Юг Москвы дорожает быстрее всего
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев называет три основные тенденции на рынке новостроек.
1. Поменялся портрет ипотечного заемщика: он стал старше и состоятельнее, что логично с учетом изменений по ставкам. В случае объявления о завершении программы субсидирования ипотеки государством эта тенденция только усилится.
2. Набирают популярность микроапартаменты, площадь которых составляет 9-10 квадратных метров. Размеры квартир эконом- и комфорт-класса продолжают уменьшаться. "На первичном рынке после «обнуления» льготной ипотеки фиксируется снижение средней площади покупки, - комментирует эксперт Циан.Аналитика Виктория Кирюхина. - Люди стали выбирать меньшие по площади (и вместе с тем - по бюджету) варианты. Но самая высокая активность наблюдается в сегменте аренды. Из-за рекордного подорожания недвижимости часть потенциальных покупателей вместо запланированного переезда в свое жилье вынуждены начать или продолжать снимать квартиры. Ограничительные меры после непродолжительного локдауна в ноябре не получили своего развития: работодатели сохраняют тренд на постепенный возврат сотрудников в офисы, что дополнительно увеличивает спрос на рынке аренды".
3. Средняя стоимость квадратного метра по городу показывает небольшой рост, но в разных районах цены отличаются кардинально.
- Между самым дорогим и самым доступным по ценам на новостройки округами Москвы образовалась почти трехкратная разница в стоимости, - комментирует основатель и совладелец Группы «Родина» Владимир Щекин. - С точки зрения качественных характеристик жилья разрыв между ними не столь велик. Мы видим, как растет спрос на жилье в Троицком административном округе со стороны клиентов, которые еще недавно рассматривали покупку квартиры в пределах МКАД.
За последний год быстрее всего дорожали новостройки в Южном округе: квадратный метр вырос на 42%. Следом идет северо-восток (на 39%). На предпоследнем месте - юго-запад (плюс 22%). И меньше всего за 12 месяцев "квадрат" подорожал в Северном округе - на 16%.
По данным "Индикаторов рынка недвижимости", в конце ноября квадратный метр на рынке «старой» Москвы стоил в среднем 241 тыс. руб. (без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые искажают общую картину в сторону повышения показателей) - на 0,9% больше, чем месяцем ранее. В долларах цены на столичные квартиры в ноябре прибавили 0,7% и достигли $3350 за кв. м.
Современная и советская панель, а также советский кирпич выросли в цене на 1-1,5%. При этом формально самые дешевые на рынке, но уже почти сравнявшиеся по цене метра с более приемлемой по качеству типовой панелью хрущевки и сильно переоцененные монолитно-кирпичные дома за ноябрь прибавили только 0,6-0,7%.
Россияне смирились с пандемийной реальностью
По данным bnMap.pro, из всех новостроек Москвы за последний осенний месяц незначительно подешевел только крайне малочисленный эконом-класс: на 5,6% (до 239,3 тыс. рублей за квадратный метр). Комфорт-класс подорожал на 7,8% (до 278,9 тыс. руб.), бизнес-класс - на 1,4% (до 401,3 тыс. руб.), премиум - на 1,2% (до 852,9 тыс. руб.), а де-люкс - на 1,8% (до 1,649 млн рублей). Средняя цена квартиры в "старой" Москве в ноябре составила 13 млн рублей, в Новой Москве - 10,3 млн руб.
- Осень - традиционно активный период для рынка недвижимости, однако в этом году свои коррективы в активность внесла нерабочая неделя и новые ограничительные меры, - говорит Виктория Кирюхина. - В ноябре больше других выиграл вторичный рынок недвижимости, что связано с частичным перераспределением спроса с первичного рынка на вторичный из-за «обнуления» льготной ипотеки. Средняя цена квадратного метра на российском вторичном рынке увеличилась на 2,3% - до 95,4 тыс. рублей. (с 93,2 тыс. рублей).
В столицах рост более сдержанный из-за и без того высоких цен. В Москве средняя стоимость "квадрата" увеличилась за месяц на 1,3%, до 290,1 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге - на 1,9%, до 185,8 тыс. рублей. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей. Но при этом, к примеру, в Московской области рост цен за месяц куда существеннее (плюс 3%), до 148,5 тыс. руб. Любопытно, что «новинки» рынка дорожают быстрее, чем дома, находящиеся в продаже длительное время.
- Ноябрь оказался намного скромнее октября на "новинки": в Москве появилось только три новых проекта, тогда как месяцем ранее вышло в продажу десять, - говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. - Сроки сдачи новых проектов длиннее, чем у более ранних, появляется больше новостроек со сроком строительства пять лет. А спрос на стройплощадки, усилившийся летом-осенью, становится менее активным.
Не стоит забывать, что рынок активно пополняется и за счет старых квартир, в том числе "наследственных". Они дешевле как из-за юридической истории (способа получения права собственности в результате наследования), так и по причине морально устаревшей концепции дома.
- Люди отходят от понятия моды и строят длительные планы, потому что реальность вокруг нас изменилась, и все к этому привыкли. В качестве пояснения можно привести прошлогодний бум на загородную недвижимость. Стало ясно, что это был выраженный краткосрочный тренд, чтобы спастись от городской изоляции и иметь возможность провести отпуск на свежем воздухе хоть где-то, - говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, - Покупатели вновь ищут квартиры для полноценной жизни, выстраивают планы для семьи на длительную перспективу.
В бизнес-классе арендаторы продолжают выкупать у арендодателей снимаемые квартиры. Они не хотят ежемесячно отдавать значительные суммы без каких-либо перспектив и намерены зафиксировать ежемесячные затраты, сделав их ипотечными платежами, а не арендными.
Застройщикам предстоит борьба за покупателей
Еще одна тенденция осени 2021 года - сокращение срока экспозиции. В среднем на вторичном рынке среди крупных городов речь идет о 100 днях (против 120 осенью прошлого года). Росту цен и сокращению времени поиска покупателя способствует и рост конкуренции. Выбор покупателей становится все меньше: количество предложений о продаже вторичного жилья в крупных городах ниже на 29,5%, чем год назад.
- Ноябрь для рынка недвижимости оказался вполне стабильным месяцем. Рост цен замедлился, девелоперы традиционно начали вводить предновогодние акции. Поэтому наблюдалось небольшое оживление спроса, - говорит руководитель департамента продаж "Катуар Девелопмент" Оксана Федосеева. - Мы видим интерес покупателей к малоэтажному загородному жилью, которое, в отличие от высотного, дорожает не так сильно, менее чем на 15% в год.
- За год средняя стоимость новостроек в Москве выросла примерно на 37%: в массовом сегменте - на 35%, в сегменте бизнес-класса - на 39%, в Новой Москве - на 25%. Что касается дальнейшего роста цен, он будет зависеть от финансовых моделей застройщиков, - говорит коммерческий директор 3S Group Дмитрий Пичугин.
Увеличение стоимости жилья обусловлено несколькими факторами. Первый - увеличение стоимости московской земли: за год она прибавила в цене 15-20%. Второй - увеличение стоимости стройматериалов. Третий - закрытие границ, отток мигрантов, а следовательно - удорожание рабочей силы в связи с ее дефицитом. Четвертый - инфляция. Пятый - борьба застройщиков за покупателя, которая выражается в улучшении качества домов. "На фоне растущей конкуренции девелоперы все больше уходят в отделку жилых комплексов, цифровые решения. Те, кто умеет работать с ценообразованием, остаются в границах рыночных цен. А те, кто переоценил свои амбиции по поводу спроса и перегрел цены, вынужден будет корректировать стоимость жилья под видом новогодних акций", - говорит директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова. Что касается более отдаленного будущего, девелоперам, очевидно, придется увеличивать бюджеты своих проектов на 15-50%, что явно не поспособствует снижению цен на квартиры.
Влияние на спрос окажет погода
- В последнем квартале 2021 года мы наблюдаем, как рынок перестраивается без скачков цены и спроса, - рассказывает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. - Как и ожидалось, после изменения условий льготного кредитования происходит постепенное сокращение количества ипотечных сделок. Но по сравнению с допандемийными значениями их объемы все равно велики. В третьем квартале 2021 года доля ипотечных сделок составила 62%, а в четвертом квартале 2019-го этот показатель достигал лишь 44%.
Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова называет одной из основных тенденций ноября продвижение разнообразных программ субсидирования ипотеки с банками-партнерами. Единственный способ поддержать продажи - сделать кредитование для потребителя максимально приемлемым, полагает специалист. Но долго ли смогут сдерживать ставки девелоперы? Увы - ответ отрицательный.
- Мы ожидаем рост ипотечных ставок до 9,5-10% к началу 2022 года. Так что в ближайшее время остановки роста цен на новостройки ждать не стоит, - полагает Дмитрий Пичугин.
В условиях денежной политики Центробанка, нацеленной на увеличение ключевой ставки для снижения инфляции, ипотечные ставки продолжат рост, соглашается заместитель генерального директора ООО «ПроГород» Алексей Ионов. Это активизирует покупательский интерес к рынку новостроек, которые до сих пор являются самым надежным и выгодным инвестиционным инструментом, особенно с учетом адресных ипотечных программ с господдержкой от 4% (семейная, дальневосточная и т. п.). В декабре и в начале следующего года фактором роста цен минимум на 2-3% на рынке первичного жилья станет отложенный спрос.
По прогнозам специалистов Est-a-Tet, при сохранении текущих условий на вторичном рынке рост цен сохранится до 3%. В январе возможны два пути развития событий: либо будет стабилизация, либо, напротив, рост предложения и активности продавцов. Пока сложно предположить, что будет в ближайшее время. Влияние может оказать даже погода, а также коронавирусные ограничения. "В феврале с большой вероятностью можно говорить об оживлении рынка и как раз о 3-процентном росте цен. Дальше пока сложно прогнозировать", - считает Юлия Дымова.
- Рынок стильно перегрет. Однако уже в следующем году рост цен может возобновиться - примерно на уровне инфляции, - говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. - Высокая стоимость квадратного метра позволила девелоперам сформировать финансовую подушку, поэтому возможный период снижения спроса (например, в начале января) им не страшен. Несмотря на большой общий объем предложения, дефицит ликвидных, востребованных вариантов наблюдается во всех сегментах. Именно они раскупались в первую очередь во время ажиотажа и будут быстро уходить и впредь.