Столичный рынок новостроек болезненно переживает последствия реформы стройрынка, которая лишила застройщиков дешевых денег дольщиков и вынудила их брать недешевые банковские кредиты. Данные по февральским продажам Росреестр еще не опубликовал. В январе в Москве было зарегистрировано лишь 4950 договоров долевого участия в строительстве жилья (см. график). По сравнению с декабрем, когда традиционно регистрируется пиковое количество сделок, продажи новостроек упали на 28,8%.
В пересчете на 1 кв. м стоимость квартир эконом-класса по итогам января увеличилась на 1,2%, комфорт-класса — на 0,9%, бизнес-класса — на 1,3%. За шесть лет новые столичные квартиры в домах массового сегмента стали дороже на 32%. Стоимость самых востребованных у клиентов форматов — «однушек» и «двушек» — поднялась 25% и 27% соответственно. При этом их средняя площадь заметно уменьшилась. То есть квартиры в столичных ЖК стали и дороже, и теснее.
Девелоперы жертвуют планировкой неслучайно: у подавляющего числа потенциальных покупателей на руках нет свободных денег. Многие семьи могут улучшить жилищные условия только с помощью ипотеки. Напомним, что в январе этого года средняя ставка выдачи ипотеки в Москве и Подмосковье равнялась 9% против 10,1% в январе 2019-го.
Помимо дешевеющей ипотеки цены толкают вверх новые правила игры на стройрынке. Напомним, что во второй половине 2019 года после введения счетов эскроу, увеличивших себестоимость проектов, цены дружно подпрыгнули сразу на 10%. Как сообщил гендиректор АН «Азбука Жилья» Владимир Каширцев, на первичном жилом рынке «старой» Москвы через счета эскроу сейчас реализуется 9166 лотов, что составляет 23% от общего объема предложения по всем классам. Средняя стоимость 1 «квадрата» лотов по эскроу в эконом-классе составляет 152 793 руб., в комфорт-классе — 180 280 руб., в бизнес-классе — 248 060 руб. Новостройки эконом-класса продаются от 4655 млн руб. до 13 266 млн руб.
Если хорошо поискать, то можно найти и более привлекательные предложения. Так, по данным АЦ «Индикаторы рынка недвижимости», в зоне от ТТК до МКАД более чем в половине проектов есть квартиры стоимостью до 9 млн руб. А за МКАД такие предложения есть почти во всех проектах. Например, в ЖК возле метро «Солнцево» за 8,5–9 млн руб. можно купить «однушку» около 40 кв. м или небольшую двушку около 53 кв.м. В Нагатино примерно за 9 млн руб. предлагаются «однушки» площадью 43–46 кв.м. В соседнем квартале на набережной цены стартуют от 7,6 млн руб. за маленькую «однушку», а в пределах 9 млн можно купить однокомнатную квартиру более 40 кв.м. На окраинах Первопрестольной можно купить квартиры просторнее. В Восточном Бирюлеве с учетом скидок за 9 млн руб. предлагается просторная «двушка» до 68 кв.м. В ЖК рядом с метро «Ховрино» в пределах 9 млн руб. продается «однушка» площадью до 43 кв.м.
Не стоит забывать про скидки. В марте дисконт на новые квартиры внутри МКАД не превысил 3–5%. Однако, учитывая стоимость столичного жилья, это позволяет получить экономию в сотни тысяч рублей. Есть и более щедрые варианты. Так, максимальная скидка в первой очереди ЖК у метро «Шелепиха» составляет 10%. Цены в проекте начинаются с 11,3 млн руб. В жилом квартале рядом с метро «Дмитровская» двухкомнатные квартиры предлагаются со скидкой до 7%. Минимальная стоимость квартир в ЖК — 13,5 млн руб. Покупателям со стопроцентной оплатой или ипотекой в жилом комплексе у метро «Речной вокзал» предоставляется скидка до 7%. Квартира в ЖК обойдется в сумму от 8,7 млн руб.
Помимо прямых скидок столичные застройщики предлагают покупателям ипотечные программы с рекордно низкими ставками. Причем не только на квартиры, но и на апартаменты. К примеру, апартаменты в сити-комплексе возле метро «Хорошевская» можно приобрести в кредит по ставке 7,9%. Первоначальный взнос составит от 20%, срок — до 30 лет. Цены на жилье стартуют с 4,8 млн руб.
Объем предложения по эскроу с каждым кварталом будет расти, уверены риелторы. И этот фактор будет негативно влиять и на спрос, и на цены.
Конечно, потенциальных покупателей жилья интересует вопрос, поскольку быстро будут дорожать новостройки. Очевидно только одно: об ориентире на годовую инфляцию можно смело забыть. Как полагает сенатор СФ Сергей Лисовский, принимавший участие в работе над законом о долевом строительстве, цены на недвижимость в России за два ближайших года могут увеличиться на четверть: «Во-первых, к этому времени завершатся все стройки, начатые до введения эскроу-счетов. Во-вторых, произойдет монополизация рынка. Мы уже видим, что в Москве стоимость жилья увеличилась примерно на 13%, в Новой Москве — от 9 до 12%».