Доступность новых квадратных метров для рядовых россиян тает на глазах. В конце декабря прошлого года оформить ипотеку можно было на привычных условиях: цена двухкомнатной квартиры обходилась в 7,8 млн рублей (с первоначальным взносом в 30%), а в кредит под покупку жилплощади финансовые организации давали до 5,5 млн рублей (со сроком погашения в 15 лет). «Лучшая ставка» по ипотечному займу колебалась в районе 9%, причем, кредиторы предлагали различные скидки, например, за покупку жилья у своих партнеров и за использование электронных сервисов. Теперь же практически все банки, предоставляющие подобные услуги, повысили ставки по кредитам на жилье выше 10%.
В чем же причины усиления финансового прессинга? Ипотека была и остается основным фактором усиления общей долговой нагрузки населения: граждане задолжали банкам 10 трлн рублей по жилищным кредитам, а за последние три года эта сумма выросла почти вдвое. В кризисном 2020 году Центробанк, пытаясь поддержать первичный рынок жилья, понижал ключевую ставку: чем она ниже, тем дешевле заемные средства для банков и ниже ставки по ипотеке и потребительским кредитам. Но когда инфляция разогналась не на шутку, регулятору пришлось изменить курс — маятник качнулся в противоположную сторону. Сегодня ключевая ставка равна 8,5% — ровно вдвое выше, чем год назад. Судя по заявлениям руководства ЦБ, такая планка не станет пределом.
«Мы наблюдаем абсолютно естественную реакцию банков на ужесточение монетарной политики ЦБ, — отмечает ведущий эксперт Центра политических технологий Никита Масленников. — Логика понятна: при ставке в 8,5% ипотечная никак не может быть ниже 9-10%. При этом кредитные организации еще поскромничали: повысив свои ставки, они не получили даже традиционной трехпроцентной маржи на операциях. Картина в целом складывается мрачноватая, с учетом высоких инфляционных ожиданий и обычной для первого квартала пробуксовки экономики».
Судя по всему, в 2022 году спрос на ипотеку будет существенно ниже, чем в предыдущие два года. И главное ограничение здесь — стоимость жилья. Так, в прошлом году новостройки в крупных российских городах в среднем подорожали на 32% — до 94 тысяч рублей за квадратный метр (в Москве — на 26%, до 311 тысяч рублей за «квадрат»). Во многом это связано с повышением цен на строительные материалы и сбоями в цепочках поставок из-за пандемии. Предлагаемые Минстроем меры, такие как упрощенная процедура выдачи кредитов для застройщиков, носят декларативный характер и на ситуацию не влияют. Что касается программы льготной ипотеки, официально действующей до 1 июля, то, на взгляд Масленникова, ее могут продлить, но только для наиболее уязвимых категорий россиян — молодых семей, семей с двумя и более детьми. То есть государство придаст ей более адресный, узкий характер.
«Рынок потребительского кредитования реагирует на изменение процентных ставок ЦБ с некоторым запозданием, — поясняет заместитель руководителя ИАЦ «Альпари» Наталья Мильчакова. — Очевидно, в первом полугодии 2022 года регулятор будет повышать ставку, а коммерческие банки — действовать сообразно этому. В целом доступность ипотечного жилья понизится, поскольку программа льготной ипотеки сохранилась только в отдельных регионах. Впрочем, у людей есть возможность получить кредит под сравнительно низкий процент в ходе рекламных акций, которые проводят многие крупные банки. Плюс такого рода «плюшки» они нередко предлагают своим зарплатным клиентам».
Очевидно также, что из-за высокой инфляции и роста цен на стройматериалы квартиры в текущем году будут дорожать — темпами в десятки процентов в год. По словам Мильчаковой, в Москве и Санкт-Петербурге, где рынок вполне насыщен и стабилен, этот тренд проявится не столь заметно, как в регионах, с их острым дефицитом доступных для населения «квадратных метров».