Первая реакция
Сообщение о начале спецоперации на Украине предсказуемо вызвало приступ ярости на Западе. Санкции сыпались (и сыплются до сих пор) как из рога изобилия. В этих условиях ЦБ попытался сбить разогнавшуюся инфляцию, увеличив ключевую ставку с 9,5% до 20%. Ипотечные ставки моментально выросли вдвое, что на фоне падения курса рубля и роста безработицы фактически остановило выдачу жилищных займов. Главный «локомотив» на рынке жилья заглох.
Неопределенность по поводу действия льготных госпрограмм кредитования и обвал российских фондовых индексов еще больше увеличили страхи россиян. Те, у кого были свободные деньги, побежали к риелторам. Однако удача улыбнулась не всем.
Как сообщил «МК» директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов, 24 и 25 февраля доля отказов по сделкам выросла с традиционных 6% до 13%, позднее этот показатель снизился до 8%. Дело в том, что значительная часть собственников жилья и застройщиков пересмотрели цены в сторону увеличения, и некоторые потенциальные покупатели не смогли подобрать варианты под свой бюджет. Многие владельцы притормозили сделки продажи объектов до появления 100-процентного встречного варианта для покупки. Не все успели оформить ипотеку на готовое жилье по старым «гуманным» ипотечным ставкам. «Рынок жилья оказался в плену эмоций. Часть квартир начала расти в цене. При этом нередко собственники согласны были на торг, чтобы успеть реализовать свои объекты на пике цен и спроса», — говорит эксперт.
После кризисов 2008 и 2014 годов жилые «квадраты» считаются у россиян надежным защитным активом. Поэтому нынешний всплеск активности инвесторов не удивил участников рынка недвижимости. «Для людей, обладающих солидными сбережениями, настал идеальный момент для покупок: рубль девальвировался, и его обесценивание продолжается, валютные операции ограничены, переводы денег за рубеж и поездки — тоже, фондовый рынок не работает», — рассказал «МК» совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. С его слов, спросом пользуются разные форматы жилья, и каждый инвестор выбирает квартиру соразмерно своему кошельку. «Часто покупают однокомнатные квартиры, студии, небольшие двухкомнатные квартиры. Сейчас это самые ходовые типы жилья, их легко сдать в аренду или перепродать», — добавил Щекин.
Новостройки дорожают...
Интересно, что в текущих условиях на первичном и вторичном рынках набирали силу противоположные тренды. Так, подавляющее большинство новых квартир прибавили в цене. Особенно это было заметно в Москве. В феврале на столичном рынке массовых новостроек зафиксирован самый резкий рост средней стоимости 1 кв. м с 2014 года. За месяц 1 «квадрат» подорожал на 5% и достиг в цене 281 тыс. руб., — подсчитала управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
С 1 марта в регионах Сибири, Урала, северо-запада и юга России из-за роста стройматериалов ценники на новостройки выросли на 5–8%. Как полагает гендиректор РАСК Николай Алексеенко, в ближайшие недели сильнее всего новостройки подорожают в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре.
Конечно, ценовая политика зависит от стратегии конкретного девелопера. «Многие застройщики действительно резко подняли цены. Некоторые компании заморозили цены. Третьи пытаются реанимировать программы скидок и субсидированной ипотеки с банками», — отметил Владимир Щекин.
Аналитики обратили внимание на изменения в структуре покупательского интереса. «Ипотечных заемщиков практически полностью заместили клиенты, приобретающие недвижимость за наличные со стопроцентной оплатой», — отметила Надежда Коркка.
Если у человека есть деньги и ему необходимо новое жилье непосредственно для жизни, то «квадраты» однозначно нужно покупать. Директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков рекомендует приобретение квартиры в новостройках по трем причинам. Во-первых, сейчас на рынке работают только устойчивые и надежные застройщики. Во-вторых, средства дольщиков защищены на счетах эскроу, что гарантирует возврат в случае форс-мажора. В-третьих, жилье, особенно в столице, является одним из самых привлекательных активов в стране.
Гражданам, рассчитывающим воспользоваться заемными средствами, Надежда Коркка советует обратить внимание на специальные ипотечные программы от застройщиков и банков: несмотря на резкий рост ключевой ставки, такие варианты пока еще остались на рынке. Так что стоит поторопиться.
А вот инвесторам со сделками лучше повременить, полагает руководитель департамента инвестанализа ИК «Универ Капитал» Андрей Верников: «Санкции нанесли большой удар по экономике, и многие на фоне снижения покупательской способности откажутся от дорогих ипотечных кредитов. Поэтому рынок жилья ждет стагнация с последующим проседанием цен к концу года примерно на 10%».
Как считает Владимир Щекин, ключевым фактором, который определит вектор развития рынка новостроек, станут государственные меры поддержки отрасли: «Если перезапустят программу субсидирования ипотеки хотя бы под 10–12% годовых с высоким лимитом по кредиту (не 3 млн руб., как сейчас в «Господдержке-2020», а больше), то ситуация в стройиндустрии стабилизируется. Экономический кризис будет глубоким, а безработица сильнее ударит по провинции, чем по крупным городам. Соответственно, спрос на новое жилье будет высоким в столичном регионе».
…а «вторичка» дешевеет
Совсем по-другому отреагировал на конфликт и санкции Запада вторичный рынок. «С начала марта из-за заградительных ипотечных ставок средняя стоимость 1 кв. м готового жилья в России снизилась на 1%. И этот тренд продолжился в начале весны. Если геополитическая напряженность и высокие ставки по ипотеке не снизятся, то уже к лету цены на вторичном рынке на часть объектов могут снизиться на 10–15%», — отметил Хусаинов.
В марте, по оценке «ЦИАН.Аналитики», больше всего средние цены на «вторичку» выросли в Волгограде (+3,3%, до 72,8 тыс. руб. за 1 кв. м) и Санкт-Петербурге (+3,2%, до 202,6 тыс. руб.). Формально подорожали «квадраты» и в старой Москве (+1,2%, до 283,7 тыс. руб.). Однако рост внутри МКАД обеспечила «элитка». По расчетам Savills, за последние две недели спрос на элитное жилье в столице вырос в 2,5–3 раза по сравнению с теми же датами прошлого года. Состоятельные граждане переводили свои рублевые активы в недвижимость.
В массовом сегменте, где традиционно 60–70% сделок заключаются с помощью ипотеки, ситуация прямо противоположная. В ряде районов столицы зафиксирована просадка цен. Например, у станции метро «Технопарк» средний показатель снизился по сравнению с октябрем 2020 года на 7%. Большинство собственников недорогих квартир заняли выжидательную позицию.
Как сообщил «МК» директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, в конце февраля и в начале марте 50% участников вторичного рынка стремились максимально быстро проводить сделки, опасаясь остаться с деньгами на руках. Другая половина, наоборот, отложила операции с жильем на неопределенный срок, ожидая ясности положения экономики. Многие не хотят продавать жилье за обесценивающиеся рубли. «Тем, кто может ждать, следует взять паузу. К концу марта будет больше ясности. В продажах и покупках будет возрастать роль альтернативных сделок. Мы ожидаем снижения цен на вторичную недвижимость. Однако это произойдет не в ближайшее время», — заключил аналитик.
Главное в текущей ситуации — не поддаваться эмоциям, любые покупки нужно совершать с холодной головой и четким планом действий.