Минстрой разработал законопроект о государственной информационной системе учета договоров аренды. Предполагается, что владельцы квартир обязаны будут в течение 30 дней с момента заключения договоров или внесения в них изменений размещать информацию о сроках и размере платы в ГИС. Там же будут вестись все расчёты. Ну а за попытку сдать квартиру по-черному – конечно, штраф: от 500 до 2500 рублей для физических лиц. Многих ли это испугает?
Бороться с неофициальными доходами можно двумя методами – кнутом и пряником. Метод пряника неплохо сработал: по данным на середину декабря, только в Москве зарегистрировано более 790 тысяч самозанятых. Многие рассудили, что так проще: оплачивая каждый месяц небольшой налог (4% на доходы от физических лиц и 6% от юридических), можно чувствовать себя абсолютно законопослушным гражданином – не иметь проблем с получением справки о доходах, с заполнением анкеты на визу, например, и даже с оформлением кредита или ипотеки в банке. Спокойнее, чем трястись: а вдруг заинтересуются, на какие шиши я каждый месяц летаю на курорт?..
Можно ли придумать такой же «пряник» для тех, кто сдаёт квартиры? Особенно если они не настоящие рантье, а работают – значит, официальный доход перед лицом государства имеют. Ну и аргумент со ссылкой на статью 57 Конституции РФ: «Каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы», – явно не для всех актуален. Нормальное человеческое желание – заработать всё-всё-всё и никому ничего не отдать. Значит, необходимо точно понимать – куда уходят эти налоги. Например, налог со сдачи жилья должен идти исключительно на городские – осязаемые! – расходы. Возможно, хорошим решением стало бы создание федерального закона с дифференцированной ставкой в зависимости от города.
Как отмечает экономист Никита Кричевский, в августе текущего года уже звучало другое предложение: ввести налоговый вычет с расходов на аренду и снизить госпошлины за регистрацию долгосрочного договора аренды.
«Арендаторы могли бы сэкономить до 13%, а арендодатели были бы вынуждены либо регистрироваться самозанятыми, либо давать скидку на те же 13% (почувствуйте разницу между 4% и 13%), - объясняет Кричевский. Однако эта идея не встретила понимания: как отметил замминистра финансов Алексей Сазанов, такой налоговый вычет регионам нынче не по карману. Какие ещё есть варианты?
Начнём с того, что собственники обязаны платить налог на своё имущество (к вящему неудовольствию многих россиян, но не будем об этом). Вне зависимости от того, живут ли они там сами, пустили пожить родственников или сдают в аренду – официально или нет. Какой тут может быть «пряник»? Например, снижение или вовсе отмена имущественного налога на те квартиры, которые официально сдаются в аренду. При таком сценарии должны выиграть все – и государство, и люди.
Для примера – простая задачка. Допустим, у нас есть хорошая большая трёхкомнатная квартира в обжитом московском районе, оцененная по кадастровой стоимости в 15 млн рублей (кадастровая – это не рыночная!) Владелец каждый год платит налог на имущество в размере 0,15% от этой суммы: 22 500 рублей. Ощутимо.
Ну а теперь предположим, что эту квартиру наш герой сдаёт в аренду за 80 тысяч рублей в месяц. И платит налог как самозанятый – 4%. Получается, 3200 рублей в месяц. За год наберётся 38 400 рублей, которые государство получит от такого арендодателя – ну а он сам за год заработает 960 тысяч до вычета налогов. Вроде как все останутся в выигрыше. Ну а если по каким-то причинам собственник квартиры выбирает платить НДФЛ 13%, а не регистрироваться как самозанятый, то разница с налогом на имущество и вовсе становится колоссальной – в пользу государства.
Следующий вопрос: почему люди не спешат сообщать государству о своих доходах? Да, платить налоги жалко, но дело не только в этом. Многим просто-напросто лень: люди не знают, куда и как отправлять декларации, как регистрировать доход и выстраивать отношения с налоговой… Создание единой системы может решить эти проблемы. Уж тем более в городе, где процветает digital! Пока что предполагается, что владельцы имущества будут загружать всю информацию в ГИС, и через эту систему и будут вестись все расчеты. Если это будет похоже на функционирование приложения «Мой налог» для самозанятых, то это и вправду обещает быть удобно – все расчёты станут автоматическими.
Кому и зачем это нужно? Те, кто помнит «дикий» рынок аренды 90-х и начала нулевых годов, ещё более чем в добром здравии – и охотно расскажут всем желающим об опыте жизни в съемных квартирах на птичьих правах. По понятиям.
Ради чего люди тащат друг друга в ЗАГС, когда можно преспокойно жить и любить друг друга без всяких формальностей? Ради статуса – в том числе в глазах общества и государства. Чтобы не провоцировать соседей на оживленные обсуждения – почему, мол, эта женщина каждое утро выходит из дверей твоей квартиры. И в присутственных местах не объяснять, что тебе можно отдать чужие документы. Ну и не слышать шуточек насчет гражданского брака – в котором, как известно, женщина «замужем», а мужчина «не женат». Штамп в паспорте расставляет все по местам.
Этот пример вполне можно проецировать на отношения собственников и арендаторов квартир. Первые могли бы перестать дёргаться: мол, ну а вдруг вредная соседка баба Клава сообщит куда следует, что проживающая в квартире парочка – вовсе не двоюродные брат и сестра хозяйки? Да и арендаторы вздохнули бы спокойнее – они зарегистрированы, они не на птичьих правах живут, они честно оплачивают аренду, всё хорошо. И соседи не смотрят на тебя как на пустое место.
Особенно занятно, кстати, когда «свысока» на арендующих квартиры смотрят те, кто сам занимает жильё по договору соцнайма – то есть такие же арендаторы, только у другого собственника: у города. Но тут уж особенности национального менталитета – квартирный вопрос ещё ни одного москвича не улучшил.