В России деятельность риелторов не лицензируется. Тем не менее продавцы квартир предпочитают действовать не напрямую с покупателями (равно как и покупатели с продавцами), а через агента. По идее, он должен помочь договориться о цене, условиях сделки, сгладить спорные моменты. На практике случается по-другому.
— На вторичном рынке недвижимости риск столкнуться с мошенничеством гораздо выше, чем на первичном, — говорит управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. — Клиент покупает квартиру у физического лица, а не у юридического. Форма договора купли-продажи менее регламентирована, чем договора долевого участия. Наконец, сделка на первичном рынке проходит несколько стадий контроля — со стороны регистрационной палаты, банка, а в случае со вторичной недвижимостью вся ответственность ложится на плечи брокера. Эти факторы создают благодатную почву для разного рода махинаций и манипуляций.
Одна из распространенных уловок, которыми грешат недобросовестные риелторы, — искусственно созданный ажиотаж. Агент может поделиться с сомневающимся клиентом информацией о том, что есть и другие заинтересованные лица, которые находятся в шаге от заключения сделки. Нередко иллюзия правдоподобия создается за счет подстроенной ситуации.
Например, при показе риелтор намеренно торопит потенциального покупателя, поскольку якобы сразу же после него назначен еще один показ, или получает звонок, который удивительным образом касается той же самой квартиры. В первом случае клиент не успевает как следует осмотреть жилье и упускает неочевидные недостатки. Во втором — может отказаться от просмотра других вариантов и принять поспешное и не вполне обдуманное решение. Агент по недвижимости рассчитывает, что покупатель согласится на все условия, особо не раздумывая, поскольку на пороге вскоре появится конкурент — скорее всего, выдуманный.
Совет. Не стоит принимать решение сразу же после показа. Необходимо взвесить все «за» и «против» и подумать как минимум еще один день.
Показ неликвидных квартир: риелтор намеренно искажает реальную рыночную картину в глазах клиента, заявляя, что в запланированном бюджете (например, до 7 млн рублей) найти достойный вариант невозможно и без доплаты не обойтись. Для большей убедительности агент подбирает для показа квартиры в «убитом» состоянии, с плохим видом из окон, оживленными автомагистралями по соседству. В результате отчаявшийся покупатель соглашается доплатить, лишь бы найти что-то более приличное. Разумеется, риелтору это на руку: выбор квартир расширяется, комиссия повышается. При этом в реальности даже в изначальном бюджете вполне можно было найти неплохие квартиры.
Совет. Не следует считать слова риелтора истиной в последней инстанции. Лучше зайти на сайт объявлений о продаже недвижимости и посмотреть, какие квартиры предлагаются в заданном ценовом диапазоне.
Излишняя открытость агента. Профессионал не должен переходить грань между дружелюбием и вторжением в личное пространство клиента. Обсуждение личных тем, не связанных со сделкой, может вестись с целью втереться в доверие для дальнейших манипуляций. Вполне возможно, что агент пытается усыпить бдительность клиента, чтобы навязать ему свои условия — например, убедить снизить цену на продаваемую квартиру или, наоборот, согласиться на покупку переоцененного варианта.
Совет. Выстраивая диалог с риелтором, оставайтесь в рамках делового общения — по крайней мере, до того как обговорите условия сделки. Тогда станет ясно, чем было продиктовано желание агента установить более близкий контакт: велением души или же стремлением манипулировать.
Создание дублей объявлений о продаже квартиры, но с заниженной ценой, не согласованной с собственником. Обман затрагивает как продавца, так и покупателя. Клиенты звонят по фейковому объявлению и идут на просмотр квартиры, обладая заведомо ложной информацией. Когда находятся желающие заключить сделку, риелтор пытается оказать на собственника давление, и продавец соглашается на более низкую цену, если не хочет упустить реального покупателя.
Таким образом риелтор облегчает себе задачу по поиску клиентов и сокращает сроки продажи квартиры. Этот же прием нередко используется как инструмент недобросовестной конкуренции между брокерами. Неблагонадежные конторы создают фейки объявлений с заниженной ценой или не убирают со своего сайта реализованные объекты, чтобы расширить базу, получить максимальное количество звонков, а затем убедить клиента рассмотреть другой объект.
Совет. Продавцу квартиры следует прописать в договоре порядок отчетности агентской стороны за свои действия по продаже квартиры. Тогда риелтору придется присылать ссылки на размещенные объявления или скриншоты, что позволит избежать появления дублей. Клиент может и самостоятельно проверить основные базы объявлений: обычно в них указывается адрес объекта и мобильный телефон риелтора.
Еще более опасная практика — показ одной квартиры, а продажа другой. В 1990-е и начале 2000-х такой обман был очень распространен. Увы, как ни странно это звучит, но нарваться на мошенничество можно и сейчас. Риелтор приглашает клиента на просмотры квартиры с хорошим ремонтом, а в итоге продает жилье в плохом состоянии. Заподозрить обман не всегда просто, особенно если речь идет о типовой застройке в спальном районе. Агент привозит клиента непосредственно к подъезду, чтобы тот не успел заметить номер дома. На этапе заключения сделки в договоре указывается уже настоящий адрес продаваемой квартиры, и покупатель становится собственником жилья, которое никогда раньше не видел.
Совет. Схема основана на невнимательности и в чем-то на наивности клиента, не готового к столь наглому обману. Всего-то и надо — при просмотре обратить внимание на номер дома и корпуса.
Сокрытие от потенциальных покупателей неблаговидных нюансов. Иногда эта информация не влияет на качественные характеристики самого предложения. Например, состоятельный клиент решил продать элитный коттедж из-за разбойного нападения, которое было совершено на его дом. В этом случае риелтор может скрыть от покупателя истинную причину продажи. Однако недобросовестные агенты умалчивают и о более существенных аспектах, которые могут привести к признанию сделки недействительной. Например, о банкротстве собственника.
Совет. Перед сделкой следует запросить выписку из ЕГРП, проверить продавца на банкротство. Дорогостоящие дома нередко выставляются на продажу сразу через несколько агентств, поэтому узнать детали можно, запросив информацию в разных источниках.
Надбавка за «вредность». Некоторые риелторы не готовы довольствоваться одной лишь комиссией и ищут способы приумножить прибыль. В особо уязвимом положении оказываются продавцы, которые изначально указывают в договоре гораздо более низкую сумму продажи, чем в реальности, например, если владеют недвижимостью менее пяти лет и стремятся уйти от налогов. Покупатель может попасть на деньги, если не обратит внимание на один хитрый пункт в договоре об оказании риелторских услуг: о том, что агент имеет право на разницу между установленной ценой за квартиру и фактическим бюджетом продажи. Еще одна схема мошенничества — сговор агентов продавца и покупателя. Если стороны сделки не контактируют напрямую и всецело полагаются на риелторов, агенты могут поделить между собой часть ценовой «надбавки» в обход клиентов.
Совет. Не стесняйтесь вносить правки в договор при возникновении сомнений. Личный контроль не будет лишним.