«Чем ближе переезд, тем дороже квартира в хрущевке, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — Средняя стоимость «квадрата» недвижимости под реновацию в ближайшие полтора года (первая волна) 272 тысячи рублей, на 12% выше, чем в домах третьей волны, после 2028 года».
Звоним по одному из объявлений. Пятиэтажка расположена в Свиблове — далековато от центра, зато в тихом районе, поблизости парк и река Яуза. Собственница продает двухкомнатную квартиру на пятом этаже площадью 40 квадратных метров с пометкой «срочно». Снос — с 2025-го по 2028-й. Точная дата не определена.
— Просим 13 миллионов, — рассказывает собственница. — Наша квартира и сама по себе хороша, так вы еще и переедете после 2025 года в новый дом.
325 тысяч рублей за квадратный метр? О-го-го. Дороже, чем в некоторых новостройках у метро. Интересуемся, чем же хороша квартира. «Ой, вы даже не представляете, как в ней уютно и тепло. А главное — на первом этаже нет магазинов и ресторанов, так что вечером тишина», — быстро реагирует владелица. И назначает встречу.
Увы, после личного визита красивая картинка меркнет. Оказывается, вместо ванны душ, комнаты смежные, половина квартир в подъезде сдается в аренду приезжим из бывших республик Советского Союза, ну, и взбираться на пятый этаж после походов в магазин и командировок с тяжелыми чемоданами не так уж просто.
— Не, а чего вы ждали? — поджимает губы собственница. — Надо потерпеть. Переедете через несколько лет в новый дом, там и лифт будет, и ванна.
Спрашиваем, на какую скидку можно рассчитывать, раз уж продать жилье надо срочно. Оказывается, только на полмиллиона.
— Поверьте, вы не пожалеете! — продолжает убеждать женщина. — Шикарный парк, его все время обустраивают!
— Вы, что ли, обустраиваете? — ехидничаем. — А если нет, снижайте цену.
Но цену собственница не снижает. Очевидно, что она из тех «ждунов», которые надеются попасть на наивного покупателя. Район и в самом деле неплохой. Но не квартира. Да и дом, куда планируется переезд, вряд ли будет рядом с той же рекой и парком.
— На дома с расселением в 2025–2028 годах приходится 30% общего объема предложения пятиэтажек, а самая большая доля, 66%, остается на дома третьей волны расселения, — комментирует Надежда Коркка.
При покупке квартиры в домах под снос есть некоторые риски, о которых стоит знать, рассказывает эксперт. Во-первых, инвестиции в такое жилье могут быть не очень прогнозируемыми, в том числе в плане планировки, адреса, этажа, парка или зоны для отдыха поблизости.
Во-вторых, если у вас нет другого жилья, до переселения вы будете жить в старом доме, где вроде бы и хочется сделать ремонт, но он будет бессмысленным.
В-третьих, если вы планируете брать ипотеку, учитывайте, что банки неохотно выдают кредиты на жилье, обладающее высоким процессом износа. Использование материнского капитала может быть ограничено для покупки квартиры в ветхих и аварийных домах, а многие объекты, попавшие под реновацию, имеют такой статус.
— Как и в любой другой категории жилья, среди квартир в домах, попадающих под снос, есть ликвидные варианты, но их не так много, — заключает директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. — Прибавьте к этому риски. Они значительно выше, ведь нередко это «слепая покупка» с непонятной перспективой по срокам, а главное — редко есть ясность о том, где и какую квартиру дадут взамен. При этом на рынке вторичного жилья и без того сохраняется относительно высокий средний дисконт на уровне 4–5%, а есть варианты со срочной продажей, где дисконт еще выше.
Стоимость одного «квадрата» в хрущевке, идущей под снос, в среднем на 19% ниже, чем в новом доме. Разрыв в ценах может достигать 36%. Но нужно учитывать, что дома для переезда могут иметь некачественные отделочные работы, проблемы со звукоизоляцией и другие недостатки.
— Несмотря на ряд нюансов, покупка квартиры в хрущевке под снос выгодна, — говорит Надежда Коркка. — Но подойдите к выбору жилья осмотрительно. В квартире не должно быть обременений, скрытых жильцов, которые смогут претендовать на свою долю, незаконных перепланировок. Иначе смысл цепочки «купить старое ради получения нового» утрачивается. Риски возрастают в советских домах с богатой историей из-за неправильно проведенной приватизации и частой смены собственников.
Впрочем, есть выгодная позиция, про которую знают немногие. Купив комнату в коммуналке под снос, вы имеете право получить вместо нее однокомнатную квартиру. Но такой вариант нужно еще поискать. В спальных районах Москвы коммунальных квартир почти не осталось, а в центре они стоят баснословные деньги...