Токсичная отрасль
Отечественная строительная отрасль живет за счет договоров долевого участия (ДДУ). Их общий объем превысил 3,5 трлн рублей. И продолжает расти. По итогам 9 месяцев заключено 49 тыс. новых ДДУ. Не будет этих денег, огромная индустрия просто рухнет. За три последних года введено в эксплуатацию 145 млн кв. м жилья, из них на обманутых дольщиков пришлось 2,5 млн кв. м, или менее 2%. Формально вроде бы немного. Но для многих пострадавших людей, особенно взявших ипотеку, заморозка строительства дома зачастую является личной трагедией.
По оценке министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, уровень токсичности стройкомплекса равен 7%. Это означает, что риск для любого человека, который решит сыграть в азартную игру с девелоперами, составляет именно эту величину. В любой другой сфере такой расклад означает категоричный отказ от подобной рулетки. Но стремление приобрести подешевле квартиру или дом перевешивает аргументы и опасения.
Государство неоднократно пыталось минимизировать риски дольщиков. После вступления в силу знаменитого Закона 214-ФЗ казалось, что системное решение найдено. Но обманутых дольщиков меньше не стало.
Не помог переломить ситуацию и механизм страхования договоров ДДУ. По мнению заместителя председателя Москомстройинвеста Александра Гончарова, этот институт так и не заработал. Хотя деньги на эти цели собирают регулярно. Так, в 2018 году только в Москве страховым компаниям будет перечислено 4 млрд руб. И, по сути дела, эти средства растворятся в страховом море. Хотя проблемные застрахованные объекты существуют, но выплаты по ним не производятся.
Частично это связано с нежеланием страховщиков отвечать по обязательствам. Частично — с тем, то сам механизм оказался неотлаженным. Очень сильно растянут процесс признания банкротом строительной компании, на это уходит до двух лет. Такое долгое ожидание никого не устраивает. Неудивительно, что дольщики вместо того, чтобы ждать страховых выплат, выходят на площади и улицы городов с требованием либо вернуть им их деньги, либо достроить дома.
Инструменты защиты
В России, если бизнес не справляется со своими обязанностями, их на себя принимает государство. Вряд ли это хорошо, но другого пути у нас не придумали. В минувшем октябре была зарегистрирована новая организация — «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». На сегодня это первая в России публично-правовая компания. По словам заместителя гендиректора новой структуры Евгения Карелова, ее главной задачей является защита прав дольщиков, снижение рисков долевого строительства.
В деятельности новой организации предусмотрено два основных механизма, которые и призваны реализовывать эти цели. Для того чтобы ДДУ были бы зарегистрированы в Росреестре, застройщик обязан перечислить в фонд страховое покрытие в размере 1,2% от суммы привлеченных средств. Нет перевода, значит, никаких действий с дольщиками застройщику производить не разрешается.
Этот инструмент также должен стать барьером и против распространенной среди строителей практики, когда они собирают деньги у одних дольщиков и затыкают ими дыры на других объектах. Именно из-за подобных маневров и появляются недострои.
Однако главным инструментом защиты граждан становится компенсационный фонд (КФ), который официально начнет функционировать с 1 января 2018 года. После регистрации ДДУ перечисленные строительной компании средства попадут туда и станут источником покрытий потерь дольщиков в случае, если застройщик перестает выполнять свои обязательства.
Как подчеркивает Евгений Карелов, в КФ предусмотрена максимальная простота всех процессов. После того как строительная компания перевела деньги на номинальный счет фонда, все остальные операции происходят в автоматическом режиме. Уже сегодня строители спрашивают: куда следует ехать, какие документы подписывать? Система делает эти действия ненужными, что снижает операционные расходы строительных компаний.
Закон позволяет размещать накапливаемые деньги в КФ в доходные инструменты. И половину получаемых от этого размещения средств расходовать на операционные нужны фонда.
Одна из задач КФ — быстро реагировать на возникшую ситуацию. Если строительство останавливается, то решение о дальнейших действиях следует принимать в кратчайший срок.
Народные контролеры
На словах вроде все хорошо. Но вот понять, что реально происходит на стройке, не всегда просто. Особенно если у застройщика возникли проблемы с ее финансированием. С 1 июля 2018 года вступают поправки к закону, которые усиливают контрольные функции за строителями со стороны КФ, банками и специальными надзорными органами. Правда, как признают эксперты, пока сам механизм не очень ясен. У нас и без того нет дефицита в контролирующих структурах, а строительные дефолты, в том числе очень крупные, совсем не редкость.
Возможно, самим дольщикам пора активнее участвовать в этом процессе и тщательно отслеживать ход строительства. И при каждой заминке сообщать в фонд. Тем более с 1 января будущего года это станет делать несколько легче — запускается новая единая система жилищного строительства. По замыслу ее авторов, она должна стать основным источником информации о том, что происходит как в отрасли в целом, так и на каждой отдельной стройке.
Если компания признается банкротом, то собрание дольщиков должно принять решение о дальнейших действиях: получат ли они компенсацию или КФ выделит деньги на достройку дома. По словам руководства фонда, средств хватит и на реализацию как первого, так и второго решения.
За и против
Впрочем, далеко не все эксперты в восторге от нововведений. Некоторые полагают, что новый фонд станет новой большой общегосударственной квазистраховой компанией, которая превратится в монополиста на этом рынке. По сути, государство, пытаясь уйти от страхования, к нему же и пришло. Только с другой стороны.
Строители после принятия поправок к Закону 214-ФЗ стали жаловаться на жесткий прессинг, мол, работать стало труднее. Как заметил руководитель одной строительной компании, чем больше контроля, тем больше обманутых дольщиков. Так что обмана меньше не станет. Просто упадут объемы жилищного строительства. По словам представителей застройщиков, не стоит превращать рыночные риски в системные.
Защитники создания КФ в ответ говорят: у наших граждан слишком слабая финансовая грамотность, они не могут разобраться в тех опасностях, которые их подстерегают при долевом строительстве. А потому дольщиков следует подстраховать.
Но если относиться к своим гражданам как к неразумным детям, они никогда не выйдут из этого состояния. Кто из участников стройрынка прав, узнаем скоро — в следующем году.