Специалисты рекомендуют будущим ипотечникам начинать с выбора банка. Зачастую заемщики автоматически выбирают банк, на карту которого получают зарплату, рассчитывая на легкое одобрение кредита и более выгодную ставку, но в результате лишают себя более интересных возможностей. «Помните, что процентная ставка - не единственное, что нужно принимать во внимание, - говорит, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. - Существуют еще скрытые комиссии и платежи за обслуживание кредита (выдача справок с информацией по обслуживанию кредиту, возможная перепланировка в ипотечной квартире, изменение даты платежа и прочее). Про них тоже лучше узнать заранее, равно как и про минимальный размер первоначального взноса. Разумеется, не стоит безоговорочно доверять тому, что изложено на официальном сайте банка, ищите независимые источники».
У всех на слуху льготная ипотечная ставка под 6,5% на приобретение жилья в новостройке. Но ведь есть еще программы поддержки семей с детьми, молодых специалистов, военная и социальная ипотека. А снижение спроса на жилье в январе сподвигло банкиров и застройщиков придумывать еще более действенные способы привлечения покупателей. Например, в рамках программы «Семейная ипотека» в одном из российских регионов предлагается кредит на 30 лет по ставке 0,1% годовых. Получается, что переплата за весь период кредита составляет около сотни тысяч рублей. Правда, купить квартиру можно не в любой новостройке, а в одном из шести жилых комплексов конкретного застройщика. Участниками проекта могут стать семьи, в которых после 1 января 2020 года родился первый ребенок. Срок действия предложения - до конца 2022 года. Максимальная сумма ипотеки составляет 9 миллионов рублей. Первоначальный взнос - от 15%. Нет ли подвоха в столь заманчивом предложении?
- Это стандартная рекламная акция для привлечения новых покупателей, - объясняет руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов. - Застройщик пытается выиграть конкуренцию у других жилых комплексов. Ипотечная ставка 0,1% означает, что для банка финансовая модель реализации этого проекта обладает необходимым запасом, чтобы продать несколько квартир с практически нулевыми выплатами по обслуживанию кредита.
Не исключено, впрочем, что компенсация низкой ставки частично или полностью ложится на застройщика. Однако в масштабе всего проекта эти расходы совсем невелики. И окупятся с лихвой.
- Застройщик будет транслировать в рекламе ставку 0,1% годовых как уникально низкую, что привлечет гораздо больше клиентов, чем реклама ипотеки по стандартной ставке, - рассуждает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. - Конечно, далеко не все покупатели смогут пройти по этой программе. Но, среагировав на рекламу, они уже будут рассматривать этот проект, и у застройщика появится прекрасный шанс предложить им альтернативный вариант - здесь вступает в силу искусство продаж.
- В 2020 году мы увидели всплеск продаж в силу исключительных обстоятельств, когда разумней было вложить свои накопления. Теперь же, в условиях снижения спроса, банки и застройщики будут выбирать наиболее перспективные покупательские группы для спецпредложений. Семьи, получающие поддержку от государства, - одна из таких групп, - говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
«Семейная ипотека», несмотря на очевидную привлекательность, сопряжена с рядом дополнительных ограничений. «Участники программы обязательно должны быть прописаны в регионе, причем уже имеющаяся в их собственности жилплощадь не может превышать 18 квадратных метров на человека. Прибавим к этому ряд дополнительных согласований с местными органами власти, которые увеличивают период оформления сделки и тем самым вынуждают клиентов пользоваться опцией платного бронирования», - говорят специалисты пресс-службы Группы «Эталон».
Планируя брать ипотеку, учитывайте такой немаловажный и бьющий по кошельку фактор, как необходимость ежегодной оплаты страховки. Минимально обязательны два вида страхования: жизни и здоровья заемщика и самого жилья (от рисков утраты или повреждения). Без них вам либо не дадут кредит, либо увеличат ставку на 1-2%, что в итоге выйдет дороже.
- Чем больше сумма и срок вашего кредита, тем больше вы заплатите за страхование. Обычно банк предлагает организации, аффилированные с ним, и заемщик послушно с этим соглашается. Но навязать определенные компании кредитная организация не может. Никто не мешает вам сравнить условия страхования, выбрав наиболее выгодный вариант, - рекомендуют эксперты.
Не все заемщики разумно оценивают и досрочное погашение кредита. Люди думают, что лучше накопить большую сумму и разово ее внести, скажем, лет через пять после взятия ипотеки. «Были времена, когда банки грозили штрафами за досрочное погашение, поскольку не хотели терять ожидаемую доходность, - напоминает Надежда Коркка. – Но теперь это запрещено законодательно, и заемщик вправе хоть каждый месяц вносить даже минимальные дополнительные суммы, сокращая тем самым не только размер переплаты по кредиту, но и его срок».
Но главная ошибка - переоценка своих финансовых возможностей. Человек рассуждает: если сосед, или коллега, или приятель смогли взять ипотеку и теперь припеваючи живут в новой квартире, чем я хуже? Срабатывает стадное чувство.
- Прежде чем брать ипотеку, серьезно обдумайте семейный бюджет, - советует Надежда Коркка. - Ежемесячный платеж не должен превышать 40-50% от доходов семьи. Иначе вы не сможете поддерживать привычный уровень жизни. Наличие ипотеки вовсе не предполагает, что вы должны начать хуже питаться и лишать себя ежегодного отпуска, экономя на здоровье.
- Горячку по поводу дешевой ипотеки нужно прекращать. Низкая ставка создает видимость доступности жилья, но не делает его доступным в реальности. Еще более критично, когда человек берет дополнительный кредит на сумму первоначального взноса. Потеряв работу или заболев, люди нередко теряют и квартиру. И в таком случае уже не имеет значения, под какую ставку они брали ипотеку, - заключает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.