«Проблемы начинаются после покупки участка»
Нынешняя ситуация для желающих переехать за город, конечно, оставляет желать лучшего. Качественные дома с хорошей инфраструктурой по приемлемой цене — в огромном дефиците. Даже для любителей-строителей покупка земли тоже не вариант. Да, можно приобрести участок — и достаточно недорого. Вроде как, на первый взгляд, стоимость земли невысока. Проблемы начинаются потом.
— На вторичке участок 6–10 соток в Московской области в зависимости от расположения и других факторов можно купить от 100 тысяч рублей, а в соседних областях и того дешевле — буквально от 30 тысяч за участок, — говорит генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. — Но это участки, требующие вложений, то есть они либо заброшенные, со строениями под снос, либо без коммуникаций. Участки в садовых некоммерческих товариществах (СНТ) с коммуникациями стоят уже от 300 тысяч, и чем ближе к Москве, тем дороже.
Диапазон цен, по данным руководителя департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, достаточно широкий. На той же Новой Риге можно купить участок и за 200 тыс. руб. за сотку, и за 1–2 миллиона рублей за сотку. Все зависит от организации поселка, вида разрешенного использования земли, локации и расстояния до столицы.
Если взять дальнее Подмосковье, там можно приобрести земельный участок стоимостью 30 тысяч рублей за сотку. Наибольшей популярностью пользуются участки, находящиеся на расстоянии до 30 километров от МКАД. В случае, когда покупатель нацелен на покупку дома либо его постройку, но не имеет достаточного количества денег, он покупает жилье или участок, находящиеся в пределах от 30 до 50 километров от МКАД.
Строящиеся и готовые дома, не развалюхи, а пригодные к круглогодичному проживанию, стоят в Подмосковье 8–15 миллионов рублей. По данным «Мира квартир», средний квадратный метр дома в Московском регионе обойдется в 75,4 тысячи рублей, а средний дом в продаже — 12,7 миллиона рублей.
Наибольшим спросом пользуются дома площадью 100–200 квадратных метров, с хорошей подъездной дорогой и хотя бы минимальной инфраструктурой вокруг, в радиусе 20–70 километров от МКАД.
Дома для круглогодичного проживания без учета земельного участка сейчас стоят от 100 тысяч рублей за квадратный метр, с минимальной отделкой, приводит статистику эксперт по загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Артур Герасимов. При строительстве домов под ключ с отделкой по ипотеке с господдержкой по ставке от 4 до 8% годовых стоимость квадратного метра в каркасных домах стартует от 50 тысяч рублей, в кирпичных — от 80 тысяч рублей.
Повышенный спрос в сегменте загородной недвижимости в совокупности с более доступными ипотечными кредитами способен разогреть цены на частные дома. За прошлый год их средняя стоимость выросла в среднем на 15–20%. В этом году, с учетом роста цены земельных участков, не исключено, что рост может составить еще 10–15%.
«Россияне продолжают строить пятиэтажки на шести сотках»
— В среднем по России коттедж стоит 6 миллионов рублей, — рассказывает Павел Луценко. — Ажиотажного спроса на дома не ожидается, ведь доходы граждан не растут, а экономическая ситуация ухудшается. Тем не менее наблюдается некоторый рост спроса на «загородку» в связи с тем, что цены на квартиры в Москве стали неподъемно высоки. Некоторые рассматривают дома как более дешевую и просторную альтернативу квартире. Эту тенденцию поддерживает развивающаяся ипотека на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Еще в 2017 году в Правительстве России заговорили о необходимости системного развития загородного строительства — с участием государства и привлечением застройщиков. Но события повернулись так, что значительная часть застройщиков до прошлого года предпочитали осваивать городские территории — в основном в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Тюмени, других крупных городах. В итоге загородным строительством в основном (за редким исключением) долгое время занимались частники, в том числе и сами покупатели участков.
Однако в последние месяцы стало понятно: народ хочет домов на «земле». Можно купить двухкомнатную квартиру площадью 55–60 квадратных метров в Москве или в области за 10–12 миллионов рублей, а можно — дом площадью 150 «квадратов» с участком, гаражом и отделкой за 15 миллионов рублей под ту же ставку, пусть и чуть дальше.
— Средняя стоимость квадратного метра в частных домах в большинстве крупных городов России в 1,5–2 раза ниже, чем в городских квартирах. Плюс часть крупных и средних застройщиков готовы субсидировать процентную ставку по ипотеке до уровня 3–4%. Если говорить про столичный рынок загородной недвижимости, то земельные участки в районе ЦКАД (30–40 километров от МКАД) можно найти по цене 100–150 тысяч рублей за сотку, на расстоянии до 10 километров от МКАД цена уже в районе 1 миллиона за сотку. Покупатели, как правило, выбирают золотую середину, и основной спрос — на участки до 20 километров от МКАД, где цена может быть на уровне 450 тысяч рублей за сотку, — комментирует Артур Герасимов.
— Мы наблюдаем тенденцию «прогрева» спроса на индивидуальное жилищное строительство, — констатирует сооснователь брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Михаил Долгов. — В феврале–марте интерес покупателей на подбор загородных домов и земельных участков вырос на 40% по сравнению с тем же периодом 2022 года, но спрос все больше смещается в сторону земельных участков, а не готовых домов.
Артур Герасимов утверждает, что повышенный спрос на земельные участки вызван сразу рядом факторов. Во-первых, снизилась стоимость основных строительных материалов. Во-вторых, повысилась доступность ипотечных программ на строительство домов собственными силами, в том числе появились кредиты на строительство домов собственными силами по льготной ипотеке по 7–8%. В-третьих, активизировались частные инвесторы.
— Интерес к участкам за городом вызван скорее желанием людей сохранить накопления, вложившись в землю, — говорит политолог Илья Гращенков. — «Вкладывайте деньги в землю, ее больше не производят», — говорил Марк Твен и был прав. Что же касается подрядчиков, они покупают под застройку большие площади — по нескольку десятков или сотен гектаров — и строят коттеджные поселки или таунхаусы.
Спрос на такую недвижимость, впрочем, не очень высок, поскольку стоимость домов начинается от 15–20 миллионов рублей. Кроме того — это удаленность от города, необходимость оплачивать не только коммунальные платежи, но и инфраструктуру. В общем, удовольствие для среднего класса, который в России сокращается. Хитом продаж по-прежнему являются условные «человейники», построенные за городом, но не обладающие признаками малоэтажного, почти элитного строительства.
— Типовая малоэтажная застройка — это как наши панельки, только симпатичные таунхаусы и дуплексы, — продолжает Илья Гращенков. — Помните, как Гарри Поттер жил на Тисовой улице? Там как раз была такая застройка. Увы, но таких проектов у нас пока очень мало. Готовы ли застройщики осваивать эту нишу? Я удивлен, почему они не вкладывались в нее ранее, когда у людей и деньги были, и спрос рос. Что касается точечного строительства, тут тоже проблем нет. Готовых решений много, стройматериалы доступны, многие в ковид спокойно переехали в СНТ, построив там новые дома. Другой вопрос — точечная застройка многоквартирных домов. Это запрещено, но многие продолжают пытаться построить условную пятиэтажку на дачном участке. Однако таких «экспериментов» все меньше и меньше. Полагаю, что будущее Подмосковья все же за качественным малоэтажным строительством, и застройщики туда уже потянулись.
Вместо заграницы — любимая область
Еще несколько лет назад, когда в Подмосковье началась реконструкция пригородного железнодорожного сообщения, стало понятно: рынок загородного жилья изменится. Но не все дачники предполагали, что изменения будут не только количественными (рост цен на участки и дома), но и качественными. Сейчас для работающих в Подмосковье риелторов очевидно: рынок загородной недвижимости вблизи железнодорожных станций — накануне серьезной трансформации.
— Коронавирусный 2020 год был отмечен ростом цен на все доступные участки и особенно готовые дачи, — рассказала работающая в Талдомском и Дмитровском районах риелтор Ольга Бунина. — Спросом пользовалось любое жилье, где можно было «самоизолироваться» на природе. Ближе к зиме 2021 года закономерно поднялись в цене круглогодичные дачи и упали сугубо летние: оказалось, что переделать их для зимнего пребывания в сжатые сроки почти невозможно.
В 2021–2022 годах была прямая зависимость цен на участки от расстояния до железнодорожной станции (до этого в течение многих лет близость железной дороги не была настолько важной), отмечает эксперт. Однако с конца прошлого года заметен новый тренд: некоторые покупатели с настороженностью относятся к садовым некоммерческим товариществам (СНТ) и к частному сектору в пятиминутной доступности от железных дорог. Причина — опасения по поводу возможной реконструкции поселков.
— Очень часто стали задавать вопрос, не будет ли вдоль железной дороги застройки многоэтажками, — рассказала Ольга Бунина. — Как правило, я отправляю людей к открытым данным кадастрового портала, но покупателей это редко убеждает. Некоторые стали говорить: застроят все, что близко к станциям МЦД, это вопрос времени. Причем МЦД считается не до Лобни, как официально, а до Дмитрова точно, а кто-то уже закладывается на реконструкцию до самого Савелова.
Прилесные поселки или участки, где лес примыкает к участку, обычно стоят дороже, чем внутри поселка; клиенты сами выбирают, что им нужно и важно.
— В коттеджном поселке, который располагается в 35 километрах от МКАДа по Новой Риге, земля продается от 2,5 миллиона рублей за сотку, в 25 километрах от МКАДа цены начинаются от 4 миллионов, — говорит Михаил Долгов. — Цена готовых домов стартует от 30 миллионов рублей за 150 квадратных метров и доходит до миллиарда.
Портрет покупателя на этой территории в 70% случаев однозначен: родители оставляют квартиры в Москве своим детям, а сами ищут в том же направлении дом.
— Начиная с пандемии, многие осознали ценность загородного жилья. Мы все помним, как сильно вырос спрос на приобретение и аренду сначала загородных домов и дач. Уже с лета 2020 года клиенты стали активно интересоваться именно участками под строительство, потому что, несмотря на общий большой объем предложения на загородном рынке, число именно качественных предложений совсем невелико, — говорит управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова.
Особенность подмосковного загородного рынка в том, что предложение состоит значительной частью из морально устаревших домов. Часто покупателям предлагают кирпичный дом из 2000-х с маленькими комнатами, несовременный, требующий дорогого ремонта и перепланировки. Не лучшее предложение — старые дачные дома, часто даже непригодные для круглогодичного проживания, в основном на землях садоводства, без возможности регистрации. Такое жилье чаще всего покупают под снос. При этом затраты покупателя будут очень большими: покупка, снос, новое строительство или ремонт устаревшего здания.
Еще один фактор, который существенно повысил популярность загородных участков, — закрытие многих привычных маршрутов для зарубежного туризма и отдыха. Для значительного количества сограждан загородный дом становится единственной возможностью сменить обстановку и отдохнуть, вывезти детей на природу.
Спросом пользуются религиозные поселения
Типовое строительство загородных домов имеет те же преимущества, что и любое серийное производство. Прежде всего покупатели экономят на проектировании, но в то же время могут доработать проект — поменять материалы, изменить облик дома, увеличить или уменьшить этажность — например, с трех этажей до двух или четырех.
Начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании ИНКОМ-Недвижимость Татьяна Максимова полагает, что повышенный интерес покупателей к участкам ИЖС не связан с освоением территорий за городом крупными застройщиками. «Скорее всего, он связан с нестабильной внешней ситуацией и опасениями людей за свои сбережения, — говорит эксперт. — При покупке участка ИЖС в черте поселения (не в коттеджном поселке) у физического лица расходы по владению участком будут состоять только из уплаты небольшого налога на имущество — это такой старый способ сохранить деньги. И, конечно же, в таких покупках есть инвестиционная составляющая: стоимость земли меняется в зависимости от многих условий — например, земля без коммуникаций стоит гораздо меньше, чем земля с коммуникациями. В течение года можно подключить коммуникации и продать значительно дороже».
В сопредельных с Подмосковьем областях рынок индивидуальных жилых домов тоже ощутил новые веяния. В наиболее оживленных с точки зрения купли-продажи местах говорят о грядущей «типовой» и «промышленной» застройке частного сектора, а привычные по более ранним временам покупатели «избушек в три окошка» перемещаются в своем спросе от райцентров в деревни. Об этом рассказала «МК» риелтор из Ярославля Анна Радина.
— Рост цен заставил тех, кто ищет дом «в пределах материнского капитала», переместиться из райцентров в деревни, — отмечает она. — Потому что даже в сравнительно небольших поселках (Борисоглебский, Большое Село), не говоря о Ростове или Угличе, купить пригодный для жилья дом в пределах 1–1,5 миллиона рублей, как в 2020 году, уже невозможно. Цены выросли, во-первых, из-за инфляции (ценник растет пропорционально квартирам в областном центре и столицах — именно на это обычно уходят средства, вырученные за дома в сельской местности). Во-вторых, из-за распространения того самого материнского капитала, который часто используется для покупки домов: поскольку их на рынке ограниченное количество, цены просто выросли на те самые полмиллиона.
Наконец, программа бесплатной газификации, которая действует в регионах, нивелировала большой дисконт, который раньше давался на дома без газа в райцентрах и больших селах, говорит собеседница «МК». Она напомнила также, что в предыдущие годы со скидками (и в результате — по цене до 1,5 млн рублей) продавались прежде всего дома без коммуникаций, с печным отоплением и без водопровода. Сейчас газификация поставлена на поток — например, в поселке Борисоглебский догазифицировать дом обойдется примерно в 200 тысяч рублей, включая стоимость котла, плиты, труб и радиаторов, тогда как три года назад эта цена могла составлять и 500 тысяч — в зависимости от длины отвода от ближайшей магистрали.
Тем не менее в пределах 1 миллиона рублей домов продается достаточно много — но это дома в деревнях, где кроме электричества (причем менее стабильного, чем в райцентрах и центрах поселений) чаще всего нет других коммуникаций. Такое жилье пользуется спросом, причем здесь, по словам Радиной, также можно выделить два сегмента. Первый — «лесные заимки» в тупиковых деревнях (где кончается дорога), на них есть спрос как на дальние дачи для москвичей и потенциально автономные экопоселения, в том числе религиозные. Второй — дома в менее безопасных с точки зрения криминала «транзитных» деревнях — востребован прежде всего приезжими, для которых это неплохой вариант для жизни большой многопоколенной семьей.
«Старый дом жалко, но новый требует жена»
Строительство домов в регионах часто не сопряжено с куплей-продажей участков: в уже существующих населенных пунктах реконструкцию жилья ведут наследники, чьи семьи жили тут же в деревянных избушках еще много десятилетий назад.
— Технология простая, — рассказывает Анатолий, житель райцентра Ярославской области. — В старом доме живем, но не чиним, потому что уже нечего чинить: там надо все делать сразу, от замены венцов до ванной и туалета. Одновременно строим новый дом — с хорошим фундаментом из пеноблоков, с городскими удобствами и ровными стенами, стеклопакетами. Если деньги позволят — с гаражом.
Опытный хозяин может проделать такую операцию без кредитных средств: для этого достаточно с каждой зарплаты покупать какое-то количество нужных стройматериалов. А стройку многие рукастые мужики могут вести даже самостоятельно — с привлечением бригад лишь на отдельные работы (например, кровлю и кладку печи). Шоком стали для многих хозяев скачки цен на стройматериалы 2021 года: тогда для многих сроки сдачи «объектов» отложились на несколько лет. Однако год спустя цены стабилизировались (правда, пропали многие фирменные инструменты, а остальные подорожали).
— Старый дом жалко, но будем со временем разбирать, когда достроим новый, — его хочет жена, да и дети тоже косятся на «избушку», — говорит Анатолий. — Иначе на участке совсем не будет места. А оформлять новое строительство можно будет по «дачной амнистии», которую постоянно продлевают. К счастью, для этого никакого проекта предъявлять не нужно — регистрируют по факту.
Как изменятся в ближайшие месяцы цены на сами дома и на участки — как на уже построенные частными лицами, так и на находящиеся в поселках, и на те, которые будут строиться?
— Потребителю по большому счету все равно, кто строит, он ориентирован на качество постройки, на удобство проекта, на инфраструктуру и, конечно, на цену. Если будут снижаться цены на стройматериалы, то будет снижаться цена в строящихся поселках, и там можно будет выгодно приобрести дом с участком, но придется какое-то время пожить с некоторыми неудобствами. Но если нужны сразу и удобство, и красота, тогда следует приобретать готовый дом. Можно рассмотреть несколько сценариев. Если застройщики начнут активно строить загородные поселки, упадет спрос на новостройки. Лучше же жить в доме площадью 140 квадратных метров на восьми сотках, чем в однокомнатной квартире на 23-м этаже, — говорит Татьяна Максимова.
И с этим трудно поспорить.