Стимулы и преграды
Новый мощный толчок развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России начался в 2021 году. Многие горожане во время пандемии перебрались за город, а затем решили остаться там на постоянное жительство. По цене строительство загородного дома тогда было выгоднее, чем покупка аналогичной по метражу и уровню комфорта квартиры.
В минувшем году главным локомотивом спроса стала льготная ипотека с господдержкой. Судите сами: по итогам 2022 года российские банки выдали почти 33 тыс. кредитов на ИЖС на сумму около 139 млрд руб. Этот показатель превышает уровень 2021 года более чем в три раза. При этом порядка 80% всех выданных займов приходится на ипотечные программы с господдержкой. Только по льготной ипотеке на строительство дома собственными силами было выдано около 9,4 тыс. кредитов на сумму 39 млрд руб.
«Каждая вторая сделка на загородном рынке совершается с привлечением ипотечного кредита. Сделок становится больше, так как привлекательность загородной жизни растет, особенно для семейных людей, так как многие работают на удаленке», — отметила «МК» начальник отдела управления загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимости» Татьяна Максимова.
По оценке экспертов, чаще всего в 2022 году загородную ипотеку брали заемщики в возрасте от 31 до 35 лет и от 36 до 40 лет. Более 80% заемщиков окончили вузы, около 60% состоят в браке, причем около половины из них имеют детей.
Привлекательность загородной ипотеки росла благодаря нескольким факторам. Самый главный из них — крайне низкие процентные ставки по льготным кредитам. В результате уровень ежемесячных платежей для заемщика не являлся обременительным.
Благодаря уверенному курсу ЦБ на снижение ключевой ставки в прошлом году подешевели и рыночные жилищные займы. В сегмент зашло большое количество банков-новичков, привлекая заемщиков низкими ставками и мягкими условиями. К тому же из-за «перегретых» цен на городские квартиры многие граждане переключили свое внимание на готовые дома и земельные участки в перспективных поселках.
При этом государство постоянно расширяло поддержку участникам рынка загородной недвижимости. К примеру, в ноябре прошлого года правительство запустило программу субсидирования для производителей деревянных домов, которые продаются населению со скидкой до 10%. Она распространяется на готовые домокомплекты заводского производства стоимостью до 3,5 млн руб.
Помимо льготного финансирования покупательскую активность стимулировали геополитика и национальная специфика. После массового отъезда россиян на постоянное жительство за границу появилось много привлекательных предложений. Особенно после объявления частичной мобилизации. Кроме того, в секторе загородной ипотеки (за исключением Московской области) пока не так активны частные инвесторы. Подавляющее большинство заемщиков покупали загородную недвижимость для себя, а не для перепродажи.
Изменились предпочтения заемщиков. «С июня 2022 года доля первичной недвижимости в выдаче кредитов начала снижаться, осенью этот тренд только окреп», — сообщил «МК» директор департамента ипотечных продуктов и цифрового бизнеса «Росбанк Дом» Вадим Мамонов. Очевидно, это было связано с подорожавшими стройматериалами, отъездом трудовых мигрантов и снижением доходов россиян.
Развитие загородной ипотеки в прошлом году сдерживали не только падающие реальные доходы большинства граждан, но и сложности с адекватной оценкой стоимости залога, а также отсутствие на кредитном рынке программ с участием подрядчиков. Правда, последняя проблема снята. На рынке загородной недвижимости заработал новый механизм, по которому средства заемщиков привлекаются на счета эскроу, а подрядчик ведет строительство с привлечением средств проектного финансирования. Первый в стране эскроу-счет на строительство частного дома открыли в конце прошлого года. Согласно проекту, недалеко от Воронежа застройщик возведет 130 домов общей площадью около 11 тыс. «квадратов». В среднем площадь каждого дома составит 88 кв.м.
Кроме этого в декабре 2022 года в стране впервые появилась ипотека на приобретение ИЖС по договору участия в долевом строительстве (ДУДС). Получить средства на покупку дома клиенты могут как по рыночной программе по ставке от 11,3%, так и по льготным (по ипотеке с господдержкой по ставке от 7,7%, по «семейной» — от 5,7%, в ДФО и для IT-специалистов — от 4,7%).
Разворот рынка
В этом году к вышеперечисленным негативным факторам добавился новый — длительный цикл уменьшения процентных ставок завершился. После долгого перерыва загородная ипотека начала дорожать. Как сообщила «МК» ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова, в январе на рынке прошла волна повышения ставок. Во-первых, увеличились ставки по собственным ипотечным программам банков на фоне удорожания стоимости облигаций федерального займа.
Во-вторых, с 1 января на 1 процентный пункт, с 7% до 8% годовых, подорожала льготная ипотека с господдержкой. Поскольку одной из целей в рамках этой программы может быть покупка или строительство загородного дома, то эти изменения затронули и льготные предложения банков на покупку домов и ИЖС. Вероятнее всего, в ближайшей перспективе этот тренд продолжится, уверена Солдатенкова.
Пока повысили ставки на льготную ипотеку только несколько крупных игроков (среди них Альфа-банк, ВТБ, банк «Дом.РФ», ПСБ), задающих тон на рынке. Но можно не сомневаться, что в ближайшее время за ними последуют и их конкуренты. Тенденция на подорожание загородной ипотеки окрепнет, если 10 февраля ЦБ поднимет ключевую ставку.
Что дальше?
«Дальнейшая динамика ипотечных ставок будет зависеть прежде всего от динамики ключевой ставки ЦБ, нормативных решений регулятора и инфляции», — считает Вадим Мамонов. По оценке аналитиков ВТБ, в 2023 году при благоприятной макроэкономической ситуации объем выдач жилищных кредитов на рынке загородной недвижимости может увеличиться на 25–50%.
Инна Солдатенкова рекомендует заемщикам, желающим купить или построить загородный дом, воспользоваться госпрограммами. Напомним, помимо ипотеки с господдержкой и льготной программы на ИЖС в их число входят «семейная», «сельская дальневосточная» и IT-ипотека. Минимальный размер первоначального взноса заемщиков по этим программам ниже, чем по рыночной ипотеке. Но надо иметь в виду, что максимальный размер кредита по госпрограммам ограничен и большинство продуктов ориентированы на первичный рынок. Дополнительным источником стимулирования спроса, на взгляд эксперта, может стать распространение «семейной» ипотеки на вторичный сегмент рынка, поскольку множество семей предпочитают купить готовый дом, в т.ч. из-за удорожания стройматериалов.
Эксперты не советуют брать ипотеку на минимальный срок. Гораздо разумнее выбрать более долгий срок кредитования с более низким ежемесячным платежом. Такой поход не только снизит нагрузку на бюджет, но и позволит быстрее погасить кредит с помощью частичных досрочных погашений.
По мнению Татьяны Максимовой, весной спрос на загородную недвижимость всегда повышается: «Предложений не станет больше, сейчас мало строят в силу объективных причин. Ставки по жилищным ссудам уже растут, и причин для их снижения пока нет. Что будет весной — неизвестно». Поэтому, если вы нашли приглянувшийся дом и получили одобрение заявки на ипотеку, тянуть со сделкой нет смысла.