Специфика сезона
В этом сезоне подмосковный рынок загородного жилья, разогретый пандемией в 2020-м и 2021-м годах, в условиях возникшей политико-экономической неопределенности из-за событий на Украине неожиданно для многих специалистов резко просел. «Сегодня спрос от уровня мая 2021-го упал на 30%, предложение выросло на 34%, цена дома в Подмосковье на вторичном рынке снизилась на 23%, до 13,6 млн руб.», — сообщил «МК» гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Март и начало апреля были особенно напряженными, поскольку продавцы не понимали, в какую сторону пойдет рынок. «В начале весны многие владельцы вообще сняли объекты с продажи, некоторые начали выставлять цены в долларах, часть собственников необоснованно повысила цену с 30% до 100%», — рассказала «МК» начальник отдела управления загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимости» Анна Власова. С ее слов, во второй половине апреля часть продавцов вернулись к февральской цене, другая часть — скорректировали цену, увеличив февральскую на 10–20%. Сейчас покупатели активно рассматривают покупку готового жилья или жилья, которое будет сдано в ближайшие 2–3 месяца. При этом объекты должны подходить под условия ипотеки с господдержкой. Также бойко идет торговля участками без подряда, которые часто рассматриваются как способ вложения денег на будущее.
Риелторы обратили внимание на необычный тренд — граждане стремятся купить побольше земли. «Покупатели готовы приобрести объект дальше, чем планировали, например, год назад, но зато бОльшей площади — например, не 6, а 12 соток. Клиенты спрашивают, есть ли возможность на выбранных участках для большого количества посадок, разведения домашних птиц и мелкого рогатого скота, установки теплиц. Запрос у клиентов изменился в сторону большей прагматичности», — подчеркнула «МК» директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Изменились и предпочтения по направлениям. Сейчас нет привязки к конкретной локации, люди рассматривают варианты сразу по разным шоссе. Это, по оценке экспертов, связано с развитием транспортной сети, МЦД. Теперь стало проще добраться до дачи не только на машине, но и на электричке, автобусе.
Что и почем?
Самыми популярными и престижными направлениями традиционно считаются запад, юго-запад и северо-запад. Здесь больше всего качественных предложений и соответственно, больше сделок. По мнению Луценко, Новорижское шоссе, пережившее несколько лет назад пик популярности и сравнявшееся с Рублевкой по спросу и ценам, теперь из-за «перегрева» цен сдает позиции Рублевке и Ленинградскому шоссе — туда идет переток спроса. На Новорижском шоссе средний дом 160–180 кв. м стоит 11–25 млн руб., на Ленинградском — 8–20 млн руб., на Рублевке 20–70 млн руб. «Наиболее популярны загородные дома в 50-километровой зоне от МКАД, в организованных коттеджных поселках или СНТ, площадью 120–200 кв. м, с хорошим подъездом и со всеми подведенными коммуникациями и Интернетом», — говорит Луценко.
Разброс цен по объектам большой. Так, на расстоянии до 25 км от Москвы в хорошем обустроенном поселке дом общей площадью 160–180 кв. м с участком 8–10 соток может стоить и 15, и 30 млн руб. «Даже на традиционно небюджетных направлениях все же можно найти бюджетные варианты. На загородных направлениях не действуют те же правила, что на рынке городской недвижимости. В рамках одной локации есть предложения абсолютно разных ценовых категорий в зависимости от множества факторов (размер участка, статус земель, развитие сетей, особенно газа, площадь дома и его состояние, год постройки и т.д.)», — пояснила Юлия Дымова.
Однако роза ветров все-таки влияет на ценник. Как сообщила «МК» руководитель отдела загородной недвижимости офиса МИЭЛЬ «Сущевский» Татьяна Ананьева, дом площадью 160–180 кв. м с участком 8–10 соток на восточном направлении (заведомо самом дешевом и загрязненном) будет стоить в диапазоне 8–15 млн руб. Аналогичный дом на экологически чистом западе будет стоить ориентировочно в два раза выше. По ее оценке, стоимость самых недорогих загородных домов в Московской области начинается от 800 тыс. руб. Так, за эту сумму предлагается деревянный одноэтажный дом площадью 27 кв. м на участке 14 соток в 80 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. На участке есть баня, хозблок, беседка. За эту же сумму продается дача в черте города Электросталь (40 км от МКАД по Горьковскому шоссе). На участке 6 соток построены два одноэтажных домика 31 кв. м и 20 кв. м, есть баня 9 кв. м. Подключено электричество, есть колодец. За 900 тыс. руб. можно приобрести деревянный дом площадью 36 кв. м и участком в 24 сотки в Егорьевском районе (140 км от МКАД).
В Московской области в тройку лидеров районов с минимальной стоимостью загородных домов вошли Егорьевск, Лотошино и Зарайск, в которых средняя стоимость дома составляет 1,38, 1,74 и 1,83 млн руб. соответственно (в среднем по Подмосковью — 7,24 млн руб.), — отметила руководитель АЦ сервиса «Домклик» Мария Ромчанова.
Отметим, что в базах риелторов значительно увеличилось количество высокобюджетных предложений. Малобюджетных объектов гораздо меньше, поскольку они чаще реализуются посредством сарафанного радио или внутри самого СНТ, чем через открытые интернет-площадки.
— Покупатели стали действовать гораздо осторожнее, — сообщил «МК» девелопер проекта «Голландская деревня» Андрей Хворов. — Рынок столичных новостроек для инвесторов фактически встал. Многие москвичи стали рассматривать переезд в ближайшее Подмосковье. Но новых объектов, пригодных для круглогодичного проживания, в продаже почти не найти. А если они есть, то цены очень кусаются. Сегодня купить новый загородный дом — удовольствие дорогое. Помимо подорожавших стройматериалов сказывается острый дефицит квалифицированных строителей. Спрос может подхлестнуть кредитование загородной недвижимости, тем более что ставки по ипотеке снова начали снижаться. Но, к сожалению, кредитные деньги в основном идут в крупное индустриальное строительство. Как правило, это крупные поселки с домами из каркаса. А здесь другая проблема. За последние два года дерево подорожало почти в три раза. До пандемии типовые каркасные дома в среднем стоили 3–4 млн руб., а сейчас уже 7–8 млн. Но каркасные дома таких денег не стоят.
Прогнозы на лето
Как считает Татьяна Ананьева, в ближайшее время будут востребованы дома «под ключ» площадью 100–150 кв. м на участках 5–7 соток: «Стоимость строительства выросла в два раза, а то и больше. Поэтому в стройку и ремонт никто входить не хочет. Небольшие метражи экономнее в содержании и обслуживании. К тому же это хорошая альтернатива двух- и трехкомнатным квартирам по метражу, а цена равная, а то и дешевле».
«Этим летом запросы покупателей изменятся, люди ищут более доступные, бюджетные варианты. Хитом продаж станут небольшие дома, чаще всего каркасные. Если бюджет позволит, люди будут приобретать готовые благоустроенные дома с полным объемом коммуникаций (свет, вода, газ)», — уверена Юлия Дымова. При этом многие из них захотят приобрести как можно больше земли. Также в списке приоритетов, по мнению эксперта, значатся близость водоемам, к объектам инфраструктуры, к МЦД, железнодорожным и автобусным станциям.
Анна Власова прогнозирует спрос на участки без подряда стоимостью до 5 млн руб. Многие покупатели весной, в период неопределенности, перенесли покупку на лето. В первую очередь они будут интересоваться объектами, подподающими под условия ипотеки с господдержкой. «Среди технологий лидирующие позиции сохранят дома из газосиликата, кирпича, керамического блока», — считает эксперт. Данные материалы, по ее мнению, хорошо зарекомендовали себя на рынке и давно известны покупателям. Поэтому они применяются при строительстве большей части коттеджных поселков. «На деревянные дома из бревна и бруса (клееного, профилированного) спрос значительно ниже. Наибольшая доля таких объектов строится на большей удаленности от МКАД, по запросу конечного покупателя (т.е. по договору подряда). СИП-панели стремительно заходят на рынок, но пока не занимают значительной его доли, т.к. продукт новый. Кроме того, СИП-панели различаются не только способом производства, но и конструкцией, поэтому покупателям крайне сложно в них разобраться», — пояснила Власова. По ее мнению, большого роста цен летом на земельные участки не ожидается, поскольку большинство продавцов подняли цены в апреле примерно на 15%. Рост цен в летний период может произойти, если существенно подорожают стройматериалы.
«В течение лета средняя стоимость загородных домов вырастет на 5–10%», — заключила Татьяна Ананьева.