Примерно половина потенциальных покупателей относятся к подобным сделкам с недоверием. И не зря — утверждают специалисты Управления вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».
— Участие доверенного лица в продаже жилья заранее предполагает возможность последующего оспаривания сделки, — говорит юрисконсульт Наталья Киселева. — Выдача такого юридического документа, как доверенность, — это уже сама по себе односторонняя сделка, и нужно быть уверенным, что доверитель — это действительно собственник квартиры, который на момент составления документа отдает отчет в своих действиях, находится в здравом уме и действует добровольно.
Однако риски для покупателя не ограничиваются юридическими проблемами. «Велика вероятность купить жилплощадь с зарегистрированными в ней собственниками, — продолжает Наталья Киселева. — Практика показывает, что при быстром выезде за границу владельцы квартиры забывают или просто не успевают выписаться из нее».
— Понятно, что дистанционно провести сделку на вторичном рынке жилья в России сейчас можно только при помощи доверенности, — говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — И, конечно, сделка по доверенности более рискованная, да и у покупателей всегда вызывает скепсис. Поэтому таких сделок никогда не было много, и всегда продающиеся по доверенности объекты выставлялись по цене ниже рыночной.
Было бы странно ждать, что из-за участившихся отъездов россиян за границу нужно относиться к доверенности как к норме и покупать недвижимость у посредника по рыночной цене, продолжает Ирина Доброхотова. Покупателю совершенно безразлично, какие личные мотивы заблокировали собственнику возможность присутствовать на сделке очно. Так что неудивительно, что собственники предлагают скидки в 10–15%, в зависимости от качества и срочности продажи квартиры.
Серьезный дисконт — например, 30–40% — «расслабляет» доверчивых покупателей, и они редко задумываются о многочисленных рисках. А диапазон их весьма широк, предупреждает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Во-первых, могут быть чисто технические ошибки в доверенностях. Во-вторых — мошеннические схемы. Например, доверенное лицо может дважды продать одну и ту же квартиру и скрыться с незаконно нажитой суммой. Или продавец отзовет доверенность, уже получив деньги, а покупатель лишится средств, так и не приобретя права собственности.
В-третьих, доверенное лицо может не обладать полной дееспособностью, что не всегда выявляется на этапе оформления полномочий и способно привести к признанию сделки недействительной.
Но есть и хорошие новости. Благодаря новому тренду стоимость квартир на вторичном рынке продолжит снижаться.
— За полгода объем предложения на «вторичке» вырос в два раза, — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. — При столь значительном увеличении предложений на каждую квартиру, стоящую в продаже, приходится уже в два раза меньше звонков и других обращений.
В такой ситуации усиливается конкуренция между собственниками, и им приходится чаще соглашаться на дисконт. «Я знаю примеры, когда продавцы предлагают скидки до 20–30%, — продолжает Елена Мищенко. — На фоне большой конкуренции соглашаться на скидку приходится и тем продавцам, которые выставляют квартиры на продажу по среднерыночной стоимости (даже если речь идет о качественных квартирах, без юридических изъянов). Средний уровень цен в такой ситуации может только понижаться».
— Спрос на фоне аномально высоких цен и падения доходов населения снизился по сравнению с прошлым годом примерно на треть и не поспевает за предложением. В то же время предложение растет и достигло уже рекордного уровня (за август–сентябрь — плюс 35–45%), — приводит цифры руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Стоимость жилья постепенно ползет вниз, но до адекватного ценника еще далеко.
Индекс стоимости жилья в Москве за последние пять месяцев, после резкого роста весной этого года, опустился на 5,2% — до 257 600 рублей за квадратный метр в среднем. За МКАД, где цены ближе к покупателю, снижение не такое ощутимое, но тоже есть: минус 3% в Новой Москве за май–сентябрь (до 201 800 рублей за метр в среднем) и минус 2% в Московской области (до 152 тысяч рублей).
— Рынок затоваривается, — говорит Олег Репченко. — В итоге продавцам придется пойти навстречу покупателям и опустить цены. Реальные сделки уже заключаются с большим дисконтом. Но все равно стоимость жилья в Московском регионе очень высокая. За 2020–2021 годы квартиры подорожали в полтора раза на фоне низких ставок по ипотеке и депозитам, на рынке надулся ценовой пузырь. В 2020 году метр жилья стоил 180 000 рублей, сейчас — почти 260 000 рублей.
По прогнозу IRN.RU, пузырь должен лопнуть и стоимость квартир может вернуться к уровню начала 2020 года, то есть снизиться до 30% в отдельных классах жилья. Похожая ситуация на рынке уже была в 2014–2017 годах. Тогда после короткого ажиотажа и роста цен, также спровоцированных санкциями и обвалом рубля, стоимость жилья начала падать и за два года опустилась на 10–20% в зависимости от сегмента. Но тогда на рынке не было пузыря. А сейчас он есть. Поэтому цены могут упасть сильнее.