В Москве в апреле 2021 года зафиксировано 12 951 ипотечных сделок - цифра приближается к декабрьскому историческому максимуму в 13 тысяч. Застройщики не дремлют: есть спрос - есть и рост цен. Да еще какой. Средняя стоимость «квадрата» в новых домах сравнялась с ценой бизнес-класса два года назад.
- Если льготную ипотеку не продлят, возможен резкий скачок спроса в июне. Не исключено, что вплоть до искусственного ограничения ассортимента и продаж, чтобы на вторую половину года сохранились какие-то ликвидные остатки, - говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. - При этом почти само собой разумеется, что девелоперы и банки будут и после того, как перестанут поступать госсубсидии, делать все возможное для удержания минимально возможных ставок. Благодаря поступлению на эскроу-счета «бесплатных» денег дольщиков банки могут увеличивать фондирование не только за счет кредитов Центробанка, по которым придется расплачиваться, исходя из действующей ставки рефинансирования. Это дает возможность делать кредиты дешевле. Как бы то ни было, 1 июля ни при каких обстоятельствах не должно стать рубежом, разделяющим «райские» условия нынешнего ипотечного кредитования и «непосильные» завтрашние. Наверняка средний уровень ставок (который сейчас составляет 7-7,5% годовых) существенно не вырастет.
- Что произойдет, если льготную ипотеку продлят на долгий срок (условно говоря, 5-10 лет)?
- Единые для всех условия кредитования доказали: они на 70% работают в пользу инвесторов и только на 30% - для тех, кто действительно нуждается в жилье. Пока инвесторы будут формировать спрос, будут расти цены, снижаться предложение. А льготное кредитование, на секунду, и денег бюджету стоит, и социальная функция его, получается, ничтожно мала. Так что ипотеку с нынешней господдержкой на столь долгий период не продлят точно, а вот поддержка ипотеки отдельных категорий, похоже, прочно войдёт в историю российской банковской практики и не на 5-10 лет, а даже на более долгий срок. Сниженные ставки в определенных городах, для определенных социальных групп - такие схемы продолжают прорабатываться.
- Почему власти до сих пор не говорят о своем решении - продлевать или не продлевать программу льготной ипотеки? Зачем держат интригу?
- Не думаю, что кто-то намеренно скрывает эту информацию. Стратегия на ближайшие полгода - поддерживать именно спрос на ипотеку. Все чаще в профессиональном сообществе говорят о кредитах без первоначального взноса. Цены, даже если будут медленно корректироваться, до последнего останутся высокими. Инвесторы, вошедшие на рынок по часто неоправданным ценам в 2020-2021 годах, будут ждать дивидендов, то есть стремиться переуступить дороже, чем покупали.
- Я не ослышалась? Возможно появление программы с нулевым первоначальным взносом?
- Пока что это кулуарные разговоры. Но да, полагаю, такое возможно. Быстро накопить 2-3 миллиона рублей даже людям с хорошей зарплатой непросто.
За прошедший год цены на новостройки Москвы неимоверно возросли. К примеру, в массовом сегменте - на 25%, со 188 тысяч рублей за квадратный метр до 233 тысяч. Если ставки поднимутся, огромное количество потенциальных покупателей откажется от приобретения и без того подорожавшего жилья. «Стройкомплекс окажется в трудном положении, - утверждает управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. - Хотя стройки продолжатся, так как они финансируются теперь преимущественно банками, проблема сбыта жилья станет острой. Для снижения цен нет большого маневра из-за роста себестоимости».
Если программу продлят на короткий срок, скажем, до конца года, то «посадка» будет более мягкой. «Дело в том, что с точки зрения покупателя снижение ставок уже исчерпало себя из-за роста цен на жилье. Стоимость квадрата поднялась настолько, что при сохранении старых цен и старых ставок затраты покупателя будут теми же. Условно говоря, за одну и ту же квартиру год назад (при тех ценах и ставках) и сейчас (при нынешних) каждый месяц банку придется отдавать одинаковую сумму», - говорит эксперт.
- Почему власти делают так, а не иначе, наверное, лучше спросить у самих властей. Жилищный вопрос - остро социальный. Осенью выборы. Если сейчас прекратить субсидирование, планы миллионов семей на покупку квартиры будут разрушены. В то же время ситуация в экономике плохая, доходы продолжают падать. Чем меньше заемщиков, тем менее острым может быть возможный массовый дефолт, если начнется массовая безработица и падение деловой активности, - полагает Надежда Коркка.
Что касается других тенденций на рынке жилья, эксперт отмечает прежде всего сокращение предложения. В Москве продаются всего 10 тысяч квартир в массовых новостройках - это уровень 2015 года. Но тогда в продаже было 30 жилых комплексов, а сейчас - 90. Еще одна тенденция - рост цен, причем с высокими темпами. Средняя стоимость «квадрата» в массовых новостройках Москвы сравнялась с ценой нового жилья бизнес-класса 2-3 года назад.
- Если льготную ипотеку не продлят после 1 июля, ничего катастрофического не произойдет, - говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. - Возможно, в мае-июне мы будем наблюдать скачок спроса на жилье, аналогичный увеличению покупательской активности в октябре 2020 года, когда тоже стоял вопрос о свертывании льготной программы, и покупатели стремились успеть приобрести квартиры на выгодных условиях.
Директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова тоже считает, что, даже если льготную ипотеку не продлят, спрос все равно останется выше, чем до пандемии. Коммерческий директор компании «Страна Девелопмент» Александр Гуторов утверждает, что главным трендом рынка недвижимости можно назвать решение о продлении льготной ипотеки, которое многие ждут с нетерпением. «Произойдет некий всплеск покупок жилья, если к моменту ее окончания власти так и не озвучат решение о продлении. Вопрос действительно затягивается. Возможно, государство думает, как сделать программу максимально эффективной и полезной для покупателя.
- В Москве дефицит недорогого жилья. Бюджеты в новостройках начинаются в основном 8,5-9 млн рублей - и это для однокомнатных квартир! - говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. - Однако и при таком пороге покупки даже при отмене льготной ипотеки спрос не уйдет в ноль. Люди всегда будут искать доступные способы улучшить свой квартирный вопрос.
Спрос остается высоким, констатируют специалисты. Апрельские показатели количества сделок близки к пиковым декабрьским. «Люди уже не вкладывают в покупку жилья последние деньги, - продолжает Яна Глазунова. - Средний метраж проданной квартиры в апреле был 51 кв. метр и 61 «квадрат» для жилья бизнес-класса, а средний бюджет сделки, по оценке наших аналитиков, составил 11,56 млн рублей и 19,74 млн рублей для этих классов соответственно».
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев считает, что если льготную ипотеку не продлят на государственном уровне, на смену ей банки подготовят постоянный продукт-альтернативу.
В случае долгосрочного действия программы льготной ипотеки стоит учитывать уже и другие факторы, не относящиеся к рынку недвижимости, говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков. Прежде всего - значительный рост закредитованности населения. Например, доля ипотеки на рынке новостроек по итогам апреля составляет 62%. До событий прошлого года ее средняя доля была на уровне 50%: «Это повышает риск увеличения объемов невыплаченных кредитов, что, естественно, является негативным элементом для банковской системы. Но, судя по беспрецедентным темпам роста цен на квартиры в новостройках, до этого вряд ли бы дошло. Увеличенный бюджет квартир, вполне вероятно, охладил бы спрос - просто потому что повышенная стоимость компенсировала бы выгоду от льготной ипотеки для покупателей.
- Цены на рынке продолжают расти от месяца к месяцу, - считает Дарусенков. - По итогам апреля средняя стоимость на рынке новостроек без учета элитной недвижимости выросла еще на 3,7% и составила 294,9 тыс. руб. за 1 квадратный метр. Причем в разрезе по классам цены за месяц выросли больше в массовом сегменте (на 6% за последний месяц до 240,1 тыс. руб.), чем в бизнес-классе (на 3% до 343,7 тыс. руб.).
- Ярослав, что может произойти, если власти решат продлить льготную ипотеку на несколько месяцев - скажем, до конца этого года?
- Продление программы льготной ипотеки до конца этого года, скорей всего, послужит однозначным стимулом для застройщиков для дальнейшего роста цен еще на 15-20%.