Офис на час
Коворкинги (от англ. сo-working, «совместная работа») придумал американский программист Бред Ньюберг. Именно с его легкой руки в 2005 году в США появились первые необычные офисы, где за символическую плату на два-три часа в бойких местах предлагали все, что необходимо для работы: стол, стул, телефон, Интернет, оргтехнику и недорогие обеды. При необходимости тут же можно взять в аренду комнату для деловых переговоров, камеру хранения, тренажерный зал и даже душевую.
Начинающие предприниматели встретили инициативу Ньюберга на ура! Никого не смущал главный недостаток: открытое офисное пространство придется делить с другими арендаторами. Новый демократичный формат быстро завоевал признание по всему миру.
В России первый коворкинг-центр открылся в 2008 году в Челябинске. Сегодня в нашей стране их уже более 300. Самый широкий выбор, разумеется, в Москве. По данным kovorkingi.ru, сейчас в Белокаменной 178 коворкингов.
Как считают специалисты, моду на необычные офисы в России простимулировал кризис, начавшийся после введения западных санкций. Как сообщила директор отдела исследований рынка CBRE Анна Шепелева, за последние три года объем предложения коворкингов вырос примерно в три раза: до конца 2018 года он составит 141 тыс. кв. м (на конец 2015 г. — всего около 43 тыс. кв. м), что позволит разместить примерно 31 тыс. человек. Объем ввода коворкингов в столице за три года сопоставим с объемом ввода офисных площадей класса А и B за 2018 год (около 200 тыс. кв. м).
О хороших перспективах этого сегмента офисного рынка говорят два факта: растет не только количество объектов, но и число крупных сетей. На столичный рынок выходят крупные международные игроки: Rent24, Best Coworking Spaces, WeWork. О приходе в Москву заявила сеть Knotel. Инвесторы прекрасно понимают, что традиционные офисы сейчас в избытке и московскому рынку нужны новые форматы для развития.
Форматы-фавориты
Как полагают эксперты, коворкинг идеален для стартапов и проектных команд, которым не требуется постоянное размещение сотрудников. Рабочее место здесь можно арендовать на час, день, месяц или целый год. При длительной аренде за клиентом закрепляется отдельное место. Нередко соседи-арендаторы обмениваются заказами или создают совместные проекты. Также охотно посещают столичные коворкинги фрилансеры и командировочные из регионов.
«Наиболее востребованы два ключевых формата: отдельные меблированные офисы со всей инфраструктурой для бизнеса и обслуживанием, а также аренда рабочих мест в коворкинге», — отметила управляющий директор компании Regus в РФ Ирина Баева. По ее словам, на столичном рынке появляются узкоспециализированные, нишевые площадки, которые также находят своего потребителя, — например, связанные с мелким производством, швейные, архитектурные бюро.
Кроме этого набирает популярность тренд на совмещение коворкинга и мини-гостиницы или хостела.
Еще одна интересная тенденция — это переход малого и среднего бизнеса из коворкингов в отдельные офисные помещения. «По мере своего роста команде требуется отдельное пространство для работы, и преимущества коворкингов в этот момент превращаются уже в сложности. Коворкинги редко зонируют, и шумные клиенты, например, часто говорящие по телефону, начинают мешать работать соседям», — заметила Баева.
На модный формат обратил внимание и крупный бизнес — к примеру, крупнейший госбанк страны. «Состав арендаторов гибких офисных пространств меняется: сегодня мы видим активный интерес к ним со стороны крупных компаний и корпораций, которые размещают в коворкингах временные рабочие группы, проектные подразделения», — заметила Анна Шепелева.
В этом в Москве набирает обороты уже заметный мировой тренд совместного использования мини-офисов с включенным сервисом — смарт-офисов. Как сообщил управляющий директор SOK Михаил Бродников, в смарт-офисе резидент помимо красивого дизайна, общих зон с дизайнерской мебелью, доступных и в классическом коворкинге, получает персональное пространство для своей команды. Такая архитектура офиса позволяет командам сохранить корпоративную культуру своей компании, получив при этом значительные бонусы от совместного использования кухонь, гостиных, ресепшна и сложной ИТ-инфраструктуры — сердца офиса. Это крайне актуальный формат для небольших команд, штаб-квартир международных компаний и проектных отделов крупных корпораций. Смарт-офисы являются новым продуктом для столичного рынка, и клиенты пока «привыкают» к ценам. Они колеблются в диапазоне от 20 до 60 тыс. руб. за рабочее место в месяц с НДС.
По словам Баевой, средняя стоимость аренды рабочего места в московском коворкинге составляет от 6 до 25 тыс. руб. в месяц за фиксированное рабочее место и от 4,8 до 20 тыс. руб. в месяц за незакрепленное. Средняя площадь индивидуального рабочего места в московском коворкинге — 7 кв. м.
Дельные советы
«Ключевой критерий выбора — это локация, удобная как для арендатора, так и для клиента. Интересным решением может быть аренда в сетевом коворкинге с возможностью работать в разных локациях по городу или даже в других городах и странах, — отметила Ирина Баева. — Оцените, насколько рабочий процесс коворкинга (рабочая атмосфера, уровень шума) вам подходит, отвечает ритму и стилю работы. Обратите внимание на плотность коворкинга: сколько человек сидит в помещении. Неприятным сюрпризом может стать ограничение доступа в вечернее и ночное время. Также важно наличие парковки для арендаторов и посетителей».
При выборе центра обратите внимание на рабочие места, особенно на стулья и кресла. Не забудьте узнать скорость доступа в Интернет. Михаил Бродников рекомендует перед поиском расставить приоритеты: расположение, ремонт (отделка, мебель, инженерные системы, IT), уровень сервиса. Получить все сразу, по его мнению, можно только у системных игроков — таких, как Regus, WeWork, SOK.
Взгляд в будущее
По оценке Ирины Баевой, в среднесрочной перспективе более 60% пользователей коворкингов переедут в некрупные офисы с гибкой системой аренды: «У владельцев небольших проектов с ростом их бизнеса появляется стремление улучшить условия работы, то есть переехать в отдельный офис. Уже сегодня около 25% московских коворкингов помимо основной услуги предлагают своим арендаторам мини-офисы с гибкой системой аренды».
Конечно, действующих и потенциальных арендаторов интересует главный вопрос: куда пойдут арендные ставки? «Сейчас наблюдается дефицит качественной недвижимости класса А, высокий уровень спроса на готовые офисы с сервисом для команд численностью от 3 до 50 человек. Такие драйверы обычно подталкивают цены вверх. Но, на мой взгляд, в следующем году они останутся на текущем уровне. Сдерживать цены будут международные игроки, которые заходят на московский рынок», — полагает Михаил Бродников.
Столичный рынок коворкингов имеет большой потенциал развития — к 2020 году общая площадь гибких рабочих пространств в столице увеличится более чем в два раза, уверена аналитик департамента исследований Cushman&Wakefield Евгения Сафонова. Если сейчас объем предложения таких рабочих пространств составляет 140 тыс. кв. м — около 1% общего предложения офисных площадей в российской столице, — то к 2020 году, по прогнозу Сафоновой, доля коворкинга вырастет до 2%. По оценке CBRE, емкость рынка коворкингов в Москве составляет около 25 млрд рублей, или 8,6 млн кв. м.