Армия обманутых
Переход на новую модель долевого строительства с 1 июля 2019 года сделал безопаснее покупку жилья в новостройках. Но, как известно, у любого лекарства всегда имеются побочные эффекты. «Государство запретило прямое привлечение денег, поступающих от дольщиков. В этих условиях застройщики вынуждены были прибегать к проектному финансированию, которое увеличило себестоимость проектов на 7–12%», — заметил эксперт АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов. Это больно ударило по продажам новых квартир.
По оценке «Дом.РФ», на 13 января 2020 года из 3473 юрлиц-застройщиков, работающих в РФ, 390 компаний не смогли привлекать средства дольщиков в рамках 214-ФЗ. Как полагает директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова, уже в 2Q020 году эти девелоперы могут столкнуться с проблемой финансирования своих проектов, а успевшие вложиться в такие стройки покупатели превратятся в обманутых дольщиков. Их число может составить до 260 тыс. человек, тогда как сейчас, по словам директора Фонда защиты дольщиков Олега Говоруна, в стране насчитывается 200 тыс. обманутых дольщиков.
Обострение проблемы дольщиков способно подорвать доверие к долевому строительству и привести к снижению спроса, а в конечном счете — еще большему закручиванию гаек со стороны чиновников.
Ускорение реновации
Лучше всех нововведения «переварили» столичные застройщики. Однако опасная региональная «мина замедленного действия» обнаружена и в Белокаменной. По данным официального сайта мэра Москвы, в конце 2019 года среди москвичей провели опрос о сроках реновации, которую планируется завершить за 15 лет. Большинство граждан (73% опрошенных) высказались за ускорение реализации программ. При этом 61% москвичей заявили, что рассматривают возможность покупки квартиры в строящихся домах, если власти откроют продажи дополнительных квартир в домах для переселенцев.
Ускорение реновации может привести уже в этом году к резкому росту предложения на рынке новостроек массового сегмента. Сейчас, по подсчетам Сазоновой, он насчитывает более 16 тыс. квартир. В 2020 году, по словам заммэра Москвы Марата Хуснуллина, новые квартиры от города получат более 15 тыс. человек. Между тем, по опросам АЦ НАФИ, 24% участников программы планируют продать полученные квартиры, то есть рынок жилья в новостройках может увеличиться на 3,6 тыс. объектов. Таким образом, ускорение темпов реализации программы реновации может за год увеличить в мегаполисе предложение сразу на 20–22%.
Для ускорения реновации власти планируют продавать дополнительные квартиры. Причем в больших объемах, что также приведет к повышению предложения на рынке. Это грозит фатальным усилением конкуренции между застройщиками и «городским» жильем, а также вытеснением из отрасли ряда девелоперов.
Игра в монополию
Реформа долевого строительства ускорила уход слабых «игроков» из отрасли и, соответственно, усилила позиции крупных компаний, с которыми охотнее сотрудничают банки. Так, по подсчетам экспертов «Метриум», сейчас общая площадь застройки в перспективных проектах московских застройщиков составляет более 60 млн кв. м. При этом на долю 10 крупнейших девелоперских компаний приходится почти 30% площади потенциальных проектов новостроек. В этом году их доля наверняка вырастет.
Отсутствие конкуренции может привести, во-первых, к резкому ухудшению качества строительства новых объектов, а во-вторых, к росту средних цен на рынке, которые в Москве сейчас находятся и так на рекордно высоком уровне (в массовом сегменте — 173 тыс. рублей за кв.м).
Рикошетом по «вторичке»
Бурный рост цен на первичном рынке спровоцировал подорожание в соседнем сегменте. Часть потенциальных покупателей новостроек, поняв, что не потянут ипотеку даже по сниженным ставкам, бросились искать счастья на более разнообразном вторичном рынке. Видя волну спроса, владельцы готовых квартир ободрились и переписали ценники.
В 2019 году, по данным «Авито Недвижимость», средняя стоимость жилья в крупных городах увеличилась на 12%. По оценке аналитиков портала «Мир квартир», особо отличились Владивосток, где 1 «квадрат» подорожал в 2019 году на 18,2%, Сочи (+15,3%), Краснодар (+13,6%), Новокузнецк (+11,8%), Набережные Челны (+11,4%), Махачкала (+10,6%), Чита (+9,8%), Ижевск (+9,6%), Санкт-Петербург (+8,9%) и Казань (+8,2%).
«Амнистия» апартаментов
Но есть и позитивные новости. В ближайшее время должен решиться неурегулированный юридический статус апартаментов. В конце прошлого года вице-премьер по строительству Виталий Мутко поручил разработать законопроект об апартаментах. Скорее всего, владельцам апартаментов дадут право переводить свою собственность «из формата в формат».
По подсчетам Натальи Сазоновой, 22% рынка новостроек в «старой» Москве представлены именно апартаментами (почти 10 тыс. лотов). Прояснение их статуса на уровне закона позволит повысить привлекательность этого вида недвижимости.
Раскрытие эскроу-счетов
Одной из главных проблем перехода строительной отрасли на банковское финансирование стала невозможность досрочного погашения кредитов средствами, накопленными на эскроу-счетах. Для застройщиков (особенно если они работают на региональных рынках жилья с низкой рентабельностью) такая схема оказалась дорогой. Ведь в цену им приходится закладывать большие издержки на обслуживание кредита. Многие девелоперы, ссылаясь на международный опыт, призывают перенять схему поэтапного раскрытия эскроу-счетов (например, для досрочного погашения части кредита или прямых инвестиций в стройку) по мере роста строительной готовности объекта. Данное предложение будет сдерживать рост цен для покупателя.
В декабре министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев сообщил о том, что возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов не будет снята с повестки дня. На встрече с нижегородскими девелоперами он заявил: «Мы договорились о том, что в течение года мы налаживаем механизм проектного финансирования, но в голове держим механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Это процедура, по которой работает весь мир, мы ее с повестки дня не снимаем. После того как наши банкиры будут готовы, мы к этому вопросу вернемся».
Снятие обременений
Одной из мер по повышению рентабельности бизнеса застройщиков может стать снятие социальных обременений с девелоперов. Сейчас широко распространена практика согласования и предоставления участков под строительство в обмен на обязательство девелопера построить социальные или инфраструктурные объекты, передающиеся затем в городское имущество. «Добровольную нагрузку», разумеется, оплачивают потом рядовые покупатели жилья.
Эксперты не исключают, что власти могут разработать регламент или стандарты, позволяющие освободить часть застройщиков от необходимости строительства дорогостоящих соцобъектов. Прежде всего такая мера поможет девелоперам, возводящим жилье на рынках с низкой рентабельностью (в основном это депрессивные в экономическом плане регионы). Участники рынка полагают, что строительство школ, детских садов, поликлиник и других объектов вполне может взять на себя государство. По данным Минфина РФ, за 9 месяцев 2019 года профицит госбюджета составил 2,99 трлн руб. (3,8% ВВП), а исполнение бюджета за тот же период составило всего 63% (самый низкий уровень за 11 лет). Снятие подобных обременений позволит существенно снизить себестоимость строительства жилья.
Осторожный оптимизм
Завышенные ожидания продавцов жилья, не подкрепленные финансовыми возможностями покупателей, по идее, неизбежно должны закончиться стагнацией рынка. Но специалисты смотрят вперед позитивно. «Оптимизм вселяет заметное снижение ставок по ипотеке, которое произошло во втором полугодии 2019 года, — отметила Наталья Сазонова. — Это дает основания полагать, что в этом году спрос начнет восстанавливаться или по меньшей мере стабилизируется на текущем высоком уровне». Эксперт ожидает замедления темпов роста цен, а в некоторых проектах, правда, не самых ликвидных, возможна коррекция стоимости вниз.
С ней согласны аналитики ИРН. По их мнению, тенденция небольшого роста цен — на уровне инфляции, по всей видимости, сохранится в этом году. Во-первых, все больше проектов на первичном рынке будут переходить на эскроу, а новостройки, которые реализуются по новым правилам, дороже тех, что продавались по ДДУ. Видя, как дорожают новостройки, продавцы «вторички» вряд ли будут склонны идти навстречу покупателям.
Таким образом, этот год для индустрии жилищного строительства обещает быть спокойным и предсказуемым. Если, конечно, не возникнут новые внешние шоки.