Закатали рукава
Столичные застройщики продолжают работать по-стахановски. Несмотря на экономический кризис, санкции против РФ и падение доходов большинства граждан. «В минувшем сентябре на первичном рынке Москвы экспонировалось примерно 58 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 3,8 млн кв. метров. За последние три года объем предложения жилья вырос более чем в два раза как в метрах, так и в лотах. Только с начала года появилось более 60 новых проектов», — сообщила руководитель департамента проектного консалтинга и инвестиций компании «БЕСТ-Новострой» Татьяна Шарова в ходе научно-практической конференции «Москва резиновая: сколько жилья еще можно построить в столице?», которая прошла в Высшей школе экономики.
«При этом спрос не отстает от предложения, — отметила эксперт. — Высокий спрос в этом году был отмечен даже в период отпусков. Сколько сейчас поглощает рынок? За первое полугодие 2017 года было реализовано почти 23,9 тыс. квартир, при средней продаваемой площади квартиры по Московскому региону 60 кв. м, — значит, было продано более 810 тыс. кв. м. Мы должны будем подвести еще итоги второго полугодия, и к концу года объем поглощения может составить около 1,5 млн кв. м».
Выводы специалиста подтверждает и статистика Росреестра. Если за восемь месяцев 2015 года ведомство зарегистрировало в административных границах Москвы 12 387 договоров долевого участия в строительстве жилья (апартаменты ведомство относит к нежилым помещениям), то по итогам января—августа 2017 г. — уже 32 170, то есть в 2,6 раза больше.
Как полагает коммерческий директор ГК «Кортрос» в Московском регионе Павел Лепиш, емкость спроса на первичном рынке Москвы составляет в среднем более 40 тыс. сделок в год: «При этом сейчас покупатель может приобрести квартиру в Москве за 3–3,5 млн руб., что еще два года назад было невозможно».
Последние тенденции
Несмотря на активность покупателей, девелоперы жалуются на падение продаж. «Очень увеличились стоки — то, что остается непроданным после ввода. В эконом- и комфортклассе — 10–20%, что очень много, раньше все продавалось до ввода в эксплуатацию. После ввода элитного жилья остается около 50% непроданных лотов», — отметила вице-президент по розничным продажам группы ПСН Екатерина Тейн.
По ее оценке, за последние 5 лет рынок новостроек существенно изменился. И наиболее заметные перемены произошли в комфортклассе. «Люди все чаще покупают не квартиру, а среду обитания. Благодаря низким ипотечным ставкам интерес к рынку первичной недвижимости стал больше, чем к объектам вторичного рынка», — добавила Тейн.
«В борьбе за покупателей девелоперы делают ставку на разнообразные форматы жилья, улучшают дизайн, отделку ЖК. Сегодня четверть проектов продается с отделкой. Все чаще застройщики предлагают дисконт при стопроцентной оплате, а также рассрочки, скидки, ипотечные программы с банками-партнерами», — отметила Шарова. По ее мнению, высокая активность девелоперов сохранится и в ближайшие годы: за 2016–2017 годы ГЗК рассмотрела проекты с предполагаемым перспективным объемом застройки порядка 41 млн кв. м.
По словам Шаровой, в Новой Москве более динамично развивается Новомосковский административный округ, который расположен ближе к МКАД. Это связано с тем, что здесь активно строятся метро, объекты социальной инфраструктуры. «Новая Москва ассоциируется у многих с пригородом мегаполиса, в котором комфортно жить в малоэтажных жилых комплексах. Однако пока в этом АО сейчас преимущественно строится многоэтажка: земля возле МКАД стоит дорого — и девелоперы «уходят» в высоту», — сообщила эксперт. В Троицком АО, напротив, застройщики чаще предлагают покупателям средне- и малоэтажку.
Индекс затоваривания
Руководитель АЦ «ЦИАН» Алексей Попов представил участникам конференции модель расчета индекса затоваривания рынка. Согласно его подсчетам, «навес» предложения над столичным рынком составляет почти 90 тыс. квартир: «Если взять только корпуса, где ведутся продажи по ДДУ, а также учесть уже готовое предложение, мы получим «навес» над рынком в объеме 87 200 лотов. При среднем темпе продаж около 3000 лотов в месяц получим, что на реализацию всех этих объемов в старой Москве понадобится 29,3 месяца, или почти 2,5 года».
В Новой Москве уровень затоваривания рынка, по данным на конец III квартала 2017 г., составляет 11,9 месяца, в Подмосковье — 19,9, а в целом по рынку Московского региона — 21,4. «Это не катастрофические цифры, — считает Попов. — В Азии, например, уровень затоваренности выше».
Если рассчитывать концентрацию спроса не в проектах, а в девелоперах, ситуация выглядит еще более тревожной. По словам руководителя управления стратегии и маркетинга группы компаний «Инград» Анны Соколовой, 80% сделок на рынке Москвы приходится на восемь строительных компаний.
Перспективные районы
«Несмотря на богатый выбор, хороших проектов в хороших локациях в столице немного», — полагает директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина. По ее мнению, в Московском регионе строить жилье в основном будут на территориях, где до 2020 года появятся новые станции метро, транспортно-пересадочные узлы и автомобильные дороги. Больше всего районов с высоким потенциалом развития, на взгляд эксперта, расположено на юге и юго-западе Белокаменной.
По мнению специалиста, отличные шансы «помолодеть» больше других имеют районы Хорошево-Мневники, Крылатское, Нагатинский Затон, Черемушки, Зюзино, Очаково-Матвеевское, Левобережный, Ховрино, Дмитровское шоссе от метро «Петровско-Разумовская» до МКАД, Видное с окраинами, районы Новой Москвы, зона вдоль Боровского шоссе, где будут открываться новые станции метро Калининской линии. А также районы рядом со станциями Третьего пересадочного контура метро — его запуск поспособствует повышению потенциала развития земель срединного массива Москвы, существенная часть которых сегодня занята промышленными зонами.
Надежда на ипотеку
По оценке Павла Лепиша, в перспективе 12–15 лет в Москве можно построить и продать около 100 млн кв. м жилья — по цене от 90 тыс. руб. за метр в экономклассе и от 110 тыс. за «квадрат» в «комфорте». Большие надежды девелоперы возлагают на ипотеку. «Население не богатеет, поэтому кредиты — единственный способ улучшить жилищные условия», — пояснил Павел Лепиш.
Руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрий Цветов вообще считает ипотеку палочкой-выручалочкой. По его прогнозам, ипотечная ставка в обозримом будущем снизится до 7% годовых, люди при тех же финансовых возможностях смогут покупать квартиры большей площади и «апокалиптические» сценарии о продаже жилья по 90 тыс. руб. за метр не будут реализованы.