Парадоксально, но факт: снижение на рынке ипотеки в апреле произошло на фоне расширения правительственной поддержки жилищного кредитования. Напомним, что 25 апреля президент Путин предложил снизить ставку по программе льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках: после повышения показателя в марте с 7% до 12% его решили вернуть к уровню 9%. Эти условия вступили в силу с 1 мая, а саму программу продлили до конца 2022 года. Параллельно в стране начали организовывать специальные предложения по жилищному кредитованию для особо ценных профессионалов. Так, власти уже запустили льготную ипотеку под 5% для ИT-специалистов.
Однако, несмотря на все предпринимаемые усилия, результаты апреля удручают: четырехкратное снижение выдачи до 37,2 тыс. ипотечных кредитов, в то время как еще в марте этот показатель был на 75% выше, говорят данные БКИ «Эквифакс». Спад подтвердили в Национальном бюро кредитных историй: выдача ипотеки в апреле по сравнению с мартом сократилась на 60,7%, а по сравнению с «досанкционным» февралем — на 62,7%, отметили там.
Опрошенные «МК» эксперты разошлись в оценках того, чем было вызвано такое резкое падение. Одни напрямую связывают данные рынка с последствиями от санкций, другие утверждают, что ближе к маю всегда происходит спад и это не должно вызывать беспокойства. «Я бы не смотрел на цифры апреля, потому что это была пора сильной неопределенности после спецоперации и период высокой ставки ЦБ сначала в 20%, а затем в 17% , а льготная ипотека составляла всего 12%, — говорит основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. — Платеж по ипотеке на 12 млн рублей из-за этих факторов был бы более 100 тыс. в месяц, что мало кому по силам». Многие просто отказались от покупки квартиры на таких условиях, а кто-то решил на 3 месяца положить деньги на депозит, ставки по которым в банках доходили до 20% годовых, чтобы уже купить квартиру летом или в конце этого года, утверждает эксперт.
«Главные причины можно выразить так: праздники, психология, краткосрочные вклады, — продолжает разговор директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. — Часть ипотечных программ в поддержку отрасли еще не работают в полную силу, были майские праздники, а в этот период на рынке всегда наблюдается снижение, как следует из статистики за несколько лет».
Сейчас ситуация похожа на ту, что была в пандемийном 2020 году: в апреле–мае было снижение объемов ипотеки на фоне страхов людей и непонимания того, что происходит, а летние месяцы показали рост через реализацию отложенного спроса.
По мнению ведущего эксперта BuyBuyHouse Марины Лашкевич, сейчас люди просто напуганы неопределенностью общей ситуации и боятся что-либо покупать. Это характерно не только для недвижимости, но и для рынка автомобилей, дорогой техники и в прочих сегментов.
По мнению эксперта, свою роль сыграл и тот факт, что, прогнозируя возрастание числа неплательщиков по кредитам (ведь людей увольняют, и западные фирмы уходят из России), Центробанк усилил макропруденциальные меры. Проще говоря, пройти ценз банка на одобрение ипотеки стало значительно сложнее. «Я знаю реальные примеры, где человеку с хорошим белым доходом, идеальной историей отказали в кредите по одной причине: он работает в компании из Европы, которая пока не ушла с рынка, но есть риск, что может уйти», — привела пример Лашкевич. По ее прогнозам, объемы выдачи ипотеки дальше будут если не снижаться, то оставаться в текущем коридоре до конца спецоперации.
«Рынок недвижимости входит в период стагнации, — соглашается заместитель генерального директора «ДомДА» Дмитрий Екимов. — Сделки будут происходить за счёт использования альтернативных ипотеке механизмов: продажи вторичного жилья и приобретения новостроя. При этом я ожидаю дальнейшего снижения спроса». Сегодня ипотекой пользуются только те, кто не готов ждать, а хочет здесь и сейчас решить свой квартирный вопрос. В этой связи речь чаще всего идет о так называемых альтернативных сделках — например, обмене жилья на большее с доплатой. Станет ли рекордным падение объемов ипотеки по итогам 2022 года, зависит от того, насколько затянется период санкций и экономического спада в стране, а так же от размеров и методов господдержки в сфере недвижимости, считает эксперт.