Речь о новых правилах долевого строительства с использованием счетов эскроу. Этот экзотично звучащий термин обозначает целевые специализированные счета в банках, на которых будут храниться средства дольщиков. Застройщик будет лишен права залезать в этот «карман» до момента передачи гражданину готовой квартиры. Строительство он должен будет вести либо на собственные средства, либо на заемные от банка - тогда это будет называться проектное финансирование. По «старым» правилам можно будет достроить дома, готовность которых составляет не менее 30%, либо в которых 10% площадей уже проданы по договору долевого участия.
Защиту средств (а заодно — нервов и перспектив) дольщиков с помощью нераспечатываемых до момента передачи им ключа счетов эскроу эксперты оценивают как вполне надежную. Эти счета будут находиться под охраной государства: возврат средств по ним, в случае если, например, банк, в котором такой счет открыт, обанкротится, гарантирует Агентство по страхованию вкладов (АСВ). «Во всем мире подобные механизмы используются, поэтому там и нет скандалов, подобных нашим — когда застройщики собирают с людей деньги, а потом с этими средствами исчезают в неизвестном направлении, оставив недостроенные дома», - отмечает аналитик «Финам» Алексей Коренев. «За последние десятилетия сотни тысяч россиян стали жертвами мошенничества в долевом строительстве. Мы приветствуем механизм, который обеспечит защиту потребителей», - присоединяется председатель правления Конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин.
Но без пары ложек дегтя оценка новшества не обошлась. Первая — ограничение по гарантированной к возврату сумме. Застрахованным считается счет в размере 10 млн руб. Впрочем, специалисты считают подобное ущемление минимальным: стоимость жилья при долевом строительстве — которое обходится покупателю несколько дешевле прямой рыночной покупки готового жилья, поскольку растянуто во времени, - обычно вписывается в этот лимит. Негласно считается, что те, кто может позволить себе потратить на жилье большую сумму, купят сразу готовую квартиру.
Вторая — неизбежное удорожание стоимости жилья. Поскольку застройщики будут пользоваться кредитами, это чисто арифметически скажется на цене конечного продукта. Но эксперты не ожидают вертикального взлета цены квадратных метров. «Цены вырастут где-то на 3-5%. Это разумная плата за снятие риска», - полагает Дмитрий Янин.
Вице-премьер Виталий Мутко в марте озвучил данные по обманутым дольщикам: в России сейчас насчитывается 2 тысячи «проблемных» домов, в которых квартиры купили 203 тысячи семей; власти рассчитывают решить их проблемы за три-пять лет. И, пожалуй, дешевле выйдет заплатить за гарантии дополнительные 5%, чем оказаться в числе этих двухсот тысяч семей, которые, за свои же кровные, уже помыкались лет пять, а то и десять, и которым еще предстоит мыкаться.
Насколько масштабно будет развиваться новый механизм? Добровольно начать использовать счета эскроу можно было еще с 1 июля прошлого года. Но особого ажиотажа не наблюдалось. Эксперты объясняют это тем, что не только для застройщиков, но и для банков это более дорогой механизм: проектное финансирование предполагает отслеживание строительства на всех этапах, от котлована до отделочных работ. Следовательно, банкам надо создавать специальную структуру, которая квалифицированно оценивала бы все перипетии застройщиков.
С ближайшего июля механизм счетов эскроу переходит в разряд обязательных при долевом строительстве. По состоянию на конец мая, сообщил Виталий Мутко, от застройщиков было подано всего 1,7 тысячи заявок на проектное финансирование; при этом запустили эту опцию всего семь банков, в основном из числа государственных. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина, выступая 31 мая на съезде Ассоциации банков России, призвала банки активнее работать с эскроу-счетами. По оценке экспертов, на раскрутку механизма уйдет около пяти лет.