Минус апрель
В апреле ипотека сильно просела, «провалилась», как назвал это вице-премьер Марат Хуснуллин. И это могло бы стать диагнозом всему стройкомплексу, который напрямую и опосредованно создает миллионы рабочих мест в стране и обеспечивает жизнеспособность целых индустрий.
И это на фоне 2021 года, на выходе из пандемии, российские девелоперы поставили рекорд по строительству жилья – 92,6 млн кв метров, что на 13% превышает показатели 2020 года и почти на 20% – план в 78 млн кв. м. Если перевести метраж в иные показатели, то можно говорить, что за год 4,2 млн семей, или почти 10 млн человек улучшили свои жилищные условия.
В первом квартале 2022 года рост продолжился: Росреестр зарегистрировал 247 тысяч договоров участия в долевом строительстве, показатель вырос почти на треть, по сравнению с цифрами прошлого года. В январе-марте зарегистрировано около 862 тысяч ипотечных договоров, прирост составил 2%.
Однако в апреле резкое повышение до 20% ставки ЦБпотянуло за собой стоимость всех займов. Ставки по обычной ипотеке поднялись выше 20%, по льготной – достигли 12%. Такие показатели и девелоперы, и банки, и потребители называли нереальными.
«Росбанк Дом» зафиксировал четырехкратное снижение спроса на жилищные кредиты, по сравнению с февралем и мартом 2021 года. А ипотечники с уже одобренными кредитами столкнулись с внезапными отказами от банков, что объяснялось возросшим уровнем неопределенности на рынке.
Правительство дважды за месяц корректировало ипотечные ставки и в конце апреля премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление о снижении процентной ставки по программе «Льготная ипотека» с 12 до 9%, а также о продлении действия программы до конца 2022 года.
Банки привыкают к рискам
«Резкое заявление вице-премьера говорило о том, что если срочно не изменить условия выдачи ипотечных кредитов, то денег в строительном секторе, особенно в его коммерческой части, больше не будет», – рассказал генеральный директор компании «Инвестиционные технологии» Дмитрий Котровский.
На фоне этого правительство сделало две вещи - снизило льготную ставку до 9% и увеличило кредитный лимит до 30 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и до 15 млн руб. — для остальных регионов за счет возможности сочетать льготной и рыночной ипотек. Сосредоточение усилий именно на льготной ипотеке объясняется тем, что за 17 месяцев действия программы банками уже было использовано 90% средств, выделенных на ее финансирование. Вопрос увеличения размера кредита позволяет продавать лоты, стоимость которых в связи с инфляцией больше не укладывается в прежние лимиты соответственно 12 и 6 млн рублей, говорит Дмитрий Котровский. Кроме того, по мнению эксперта, 9% – психологически комфортный показатель: он позволяет гражданам проще принять решение о долгосрочном обременении для решения квартирного вопроса.
На компенсацию разницы между банковской ставкой и ипотечной минфин предусматривает в бюджете 461 миллиард рублей. «ЦБ и правительство, идут на этот шаг, понимая, где и какими средствами необходимо восполнить возможности банковского сектора, без которого сейчас стройка невозможна ни с точки зрения застройщиков, ни с точки зрения покупателей жилья», – уверен Котровский.
Теперь дело за банками. Им сейчас необходимо активизироваться как в части ипотеки, так и в части кредитования застройщиков, ведь от этого зависит судьба не только стройкомплекса, но и всех его смежных отраслей.