Но не стоит обольщаться: льготную ипотеку ввели не для того, чтобы облегчить жизнь россиянам-заемщикам. Правительство спасало застройщиков и банки — и ему это почти удалось. Жилищное кредитование по ставке 6,5% не позволило рынку первичной недвижимости пробить дно. Однако спрос и на квартиры, и на ипотеку, и на квартиры в ипотеку имеет свой предел. Об этом на онлайн-дискуссии «Ипотека и жилищное строительство: развитие после кризиса» говорили представители рынка недвижимости.
«Клиенты стали гораздо осторожнее: они по-прежнему делают запросы и даже периодически проходят предварительный скоринг (оценку платежеспособности), но в итоге отказываются подать полную заявку по причине «неактуальности» в ближайшие 3-6 месяцев», — заявил руководитель департамента развития ипотечного кредитования крупного банка Артем Иванов. Доля таких «отказников, по данным экспертов, за считанные месяцы выросла примерно в два раза. Вот чиновники и ломают голову: как бы еще подогреть интерес граждан?
Напомним, что кредитные договоры по ставке до 6,5% должны быть заключены до 1 ноября 2020 года, то есть на принятие решения остается совсем немного времени. Но, чтобы воспользоваться этой программой, необходимо платить достаточно внушительный первоначальный взнос — минимум 20%. Ну то есть даже при стоимости жилья 3 миллиона рублей заемщик должен сразу внести хотя бы 600 тысяч рублей. Если говорить про Москву, эти цифры нужно умножать по меньшей мере вдвое: купить квартиру в столице дешевле 6 миллионов трудновато. Даже если найти жилье за такую «демократическую» цену, первый взнос составит минимум 1,2 млн рублей.
— Размер первоначального взноса и сложность его накопления стояли на повестке давно. Но особую актуальность вопрос первоначальных взносов приобрел в этом году, — говорит вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков. — Граждане, которые сумели сохранить свои доходы в условиях режима удаленной работы, заинтересовались льготными государственными программами и приобретением жилья по ипотечной ставке, которая значительно ниже рыночной. Льготные ставки всегда стимулируют отложенный спрос, но в данном случае большую роль сыграло то, что многие люди находились дома в течение длительного времени и, возможно, принимали спонтанные решения о необходимости улучшить жилищные условия. Однако не у всех была и есть сумма, достаточная для первоначального взноса.
По словам Войдукова, период накопления взноса для среднестатистической российской семьи занимает от 3 до 5 лет. Особенно сложно накопить первоначальный взнос молодым семьям, которые одновременно вынуждены снимать жилье для проживания. А их ежемесячные расходы, которые включают накопления на первый взнос и оплату съемной квартиры, вполне сопоставимы, а нередко и превышают платеж по ипотеке, который мог бы быть.
Эксперты ожидают, что отрицательно скажется на формировании личных накоплений и вводимый со следующего года подоходный налог на банковские проценты на суммы, которые будут превышать 1 млн рублей. Это как раз те самые суммы, которые граждане накапливают на первоначальный взнос.
Существенным подспорьем для ряда заемщиков является материнский капитал, который может быть использован для погашения основного ипотечного кредита или процентов по нему. С этого года материнский капитал выплачивается уже за первого ребенка, так что количество семей, которые смогут им воспользоваться, расширяется. Тем не менее, материнский капитал составляет лишь небольшую часть стоимости приобретаемого жилья. К тому же программа действует только в новостройках, а значит, к стоимости квартиры нужно присовокупить средства на последующий ремонт.
Завлечь граждан в нынешних условиях можно, снизив сумму первоначального взноса по ипотечному кредиту. Что, по идее, в ближайшее время и будет объявлено. Но почему же не снизить первый взнос существеннее — не до 15%, а до 10%? До конца 2017 года доля кредитов с первоначальным взносом до 10% составляла в России не больше 5% от общего объема выдачи. Заемщиков кредитовали в определенных обстоятельствах. Например, ипотека с низким первоначальным взносом выдавалась зарплатным клиентам или служащим госсектора. На хорошем счету у банков были семьи, которые уже имели хорошее жилье, продавать его не планировали, а просто хотели переехать в более просторную квартиру. Но с 2018 года Банк России начал уделять особое внимание именно первоначальному взносу, и сейчас доля заемщиков с 10-процентным взносом не превышает 1 процента. Логика простая: чем меньше первоначальная сумма, тем ненадежнее клиент, а значит, выше риск, что он в итоге не сможет выплатить ипотеку.
— Я бы не приравнивал низкий первоначальный взнос к риску непогашения кредита — последний связан, скорее, с поведенческими характеристиками заемщика, — полагает Алексей Войлуков. — Но я не ожидаю, что сейчас банки станут широко выдавать ипотечные кредиты с первым взносом меньше 10%, за исключением случаев использования материнского капитала. 10% — это ниже, чем предусмотрено госпрограммами — а значит, под госпрограммы такой кредит не подпадает. Поэтому мы рекомендуем заемщикам ориентироваться на первоначальный взнос собственных средств не меньше 15% и ни в коем случае не прибегать к получению потребительских кредитов на сам первоначальный взнос.
Давайте подсчитаем, как изменится сумма первого взноса при его снижении до 15%. Для жилья стоимостью 3 миллиона первый платеж составит 450 тысяч, для 6-миллионной квартиры — 900 тысяч рублей. Да, получается немного меньше. Но в любом случае собрать такую сумму за несколько месяцев могут далеко не все.
Очевидный способ решить проблему — продлить государственную программу льготного кредитования. Сейчас во властных коридорах идут разговоры о пролонгации программы до конца нынешнего года. Депутаты Госдумы даже попросили председателя Центробанка Эльвиру Набиуллину продлить льготную ипотеку на весь 2021 год. Что из этого получится, пока неясно. Очевидно одно: доступным жилье для большинства россиян станет нескоро — даже при наличии «льготных» государственных программ.