Реформаторский зуд
После того как оценка недвижимости стала проходить на основе кадастровой стоимости, ради экономии упразднили технический учет зданий. С 1 января 2013 года функции БТИ изменились. Если раньше эксперты бюро были обязаны раз в три года проводить инвентаризацию многоквартирных домов (МКД), то теперь это дело добровольное. Обследование жилого фонда производится по заказу граждан или организаций. То есть за деньги.
Было сокращено большое количество отделений БТИ, прошла волна сокращений. Опытных специалистов отправили на улицу, многие из них ушли из профессии. Им на замену должны были прийти кадастровые инженеры. Но авторы нововведений забыли, что у них другая компетенция: их главная задача — определение кадастровой стоимости объекта, а не его техсостояние.
БТИ перестала быть монополистом по составлению техпаспортов зданий, которые стали реже использоваться. Ведь сделка по покупке-продаже недвижимости осуществляется на основании кадастрового паспорта, который на все зарегистрированные объекты находится в Кадастровой палате. Но в кадастровом паспорте мало данных о самой квартире. Например, там нет схемы с указанием мест общего пользования, не указаны износ дома, изменения планировки, разделение на комнаты.
Сегодня государство собирает с владельцев жилья деньги на капитальный ремонт. Но при этом не имеет достоверной информации о том, в каком состоянии наши дома. Иными словами, деньги на бочку, и точка! А куда пойдут собранные средства — разберутся и без нас.
Но как планировать текущий и капитальный ремонт строений без техучета домов? Этот пробел создает питательную среду для коррупции в сфере ЖКХ. Неслучайно частный бизнес упорно игнорирует призывы государства инвестировать в ЖКХ. Причина ясна: никто не может предоставить инвестору достоверные данные по износу конструкций и сооружений.
Изменили позицию
Поняв, что они натворили, чиновники-регуляторы поспешили исправить положение. Появился проект федерального закона о внесении изменения в Жилищный кодекс, который уже прошел первое чтение в Госдуме. В частности, предлагается ввести электронный паспорт техучета строения, который будет вноситься в систему ГИС ЖКХ. Таким образом, появится единая база технического состояния жилого фонда страны. Регионы получат право на обследование своего жилого фонда.
В документе также определен порядок того, как вести документацию по техучету. Это тем более необходимо, так как не все регионы сохранили архивы по техническому состоянию зданий.
На уровне нуля
Но уже сейчас немало критических стрел выпущено в адрес этих законодательных инициатив. Так, вся информация о жилом фонде страны, включая его техническое состояние, должна передаваться в ГИС ЖКХ. Пока этот эксперимент себя не очень оправдывает. И главная причина этого — недостоверность или нехватка первичной информации, которую засылают в эту систему.
Например, в Татарстане решили проверить внесенную в ГИС ЖКХ информацию о трех домах, расположенных в трех городах республики. И пришли в ужас от количества ошибок и несоответствий.
По образному выражению одного из экспертов, сегодня занесение сведений в ГИС ЖКХ напоминает составление Википедии, где каждый может дополнять ее, чем считает нужным. Если информации о доме не хватает, то тот, кто ее обрабатывает, нередко пишет, что приходит ему в голову. Ведь никакой административной ответственности за такое «творчество» законодательством не предусмотрено.
«Сегодня на рынке жилья трудно найти достоверную информацию об объекте недвижимости», — признал вице-президент Российской гильдии риелторов Григорий Полторак. По его мнению, путаница во всем, вплоть до того, что один дом может иметь несколько разных адресов. А значит, не только техническое состояние такого объекта неизвестно, но и его кадастровая стоимость недостоверна. Следовательно, невозможно посчитать реальный размер налога.
Загнали в угол
По сути, сегодня в нашей стране не существует единого информационного ресурса обо всем жилом фонде России, как нет и единой методологии проведения техучета. Каждый, кто решает этим заняться, проводит его по собственному разумению. А потому стоит ли удивляться, что все данные не стыкуются между собой.
С 1 января 2018 года наступает административная ответственность за непредоставление информации в ГИС ЖКХ, как и за нарушение сроков. Вот только пока непонятно, как и за что наказывать нарушителей.
Кроме этого, есть и другие пробелы в законодательстве: нет четкого понятия, что такое единица жилого помещения, определение многоквартирного дома расплывчато. А без четких и ясных критериев трудно отлаживать все систему учета.