«Сдадим всем приличным»
Московский рынок съемного жилья всегда оперативно реагирует на новые тенденции в отечественной экономике. Последствия внешних шоков (санкции, мировые финансовые кризисы) и внутренних в виде вооруженных конфликтов, дефолтов, бесконечных реформ очень быстро сказываются на его самочувствии.
В этом году свежие ветры перемен подули в конце февраля, когда из-за беспрецедентного давления Запада ЦБ поднял ключевую ставку, опасаясь разгона инфляции. В результате резко подорожала ипотека, упали продажи нового и вторичного жилья. В этих условиях значительная часть собственников столичных квартир приняли решение временно сдавать в аренду «квадраты», которые до этого они планировали продать. В итоге в апреле-мае среди арендодателей выросла конкуренция, а ставки на фоне выросшего предложения начали падать. В июне и июле объем сделок по традиции упал из-за периода отпусков. И рынок съемного жилья задремал на летней жаре.
В конце июля — начале августа арендодатели проснулись. В первую очередь благодаря приближению очередного делового и учебного сезона. Как считает управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова, объекты все еще переоценены, арендный рынок все еще пытается прийти в нормальное рабочее состояние. «Если год назад спрос в значительной степени обеспечивался иногородними и иностранными студентами и постоянным потоком трудовых мигрантов, то в сегодняшней нестандартной экономико-политической ситуации массового притока арендаторов пока не наблюдается», — сообщила «МК» заместитель директора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова. По ее мнению, оживление спроса следует ожидать во второй половине августа, сентябре и октябре.
Сейчас рынок находится в руках арендатора, который может без суеты спокойно выбирать нужный объект. «Никакого сравнения с прошлогодней ситуацией, когда собственники устраивали кастинги для арендаторов, сегодня не наблюдается. Владельцы квартир стали гораздо более лояльными к арендаторам: примерно на 20% выросло число тех, кто готов сдать квартиру семьям с животными, и почти 90% собственников готовы сдавать квартиры семьям с детьми. Все чаще в объявлении встречается фраза «сдадим всем приличным»», — рассказала «МК» директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
По традиции у работающих арендаторов вне конкуренции 1- и 2-комнатные квартиры экономкласса в пешей доступности от станций «беспробочного» транспорта — метро и МЦК. Среди студентов повышенным спросом пользуются квартиры, расположенные вблизи известных вузов. Семейные пары предпочитают снимать квартиры от двух комнат рядом с хорошими школами, детсадами и парками.
По словам Дымовой, этим летом выросла популярность Новой Москвы: ценник здесь ниже примерно на 10 тыс. в месяц в сравнении со спальными районами внутри МКАД, а качество жилья в недавних новостройках — значительно выше. Новые станции метро дают возможность свободно передвигаться, а разница в 20–30 минут в поездке не имеет существенного значения для многих арендаторов. Кроме того, в Троицком и Новомосковском округах достаточно хорошо развита инфраструктура, что тоже положительно влияет на ликвидность квартир. Большую популярность эта локация имеет среди студентов, которые учатся в кластере вузов, расположенных на юго-западе Москвы, добавила аналитик.
Что и почем?
Сегодня арендаторы все чаще настаивают на значительных скидках (от 10%), а собственники стараются держать цены, которые установились в прошлом году. «Типичное возражение: «А в прошлом году мы сдавали за 50 тыс. руб.». Сегодня основным фактором влияния на арендные ставки является торг, торг и еще раз торг. Квартиры собственников, которые соглашаются на скидки и не так требовательны к арендаторам, не стоят долго в рекламе. Объекты, соответствующие пониманию нанимателя по соотношению цена-качество, улетают быстро», — заметила Жукова.
«Примерно треть арендодателей не желает уступать, остальные могут снизить арендную ставку на 5%, максимум на 10%. Но многие наймодатели в курсе рыночных тенденций и рассчитывают на рост цен в период активного делового сезона осенью», — говорит Оксана Полякова. С ее слов, средняя стоимость аренды «однушки» составляет 44 тыс. руб., «двушки» — 75 тыс. руб. в старой Москве, исключая Зеленоград (самый дешевый старомосковский вариант найма квартиры — за 25 тыс. руб. в месяц). Традиционно недорогое жилье в аренду предлагается в удаленных спальных районах, таких как Гольяново, Некрасовка, Ясенево, Ивановское, Бирюлево Восточное и Западное. Хотя экономичные варианты можно найти в совершенно разных локациях. Например, за 26 тыс. руб. сейчас сдается ухоженная квартира в 9-этажном доме в районе Соколиная Гора, — добавила аналитик.
В среднем за студию сейчас арендодатели просят 35 тыс. руб., за однокомнатную— 40–45 тыс. руб., за 2-комнатные — 50-60 тыс. руб., — сообщил «МК» эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Никита Налимов. На цену большое влияние оказывает район, где находится квартира. Сейчас, с его слов, среди обеспеченных людей востребовано юго-западное направление, несмотря на повышенные ставки. А дешевле всего можно снять квартиру на востоке, на конечных станциях метро. В этих районах очень плотная застройка, и есть большое количество предложений под аренду. Там вполне можно снять однокомнатную квартиру даже около 30 тыс. руб. с неплохим ремонтом.
Плюс 5%
«Сейчас сложно прогнозировать ценовую динамику. Аренда — это самый быстро реагирующий на рынке недвижимости сегмент, поэтому многое зависит от экономической ситуации в целом. Однако оживление, которое мы наблюдаем сегодня, дает основание надеяться, что спрос продолжит расти», — считает Юлия Дымова. С выводами коллеги согласна Мария Жукова: «Насколько высоким будет сезон в этом году, сказать трудно. Но точно не таким, как в прошлом, — нет предпосылок».
При условии осенней активизации нанимателей Оксана Полякова ожидает роста цен примерно на 5–10%, в зависимости от качественных характеристик объекта, а также «вымывания» из экспозиции ликвидных лотов.
По прогнозу Никиты Налимова, в начале сентября спрос на долгосрочную аренду московских квартир будет максимальным, поэтому ко всем текущим ценам вполне можно будет прибавить по 3–5 тыс. руб. «Но в 20-х числах первого месяца осени спрос постепенно начнет спадать, так как большинство тех, кто хотел найти себе квартиру, уже найдут ее. Поэтому сейчас для собственников оптимальный момент для сдачи своих квартир. Однако нужно соблюсти золотую середину между ставкой аренды и сроком, за какой хочется сдать свой объект. Чем выше ставка относительно рыночной, тем сложнее найти под нее арендаторов», — заключил эксперт.