"Найти хороший загородный дом - как жемчужину в навозной куче"
Цены на загородную недвижимость застройщики начали снижать уже в марте 2022 года - в среднем скидки составляли 10%. Россияне, однако, такой возможностью не воспользовались. И речь идет не о семьях, желающих купить загородную недвижимость для собственного проживания, но и о жилищных спекулянтах. Если раньше инвесторы вкладывали деньги в новостройки, то теперь у них вроде бы появилась новая возможность заработка - приобрести загородную недвижимость. Однако даже у профессиональных торговцев жильем "окно возможностей" не открылось.
- На рынке загородного индивидуального строительства предложение многократно превышает спрос, особенно по вторичной недвижимости. Впрочем, это тот самый случай, когда при высоком предложении покупателям трудно найти что-то, удовлетворяющее их требованиям, - говорит генеральный директор федерального портала "Мир квартир" Павел Луценко. - Есть огромное количество неликвида - недостроенных домов, ветхих дач, участков без коммуникаций либо с обременениями, домов, построенных с нарушением технологии или закона и т.д. Найти хороший объект - все равно что жемчужину в навозной куче.
Многие покупатели рассматривают приобретение собственного дома как альтернативу однокомнатной квартире с соразмерным бюджетом. Однако средняя стоимость домов за последние пару лет из-за пандемии выросла на 30-40%. И даже скидки не способствуют восстановлению адекватной цены.
- Два из трех покупателей в России ориентируются на покупку домов стоимостью до 6 миллионов рублей, - говорит эксперт по недвижимости федеральной компании "Этажи" Елена Репина. - На рынке стали активно появляться даже дома-студии площадью 30-40 квадратных метров. Поэтому часть застройщиков предлагают варианты в разной степени готовности, тем самым сокращая конечную цену объекта или предоставляя рассрочку на чистовую отделку. Но все больше покупателей склоняются к полностью готовым домам, в том числе с мебелью, поэтому нередко предложения домов в черновой отделке - это маркетинговый ход, который позволяет привлечь потенциального покупателя более доступной ценой.
В марте россияне смогут взять ипотеку просто на землю
Качественные дома в Подмосковье отсутствуют в самых разных сегментах. "Почти невозможно найти хорошее жилье эконом-класса площадью 150 квадратных метров на расстоянии до 30 километров от столицы стоимостью до 20 миллионов рублей. Не хватает домов и в бизнес-сегменте, площадью 200-300 "квадратов", на участках в 8-10 соток, с современной планировкой и хорошим ремонтом. Покупатели готовы платить за них 25-30 миллионов рублей - при условии, что не придется самим нечего доделывать. Логистика строительных материалов за последний год нарушена, образовался дефицит сантехники определенных фирм, так что люди хотят брать готовое",- говорит эксперт по загородной недвижимости московского региона Мария Антипова.
В начале прошлого года на фоне достаточно высокого спроса, но низкой покупательной способности появилась новая тенденция. Застройщики вместо возведения коттеджей начали нарезать небольшие участки, по 6-8 соток и строить на них дома площадью 90-120 квадратных метров.
Редкие девелоперы готовы предложить грамотно построенные поселки с хорошей концепцией по приемлемой цене. Поэтому покупатели часто предпочитают купить участок без подряда и самостоятельно строить на нем.
Мало кто знает, но вскоре банки планируют предоставлять кредиты на покупку земельных участков без подряда.
- В марте-апреле банки начнут выдавать ипотеку на отдельные участки, причем не с условием последующего строительства на них домов, как сейчас, а именно на землю, безо всяких обязательств со стороны покупателей. Новая программа должна вызвать интерес у людей, ведь она позволит заниматься строительством самостоятельно, без спешки и, главное, без использования многомиллионных кредитов, - рассказывает Мария Антипова.
Загородный квадратный метр дешевле городского
Если говорить о каменных домах для круглогодичного проживания в Москве со всеми коммуникациями (газ, свет, вода, канализация), готовыми или находящимися в процессе стройки, предложения начинаются от 6,5 миллиона рублей. Большая часть предложений загородной недвижимости находится за пределами МКАДа.
- Основной плюс, который все больше привлекает потенциальных покупателей, - более доступная средняя стоимость квадратного метра в собственных домах, по сравнению с городскими квартирами. Остальные плюсы и минусы зависят от правильного выбора будущего дома, - продолжает Елена Репина. - В собственных домах нет проблем с парковкой автомобиля и шумными соседями, зависимость от коммунальных услуг минимальная, есть собственная территория для прогулок, в том числе с детьми, многих привлекает возможность построить собственную баню и создать место для отдыха с друзьями.
Любопытно, что чиновники в своих отчетах спекулируют на загородном жилье.
- Прироста темпов возведения многоквартирного жилья практически нет. Весь прирост попадает в статистику только благодаря индивидуальному жилищному строительству, - утверждает вице-президент гильдии риелторов, постоянный эксперт "МК" Константин Апрелев.- Поэтому глобальная господдержка ипотечных программ по ИЖС и приобретению земельных участков - правильный тренд. За счет этого, я думаю, и будет происходить основной рост сделок по покупке и продаже недвижимости, благо что в России гуляющих под паром полей гораздо больше, чем в других странах. Конечно, придется вкладывать деньги в коммуникации, транспортную инфраструктуру. Иначе поддержать спрос будет нечем, даже при льготных кредитах.
Обычно стоимость недвижимости растет на уровне инфляции - пять, восемь, десять процентов в год, продолжает Константин Апрелев. Но в последние три года - ситуация иная. До пандемии коронавируса с помощью ипотеки заключалось только 50% сделок, а с введением льготного кредитования - 80%.
Цена растет вместе со спросом - точно по Марксу
Апрелев отмечает еще один очень интересный факт: "До пандемии в России регистрировалось 2-2,5 миллиона сделок в год, в пандемию этот объем вырос до 4,5-5 миллионов. И как только платежеспособный спрос вырос в два раза, цены взметнулись на 40%. В 2022 году спрос упал в два раза, цены - на 8%. В итоге мы должны вернуться к допандемийным ценам, к которым нужно прибавить инфляцию".
Простые подсчеты показывают, что в 2023 году стоимость жилья должна снизиться процентов на десять; в каких-то сегментах и городах - на 15%. Самые высокие темпы падения цен будут в регионах, где в пандемию стоимость жилья взлетела больше всего.
Рассуждения взяты не с потолка. Похожий сценарий зафиксирован после взлета цен на треть в результате введения санкций в 2014 году, а в 2015-2016 годах падение составило около 15%.
Единственное, что отличает нынешнее время от середины 2010-х, - сильные колебания ключевой ставки Центробанка и результаты в ходе специальной военной операции. "Чем менее успешно, по оценке населения, проходит СВО, тем хуже политические и экономические ожидания людей, которые транслируются в покупку недвижимости, как для себя, так и в инвестиционных целях.
Если вникнуть в статистику регистрационных действий по недвижимости, становится ясно: почти 60% сделок приходится на индивидуальное жилищное строительство (либо регистрация прав, либо переход права). А вот бравурные рапорты чиновников об увеличении темпов строительства многоквартирных домов весьма лукавы.
С чем связана переориентация россиян на индивидуальное жилстроительство с помощью государства? С желанием жить не в большой коробке, а в собственном красивом доме?
Генеральный директор группы консалтинговых компаний Ибрагим Бадалов выделяет несколько факторов. Во-первых, важную роль играет переход части россиян на удаленную работу. Человеку выгоднее зарабатывать те же деньги, что и до пандемии, при этом не платить бешеную аренду в центре, а жить в своем доме за городом, при необходимости несколько раз в месяц выезжая в офис. Второй момент - ипотечные программы распространяются и на строительство дома своими руками, и с привлечением подрядчиков. В некоторых российских регионах и во всех городах-"миллионниках" уже растет цена на загородную недвижимость, что стимулирует рост спроса на это жилье. Некоторые люди строят дома для перепродажи и последующей безбедной жизни.
Как купить домик в деревне по имени Москва
- Подмосковный рынок индивидуального жилищного строительства пережил настоящий бум покупательской активности в период пандемии. С этого времени стал стремительно набирать популярность дистанционный формат работы, что позволило людям принять решение о переезде за город. В 2022 году тренд на рост рынка загородного жилья в Московской области сохранился, однако лишь в массовом сегменте, - говорит директор управления элитной недвижимости компании "Метриум Премиум" Анна Раджабова.
Благодаря льготным ипотечным программам повысился спрос на коттеджи эконом- и комфорт-класса стоимостью от 1,5 до 18 миллионов рублей. На них пришлось 80% от общего количества сделок на загородном рынке. В основном покупатели возводят коттеджи своими силами и с привлечением стройбригад. Доля строительства с участием подрядчиков составляет менее 15%.
- Спрос на участки и коттеджи в поселках бизнес-класса, премиального и элитного сегмента в 2022 году ощутимо просел, - говорит Анна Раджабова. - Тем не менее в 2023 году негативный тренд может быть переломлен. Почти все граждане, которое не видят своего будущего в России, уже эмигрировали. Оставшиеся в стране потенциальные покупатели постепенно возвращаются на рынок. Сейчас эта тенденция выражается, главным образом, в росте числа запросов, которые затем должны конвертироваться в сделки.
Что предлагают застройщики покупателям, желающим купить индивидуальный дом именно в Москве? Есть ли предложения в границах МКАД или только за пределами?
В пределах МКАД предложений не так много, а стоимость начинается от 23,5 миллиона рублей, продолжает Елена Репина. Есть варианты и в исторической части Москвы, где можно приобрести исторический особняк после реконструкции.
По данным "ИНКОМ-Недвижимость", в Хорошево-Мневниках предлагаются коттеджи площадью 800-900 кв. м с участком шесть соток за 500 миллионов рублей и таунхаусы (420 кв. м) - за 316 миллионов.
Еще один объект - "Меценат" на Якиманке. Коттеджи (566 кв. м плюс одна сотка) стоят 1,4 миллиарда рублей, таунхаусы (180-490 кв. м) - 610 миллионов рублей. В общем, налетайте!
- Предложение коттеджей в границах МКАДа носит весьма ограниченный характер, - продолжает Анна Раджабова. - Самым доступным является ДСК имени Ларина (район Лианозово). Дома здесь стоят в среднем 70-75 млн рублей. Коттеджи с небольшими участками в дачном поселке Троице-Лыково недалеко от Серебряного Бора реализуются в среднем по 110-120 млн рублей. Сам Серебряный Бор - самый престижный коттеджный поселок в пределах МКАД. Средняя цена индивидуальных домов здесь составляет 400 млн рублей, таунхаусов - 200 млн рублей. При этом наиболее дорогие лоты оцениваются в 1,5-2 млрд рублей. Поселок художников на Соколе - островок загородной жизни, расположенный ближе всего к центру Москвы. Деревянные дома с участками в этом месте продаются в среднем за 70 млн рублей, каменные - за 200 миллионов.
Рекомендации специалистов - плохого не посоветуют
- Нужно понимать, что частный дом требует постоянных вложений, - говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. - Даже если вы приобретаете его абсолютно новым, с отделкой, все равно нужны будут какие-либо финансовые затраты. И обслуживание дома стоит дороже, чем обслуживание квартиры. Помимо самого помещения необходимо еще следить за придомовой территорией. При покупке дома нужно обращать внимание не только на состояние самого помещения и земли, но и на коммуникации - постоянно проверять их работоспособность.
- Мы дадим два основных совета, - говорит Павел Луценко. - Во-первых, осознайте, насколько вы готовы жить именно в доме, а не в квартире. Оцените расстояние от города, если вы предполагаете ездить туда на работу, и время на дорогу - готовы ли вы приносить ежедневно такую жертву? Если вы хотите купить дом не в современном поселке, подумайте о его обслуживании зимой - о расчистке дорожек, подъездов, отоплении и т.д. В организованном коттеджном поселке с помощью управляющей компании решить такие вопросы легче, но нужно быть готовым к существенным затратам.
Во-вторых, если все же вы решились, оцените, соответствуют ли реальные границы участка тем, что проведены при межевании, не нарушает ли расположение дома законов и норм, нет ли обременений, соблюдены ли при строительстве технологические нормы. Не нужно экономить на этом, пригласите кадастрового инженера и строительного эксперта.
- Недостатки загородной жизни нужно нивелировать на этапе выбора дома или земельного участка под его строительство, - говорит Елена Репина. - Для этого нужно понять удобство транспортной развязки и перспективы развития социальной инфраструктуры. Если в семье есть дети, нужно обратить внимание не только на близость детских садов и школ, но и различного рода секций.
Земельные участки лучше приобретать весной и осенью - так проще определить стабильность электроснабжения, доступность газоснабжения, центрального водопровода и канализации. Дома для круглогодичного проживания значительно проще выбрать в холодное время года, поскольку так можно определить, насколько дом теплый, плюс следует обратить внимание на платежи за дом, особенно в зимний период. Нужно осмотреть что находится вокруг - есть ли крупные производства, фермы, которые могут влиять на комфорт проживания. Изучите кадастровую карту и посмотрите планы застройки близлежащих территорий.
Для справки. По данным Федеральной службы государственной статистики, рост объемов индивидуального жилищного строительства начался в 1990-х годах и в 2021 году достиг максимума в 53 процента. Согласно исследованию Всероссийского центра изучения общественного мнения 56 процентов живущих в квартирах россиян (19,7 млн семей) хотят переехать в индивидуальные дома. Однако этой мечте мешают, прежде всего, низкий уровень развития ипотечного кредитования на цели, нехватка земельных участков, подготовленных под строительство, но главное - отсутствие возможности либо высокая стоимость подключения домов к инженерным сетям.