какое-то время, но приобрести ее по более-менее доступной ставке, нежели покупать "вторичку" под 15% годовых, а то и выше.
Придется ли застройщикам снижать маржу? Или они будут компенсировать проценты по кредитам, как это было с "околонулевой" ставкой, попросят поддержки государства?
- На рынке могут появиться новые "схематозы" от застройщиков - совместные маркетинговые программы с банками, увеличится число акций и количество проектов со скидками, - считает Олег Репченко. - Конечно, застройщики будут ждать поддержки от государства, и, скорее всего, государство увеличит лимиты по льготной ипотеке, которые могут закончиться осенью. Но вряд ли государство будет субсидировать что-то дополнительно – это лишняя нагрузка на бюджет, где и так не лучшая ситуация.
Дальнейший рост ключевой ставки - это очень негативный сценарий для рынка недвижимости, который на многие годы отразится на нем, считает Татьяна Решетникова, добавляя, что повышение ипотечных ставок на 1% ведет к снижению спроса на 7%.
Советы покупателям: как вести себя в сложившейся ситуации
Олег Репченко: "Не стоит покупать недвижимость в период ажиотажа. На мой взгляд, в текущей ситуации лучше подождать до сентября. В ближайшие пару недель станет понятно, достаточно ли ключевой ставки 12% для того, чтобы прекратить ослабление рубля, или Центробанку придется повышать ставку и дальше. В целом сейчас не та ситуация, чтобы "хватать мешки - вокзал отходит"
Дмитрий Голев: "Возможно, в ближайшие два-три года условия некоторых государственных программ будут ужесточены. Кроме того, я рекомендую поторопиться с покупкой жилья на первичном рынке с помощью трейд-ин (вложиться в новую квартиру, продав старую), поскольку еще можно успеть выгодно продать имеющуюся недвижимость. Дальнейшее повышение ставки не исключено. Но даже если Центробанк, добившись стабилизации ситуации, начнет снижать ключевую ставку, новостройки все равно продолжат дорожать, а квартиры на вторичном рынке - дешеветь".
Владимир Щекин: "Если вы заемщик не субсидируемой ипотеки и уже получили по ней одобрение банка по текущим ставкам (в среднем это 11-12%), принимайте быстрее решение о покупке. Скоро банки начнут пересматривать стоимость нельготных кредитов.
Рекомендую покупателям вторичного жилья обратить внимание на готовые квартиры у застройщиков. Можно приобрести жилье с кредитом под 5-8% годовых - возможно, это будет выгоднее, чем покупать хоть и более дешевую "вторичку", но под 14%.
Или рассмотрите строящиеся жилые комплексы в высокой стадии готовности: лучше подождать полгода и купить квартиру по льготной ипотечной ставке. Уже сейчас доля одобрений кредита не так высока, как до 2022 года ("зеленый свет" получают около 60% заявок против 75-80% два года назад). Дорогой кредит заставит банки более тщательно рассматривать заявки".
Татьяна Решетникова: "При покупке жилья нужно следовать своей собственной стратегии. В первую очередь, отбросьте любые эмоции и сопоставьте уровень долговой нагрузки со стабильностью собственных доходов. Сравните варианты ипотечного кредитования по размеру ежемесячного платежа и переплате, посмотрите на вторичном рынке квартиры с хорошим дисконтом. Есть случаи, когда он способен перекрыть разницу в ставках по ипотеке".
Ирина Доброхотова: "На вторичном рынке нет льготных ипотечных программ, поэтому именно этот сегмент столкнется с рыночной ипотекой по новым ставкам почти без альтернатив. Единственная часть покупателей, которые ничего не потеряют, - те, кто уже получил или вот-вот получит одобрение банка на ипотеку по старым действующим ставкам. Но срок этого одобрения конечен, поэтому нужно будет поторопиться его реализовать в сделке".