Торг уместен
Последние два месяца в условиях ограниченного спроса покупателей из-за резко подорожавшей ипотеки средние цены на вторичную недвижимость медленно ползут вниз. В июне, по оценке «Циан.Аналитики», средняя стоимость 1 «квадрата» в 18 ключевых локациях (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) снизилась за месяц на 0,7%, до 121,5 тыс. руб. Сильнее всего готовые квартиры подешевели в Казани (-2,6%, до 138,8 тыс. руб. за кв. м) и Краснодаре (-2,4%, до 120 тыс. руб.).
На фоне падающих цен активность участников рынка падает. Так, московское управление Росреестра зарегистрировало в мае всего 7219 переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья, что на 4176 (36,6%) переходов прав меньше, чем в апреле. В старой Москве, по данным «Инком-Недвижимости», 1 «квадрат» на вторичном рынке жилья подешевел в среднем на 0,4%, до 285,3 тыс. руб., в Новой Москве средний ценник на «вторичку» почти не изменился, замерев на отметке 205,6 тыс. руб. за кв. м. «Каждая вторая сделка на столичном рынке вторичной недвижимости происходит с торгом. Средний размер торга в конце весны и начале лета больше, чем обычно, — около 4%», — сообщил «МК» управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов. По его оценке, в столице средний чек однокомнатных квартир составил 10,6 млн руб., двухкомнатных — 12,7 млн руб., трехкомнатных — 21,4 млн руб.
«Продавцов сейчас больше, чем покупателей. При этом за счет активного роста средней стоимости квадратного метра владельцы квартир даже при хорошем дисконте остаются в плюсе. Поэтому многие готовы торговаться, и в некоторых случаях можно приобрести квартиру с дисконтом до 15%. Саму же цену предложения продавцы снижают неохотно, оставляя себе шансы продать объект по максимально высокой цене», — пояснила «МК» замдиректора компании «Этажи» Татьяна Ахметдинова.
Свежие ветры
Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отметила ряд набирающих силу трендов: стал популярнее выкуп квартир из-под залога, повысился спрос на квартиры с готовым ремонтом и на загородную недвижимость для собственного проживания и отдыха. «Если в семье не одна квартира, вторую как раз могут продавать для приобретения загородного дома. Также мы наблюдаем интересную тенденцию — с момента объявления президентом на Петербургском форуме о снижении ставки по льготным программам до 7% выросло число собственников, которые продают инвестиционные квартиры. Это говорит о том, что рынок оживает, люди хотят продавать имеющиеся активы и «входить» в новые», — добавила эксперт.
У профильных аналитиков много надежд было на депозиты граждан, размещенных три месяца назад в банках под 20–24%. Срок таких краткосрочных вкладов закончился в начале лета. Но пока до рынка жилой недвижимости эти деньги не дошли.
— Снижение ключевой ставки ЦБ до 9,5%, т.е. до показателей на начало зимы, стало позитивным сигналом для рынка, — говорит Москатов. — Мы фиксируем рост количества консультаций по ипотеке, но в реальный платежеспособный спрос это пока не вылилось. Реальные доходы населения не растут. Более того, есть угроза того, что они продолжат падать. Некоторые люди теряют работу, и уверенности в завтрашнем дне тоже пока нет.
Директор управления вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома настроен более оптимистично: «За первые 20 дней июня предложение увеличилось почти на 50%. Многие продавцы квартир готовы к дисконту. Однако большая часть покупателей ждет очередного снижения ключевой ставки, чтобы рыночные ставки по ипотеке снизились хотя бы до 9,5% годовых». Аналитик выделил еще один интересный тренд — рост количества альтернативных сделок, сейчас их доля, по его мнению, достигла 80%.
«Увеличение альтернативных сделок — достаточно привычная ситуация на рынке, когда у населения нет большого количества свободных денег, а решать жилищный вопрос нужно — гораздо проще продать квартиру и приобрести ту, что больше отвечает новым потребностям (больше комнат, две меньшие квартиры вместо одной большой и т.д.)», — считает Юлия Дымова. С ее слов, такие сделки предполагают подписание договоров купли-продажи в один день, оба договора подписываются одновременно. Это снижает риск того, что человек останется с деньгами на руках и без объекта. Цепочки из участников сделки сейчас не очень длинные, 4–5 человек — это максимальное число участников. «Обычно альтернативная сделка — это продажа «вторички» и покупка «вторички». Но сейчас благодаря большому объему новостроек можно выделить тренд на неклассические альтернативные сделки. Люди продают «вторичку», а покупают новостройки по ДДУ», — добавила эксперт.
Прогноз на осень
Конечно, и продавцов, и потенциальных покупателей волнует вопрос: в какую сторону пойдут цены? Эксперты на этот счет высказывают разные мнения. «Сейчас сложилась парадоксальная ситуация: продавцы ждут осени, потому что считают, что покупателей будет больше и продажа будет выгоднее, а покупатели, наоборот, считают, что цены немного просядут», — отметил Александр Москатов. «До конца лета рынок будет находиться в состоянии турбулентности, пытаясь найти баланс цены между ожиданиями покупателей и продавцов», — уверена Татьяна Ахметдинова.
— Не откладывайте на завтра то, что можно сделать сегодня, — советует Дымова. — Сегодняшняя ценовая политика — хорошее подтверждение тому, что жить нужно здесь и сейчас, не откладывая решение на потом. Если надо решить жилищный вопрос, продать квартиру — продавайте сейчас, если нужно покупать — покупайте.
Сергей Шлома ожидает, что цены будут медленно сползать, несмотря на небольшую активизацию спроса. Главные причины роста интереса покупателей — это привыкание к текущим экономическим условиям, а также готовность собственников жилья к дисконту. «В дальнейшем давление на цены продолжится. Мы ожидаем, что стоимость «вторички» будет снижаться примерно на 1% в месяц. Снижение стоимости «вторички» займет длительное время», — заключил эксперт.
Аналогичные ожидания сформировались и у рядовых граждан. Люди считают, что в текущих условиях жилье сильно переоценено. Как показал последний экспресс-замер потребительских настроений от IRN.RU, подавляющее большинство участников онлайн-опроса — 68,5% — ждут снижения цен на недвижимость в ближайшие три месяца. По сравнению с весенним опросом доля сторонников снижения цен выросла на 10,7 п.п. «Цены на квартиры в Москве давно оторвались от платежеспособного спроса, поэтому настроения потребителей понятны, — отметил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Скорее всего, стартовавшее в мае снижение цен продолжится: при нынешнем курсе рубля и падающих доходах населения текущие цены выглядят уже совершенно неадекватными. Стоимость жилья как минимум должна откатиться назад к уровням начала 2022 года, т.е. снизиться на те 5–10%, которые прибавила в период слабого рубля весной».