Капля в море
Власти нашли способ победить проблему обманутых дольщиков: с 1 июля средства граждан зачисляются в банки на счета эскроу и хранятся там до сдачи домов в эксплуатацию. Девелоперам разрешили вести стройку на собственные средства или спецкредиты (проектное финансирование). Деньги дольщиков они смогут получить лишь после передачи им квартир. Однако старт громкой реформы оказался смазанным.
Во-первых, чиновники, готовившие перемены, не учли специфики строительного бизнеса и ввели ряд исключений. Так, под новые правила не попали проекты с готовностью от 10–30% при условии, что в них уже реализовано не менее 10% договоров долевого участия. Беда в том, что эти критерии стали не исключением из правил, а отступлением от реформы. «В Москве по эскроу-счетам работают около 25% застройщиков, и до конца 2019 года ситуация вряд ли изменится», — отметил зампред Москомстройинвеста Александр Гончаров. В регионах ситуация еще хуже. «Лишь 7% российских застройщиков перешли на систему жилищного строительства через эскроу-счета», — заявил ранее вице-премьер РФ Виталий Мутко. По оценке ЦБ, в 33 регионах РФ не было заключено ни одного договора проектного финансирования, в 23 регионах — по одному-три договора. Спрашивается: к чему такая спешка, раз к реформе не готовы большинство строителей?
Во-вторых, нововведения не учитывали специфики банковского бизнеса. Как сообщил на бизнес-бранче «Ъ» вице-президент и директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов, «более половины эскроу-счетов, необходимых при продаже жилья на первичном рынке, открыты в нашем банке. Это капля в море». По его словам, из 95 банков, допущенных к проектному финансированию застройщиков, на рынке активно работают только 5–7 игроков. У других игроков зачастую просто не хватает экспертизы, чтобы оценить эффективность проектов. По данным ЦБ, в середине сентября в 13 уполномоченных банках открыто больше 10 тыс. эскроу-счетов.
«Мы наблюдаем занятную картину: большинство банков хотят, но не могут выдавать проектное финансирование, поскольку у них нет необходимых компетенций и специалистов», — заметил управляющий партнер GR Project Group Гасан Архулаев. Как полагает Бессонов, на строительство инфраструктурной сети и обучение квалифицированных строительных экспертов, способных анализировать статьи расходы и доходы, остальным банкам понадобится от одного до двух лет. Зачем было начинать реформу, к которой оказались готовы только несколько крупных банков?
Плата за реформу
Просчеты негативно сказались на жилищном строительстве. В крупных регионах наблюдается распродажа строительных площадок, часть проектов сворачиваются. «За пределами столицы банкиры готовы предоставлять кредитование застройщикам, если их риски хеджированы за счет ликвидности проектов, что не все локальные игроки могут обеспечить», — объяснил Архулаев. «Регионы не дают такой маржи, которую дает Москва. Не случайно крупные застройщики ушли из регионов», — отметил президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий.
Перемены больно ударили не только по бюджету застройщиков, но и по кошельку граждан. Хотя чиновники обещали гражданам, что все будет хорошо. По подсчетам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, в конце июля средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках, продаваемых через эскроу-счета, составила 179 тыс. рублей за кв. м. Это на 6% больше, чем в среднем по рынку первичного жилья массового сегмента в Москве. Средняя стоимость квартиры, продаваемой по новой схеме, достигает 10,1 млн руб., тогда как в новостройках, реализуемых по-старому, объект продавался за 9,8 млн руб. В пределах МКАД разница в цене между тем достигала 14%.
В августе негативная тенденция окрепла. Сейчас в массовых новостройках «старой» Москвы через эскроу-счета можно приобрести более 3 тыс. квартир. За два месяца после реформы в столице было открыто 1,9 тыс. таких счетов. В минувшем сентябре, несмотря на запрет с 1 октября заключать договоры участия в долевом строительстве без использования счетов эскроу, тренд почти не изменился.
«Прогнозы по стоимости пореформенного жилья действительно оправдались: оно оказалось заметно дороже новостроек, продаваемых по старой схеме. Даже если учесть все качественные отличия первых новостроек, продаваемых через эскроу, реальная «наценка за реформу» в них составляет примерно 10–15%. Это не добавляет стабильности рынку строящегося жилья в тот период, когда цены растут по массе других причин, доходы потенциальных покупателей падают, а ставки по ипотеке сохраняются на завышенном уровне», — отметила Литинецкая.
Рост цен на первичную недвижимость, связанный с отголосками перехода на эскроу, зафиксирован и в других субъектах Федерации. По оценкам аналитиков «Авито Недвижимость», стоимость новостроек, продающихся в проектах, реализуемых через спецсчета, выше на 10%, чем в аналогичных, где продажи ведутся по старым правилам.
Неприятную для покупателей тенденцию подтвердили и застройщики. По словам вице-президента «Интеко» Евгения Семенова, у строителей появились дополнительные издержки, связанные с необходимостью привлекать и обслуживать банковский кредит в рамках проектного финансирования. И некоторые попытались частично перенести возросшую нагрузку на плечи покупателей, подняв цены в своих проектах на 7–10%.
И это только цветочки. Звучат тревожные оценки, что в перспективе трех лет рост цен на квартиры в регионах может составить 30–40%. По прогнозу директора по маркетингу компании «Талан» Натальи Гарифуллиной, в ближайшие два года объем новых проектов в регионах может сократиться 20–40%. В зону риска попали все строители за пределами Москвы и Санкт-Петербурга. Остается вопрос — кто будет выполнять майский указ президента, согласно которому к 2024 году объемы строительства жилья должны вырасти до 124 млн квадратных метров в год?
Тайный режиссер
Из этой сложной ситуации видится два выхода. Во-первых, регулятор придумает целевую программу, стимулирующую крупных застройщиков и банкиров к работе в регионах. Первый сигнал уже прозвучал. На днях президент РФ Владимир Путин на встрече с главой ЦБ Эльвирой Набиуллиной призвал региональные власти подключаться к вопросу кредитования застройщиков. На это уйдет куча времени.
Есть второй, более оперативный вариант: правительство «под грузом проблем» создает федеральную управляющую компанию, которая методично по всей стране соберет у застройщиков проблемные проекты, чтобы потом привлечь их в качестве генподрядчиков. Как признались «МК» на условиях анонимности несколько крупных участников рынка, одним из главных лоббистов перехода отрасли на счета эскроу являлся Игорь Шувалов.
Если будет реализован второй сценарий, тогда и станет понятно, для кого на самом деле проводилась реформа с эксроу-счетами. Ради миллионов россиян, мечтающих о недорогих и доступных «квадратах», или в интересах одного влиятельного чиновника, захотевшего в один прекрасный момент получить контроль над гигантскими финансовыми потоками стройиндустрии?