«Расценки я с самого начала установил в евро»
— Я сдаю квартиру около Патриарших более 20 лет, — рассказал «МК» Андрей М., с середины 1990-х годов живущий в Италии. — Сначала пожить в моей квартире попросились дальние родственники — я разрешил, потому что дом должен быть под присмотром. Речь шла о том, чтобы пожить на время учебы в МГУ, то есть пять лет. С самого начала мне было неудобно брать деньги, но скоро я об этом пожалел: даже лишние сто долларов в месяц мне бы тогда пригодились. Кончилось тем, что племянник, окончив университет, захотел продолжать жить в моей квартире, пока это доступно, — и мы договорились об арендной плате. Цену я установил очень дружественную за такую квартиру — 200 долларов в месяц. В 1997 году, когда мы заключили эту неформальную сделку, это было примерно в полтора раза меньше рыночной цены. Племянник продолжал жить в квартире до 2004 года, потом сделал карьеру в международной компании и уехал в Великобританию, где живет и сейчас. А я начал сдавать эту квартиру уже по коммерческим расценкам. И быстро понял, что выгоднее будет, если принимать гостей на короткие сроки.
По словам собеседника «МК», первое, что приходится узнать квартирному рантье, — это железное правило: без ремонта квартира в центре не будет сдаваться по рыночной стоимости. То есть клиенты на такую площадь, конечно, есть — но предлагают они за нее столько же, сколько стоит малогабаритная квартира в спальном районе далеко за пределами Третьего кольца. А ремонт — это вложения, которые окупаются много лет.
Чтобы хоть как-то свести экономику проекта, нужно разделить ремонтные работы на «фундаментальные» — это стяжка и полы, электропроводка, штукатурка стен, санузлы, кухонная мебель — и «косметические» — отделка стен и потолков. «Фундаментальные» виды работ планируются с периодом в 15 лет, косметические — раз в пятилетку. Их стоимость в евро (поскольку основные отделочные материалы имеют как раз европейское происхождение) откладывается по частям из арендной платы. Практически как взносы на капремонт в московских квартирах — только сам хозяин одновременно и вкладчик, и заказчик.
— Расценки я с самого начала установил в евро, потому что живу в Европе, — рассказывает Андрей. — Клиентов нахожу через специализированный сайт. За состоянием квартиры в Москве следит мой помощник. Чтобы переводить деньги на свой итальянский счет, я вынужден показать происхождение средств, поэтому вот уже почти десять лет работаю «в белую».
«На короткий срок найти клиентов проще»
— Дорогие квартиры в центре для сдачи на короткий период пользуются популярностью у туристов, — рассказывает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. — Традиционно такое жилье обходилось дешевле, чем гостиница. Однако пандемия усложнила и поменяла этот рынок. Многие отели снизили ставки — и сейчас у них можно найти более привлекательную цену, чем арендовать квартиру посуточно.
В Москве и Санкт-Петербурге — очень большой фонд дорогих квартир в центре. Но такое жилье или не востребовано, или приносит хоть какой-то доход от краткосрочной аренды. В течение месяца хозяева дорогих квартир могут сдавать их всего на 4–5 дней, что позволяет как минимум покрывать коммунальные расходы.
— На короткий срок найти клиентов проще, — продолжает Яна Глазунова. — Лет десять назад был большой спрос на аренду от года для экспатов, которые работали в Москве. Им в центре мегаполиса снимали жилье корпорации и компании. Спрос на квартиры упал — ставки упали. «Трешку» в районе станций метро «Тверская», «Смоленская» можно снять в диапазоне от 6 до 11 тысяч рублей за сутки.
При сдаче на длительный срок собственник больше застрахован, он получает депозит, описывает свое имущество и его стоимость в договоре сдачи-аренды. При краткосрочной сдаче выше риски. Больше расходов на уборку при частой смене арендаторов, на косметический ремонт, на интеграцию в международные сервисы по поиску съемных квартир. Но и заработать можно больше. В этом случае ставка выше, но и амортизация объекта больше.
Для собственника квартиры имеет значение управляющая компания, которая ее ведет. Если частное лицо берет на себя все заботы, ему надо думать самому о должном виде, амортизации квартиры. Без компании или доверенного лица собственникам не обойтись. А владельцев дорогого жилья, живущих за границей, в российских столицах достаточно. И да, у нас бесконтактное взаимодействие с владельцами и арендаторами работает не очень хорошо.
Долю предпринимателей, сдающих на короткий срок, сложно оценить. Во-первых, есть теневые арендодатели, которые не платят налоги. Во-вторых, один и тот же объект может предлагаться для сдачи и на длительный, и на короткий срок, чтобы избежать простоя. Таких квартир большинство.
«Мои клиенты — состоятельные семьи с детьми»
— Мой адрес на Пятницкой помнят, наверное, многие из битломанской тусовки, — говорит Елена Ш., хозяйка гостевой квартиры в Замоскворечье. — Родители, дипломатические работники, часто уезжали в длительные командировки, поэтому квартира оставалась в моем распоряжении. Можете себе представить, какое это было сокровище в девяностых, когда мне было двадцать лет. У меня был открытый дом, регулярно проходили вечеринки и квартирники. Я работала дизайнером в книжном издательстве, время проходило замечательно. Все закончилось во время кризиса 2008 года: издательство закрылось, родителей уже не было на свете, и я решилась, как тогда было модно, сдать квартиру и уехать жить на Гоа.
По словам Елены, квартиру она сдавала с минимальным ремонтом: вместе с друзьями переклеили обои, поменяли смесители и отциклевали паркеты. Окна остались деревянными, историческими. Жильцы нашлись по старым дипломатическим каналам — экспаты-европейцы, которые оценили аутентичный дом и замоскворецкие виды. Но в 2014 году это закончилось: санкции, рост курса валют — и вот жильцы уехали на родину, а новых, готовых платить в валюте, не нашлось. Елена вернулась в Россию и решила сменить концепцию.
— Тогда впервые начали много говорить о развитии внутреннего туризма, — вспоминает собеседница «МК». — Я к тому моменту много раз видела квартиры-гостиницы в Питере и решила сделать из своей квартиры такую же. Мне не нравится слово «хостел»: я знаю, что такое настоящие хостелы во всем мире — это сугубо молодежные общаги с двухэтажными кроватями, стоящие очень дешево. Я хотела сделать именно гостевую квартиру, за которую не стыдно.
Ремонт, который обошелся в итоге в два с лишним миллиона рублей, произвели в кредит: понадобилось все-таки и заменить окна, и переложить проводку, и модернизировать сантехнику. Заем, взятый в 2015 году, закрыли только через пять лет. При посуточной сдаче квартира обслуживала кредит и давала около 40 тысяч рублей в месяц чистой прибыли. Но то было до ковида: прошлый год отозвался большим кассовым разрывом. В этом году, к счастью, удалось несколько отыграться: значительных ограничений не вводили.
— Мои клиенты — состоятельные семьи с детьми, которые приезжают из регионов на неделю-другую посмотреть Москву, — рассказала отельер. — Иногда бывают и командировочные, но редко: иностранцев сейчас мало, а российские бизнес-туристы предпочитают гостиницы. Сейчас я уже увлеклась этим занятием и думаю, что если бы удалось заработать много-много — купила бы еще одну квартиру под сдачу.
«Иногда большие квартиры снимают для вечеринок»
Руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов утверждает, что посуточная аренда квартир — отдельный вид бизнеса, напрямую не связанный с долгосрочной сдачей. И обычно этим занимается сам владелец. Доля предпринимателей, сдающих жилье на небольшой срок, в общей массе арендодателей составляет не более 5%.
— При сдаче квартиры в рамках бессрочного договора (или на год) арендодатель получает доход, не прилагая к этому почти никаких усилий, кроме поиска новых арендаторов, переговоров о пролонгации, решения конфликтных вопросов. Такие мероприятия требуют внимания в среднем один раз в полтора года (именно столько обычно живет стандартный арендатор в съемной квартире). Для краткосрочной аренды все обозначенные выше вопросы придется решать от трех до десяти раз в месяц. Есть компании, которые предлагают снять с владельцев квартир эту «головную боль», но тогда и доход от сдачи будет ниже, — рассказывает эксперт.
В общем случае сдача квартир посуточно выгоднее. Средняя базовая ставка аренды однокомнатной квартиры посуточно в Москве — 3 тысячи рублей (в выходные и праздники можно использовать и более высокий тариф), а снять стандартную «однушку» можно примерно и за 30–35 тысяч рублей в месяц. Но для посуточной аренды подходит далеко не любое жилье даже в жилых комплексах бизнес-класса рядом с парком и с видом на Москву-реку. Если дом расположен далеко от метро, он менее привлекателен для арендаторов по сравнению с небольшой студией с косметическим ремонтом в пределах Третьего транспортного кольца. Кроме того, посуточной арендой надо заниматься (тратить свое время и жизненную энергию) — это не пассивное получение дохода, как в случае со сдачей на долгий срок.
— Помещения в элитных жилых комплексах крайне редко участвуют в бизнесе по краткосрочной аренде. На них приходится не более 1% от общего объема рынка посуточных квартир. Чаще всего в дорогом жилье можно найти предложения по аренде апартаментов в Москва-Сити для проведения мероприятий и вечеринок. Другие типы арендаторов жилья посуточно (туристы и командировочные) в этом сегменте вряд ли будут искать варианты для размещения. Они почти наверняка предпочтут поселиться в отеле, — отвечает Алексей Попов.
«Москва — город для заработка»
68-летний Николай П. всю жизнь посвятил «нефтянке»: последние 40 лет он с семьей живет в Ямало-Ненецком автономном округе. Мысль приобрести впрок квартиру в Москве ему подали коллеги, и было это в середине 2000-х годов. Поскольку Николай тогда был руководящим работником и зарабатывал очень прилично, квартиру удалось приобрести в элитном жилом комплексе в пределах Садового кольца — правда, на этапе котлована. Стройка, как водится, затянулась, а потом, взглянув на новую квартиру, Николай сильно в ней разочаровался.
— Менеджер по продажам говорила: квартира будет со всеми удобствами, — вспоминает собеседник «МК». — В реальности вместо раздельного санузла, к которому я привык, оказался совмещенный, а кухни как отдельного помещения просто не было: она совмещена с одной из комнат. Я свое в вагончиках и общежитиях уже отжил, мне нужна нормальная отдельная кухня. Но девочка-менеджер уверяла, что все так и должно быть, что других вариантов нет. Я собирался даже судиться, но жена посоветовала: не трать нервы и деньги, начни квартиру сдавать. Мы сделали минимальную косметику, установили кухонный уголок и нашли съемщиков.
По словам Николая, отсутствие отдельной кухни арендаторы проблемой не считают: дома они готовят не так часто. Куда принципиальней для них — шикарный вид из окна на Яузу.
— В Москву я переезжать не собираюсь, это не мой город, слишком суетливый, — рассказал пенсионер. — Эта квартира остается как источник пассивного дохода — хотя приходится платить с нее налог, мне не страшны никакие банковские мониторинги. Доход абсолютно легальный. А мечта переехать на юг — когда внуки подрастут и детям уже не нужна будет постоянная помощь — у нас есть: мы купили еще и домик в Крыму, причем успели сделать это до 2014 года. А Москва — город не для жизни, а для заработка.
Доход от посуточной аренды выше в три раза
— Если смотреть с точки зрения процедуры «сдать-снять», бизнес по аренде квартир на краткий срок от сдачи на длительный ничем не отличается, — говорит управляющий директор сети офисов недвижимости МИЭЛЬ Мария Жукова. — Тот же самый договор, депозит и прочие условия. Разница — сроки аренды, которые прописаны в договоре. Краткосрочная аренда для собственника суммарно, если нет простоя, конечно, более выгодна с точки зрения дохода. Не скажу про элитные квартиры, но для квартир бизнес-класса разница в доходе может достигать трех раз. Если квартира с помесячной арендной ставкой приносит собственнику 50 тысяч рублей в месяц, то посуточная может доходить до 150 тыс. Но постоянно меняющийся состав жильцов влечет и больше рисков причинения ущерба квартире, больше трудозатрат на клининг: приведение квартиры в порядок, смена постельного белья и пр.
Квартира для краткосрочной аренды требует полной меблировки и наличия крупной бытовой техники. Посуточные квартиры — это фактически гостиница, в которую человек приезжает с одним чемоданом. Там должны быть набор посуды, набор постельного белья, минимальный набор мелкой бытовой техники: чайник, микроволновка. Квартиру же на длительный срок можно сдавать без мебели, бытовой техники.
Крайне редко посуточной арендой занимаются сами собственники. Это либо собственник — юридическое лицо, которое когда-то выкупило несколько квартир и занимается «типа гостиничным бизнесом». Либо это квартиры, которые по доверительному управлению берет компания. Собственник может жить где-то далеко, даже за границей, а агентство или доверительный управляющий, беря все расходы и сложности на себя, гарантирует ему фиксированный доход.
— По нашей практике, все собственники, которые обращаются к нам, как раз не предпочитают краткосрочную аренду, — говорит Мария Жукова. — Они прекрасно понимают, какие это риски, какой ущерб может быть нанесен квартире при частой смене жильцов. И наших собственников, наоборот, крайне сложно уговорить сдать квартиру даже на несколько месяцев (не говоря о неделях или днях). Контролировать поведение жильцов при долгосрочной аренде проще. Если человек живет в квартире год, то раз в месяц его можно навещать и проверять состояние; кроме того, он и сам бережно относится к своему, хоть и временному жилищу. Чаще к нам обращаются частные лица или риелторские агентства с просьбой подобрать для них квартиры, которые они могли бы сдавать в субаренду посуточно. Но мы с такими запросами не работаем.
Собственники, которые предпочитают долгосрочную аренду, почти никогда не соглашаются на короткие сроки. И наоборот: те, кто сдает жилье посуточно, редко сдают квартиры даже на 1–2 месяца. Это совершенно разные потоки, которые не хотят пересекаться.