Поближе к вузу
По традиции в течение последнего месяца лета на столичном рынке аренды жилья наблюдается ажиотаж. Сказываются два основных фактора: окончание летних отпусков трудовых мигрантов и зачисление в московские вузы новой партии первокурсников из регионов.
Однако минувший август преподнес неожиданный сюрприз: спрос в два раза превысил результаты июля. Как отметила директор «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова, предыдущий подобный всплеск активности арендаторов был зафиксирован пять лет назад — летом 2012 года. Тогда спрос в августе вырос на 129% по сравнению с июлем. В августе текущего года показатели оказались чуточку скромнее: спрос на аренду квартир на 111% превысил предложение. В конце лета в Москве сдавалось внаем на длительный срок порядка 40 тыс. квартир и комнат.
По оценке ЦИАН, в радиусе 1 км от девяти лучших вузов Москвы (МГУ, МФТИ, Высшая школа экономики, МИФИ, МГТУ им. Баумана, Российская академия народного хозяйства, Финансовый университет, Московский институт стали и сплавов, Российский университет нефти и газа им. Губкина) расположено около 10% всего объема квартир на арендном рынке столицы.
В структуре предложения в основном трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры: на их долю приходится 35% и 38% соответственно. Не секрет, что многие студенты снимают квартиры в складчину. При этом они предпочитают скорее снять качественное жилье, расположенное недалеко от вуза, чем дешевое жилье на окраине города или за МКАДом. Не случайно 75% всего объема этих квартир — это лоты с арендной ставкой выше 100 тыс. руб. в месяц. А в категории до 50 тыс. руб. в месяц включительно экспонируется лишь 5,6% объема.
Поближе к МКАД
Люди, приезжающие в Белокаменную на заработки, напротив, отдают предпочтение дешевому жилью у Московской кольцевой дороги. Для них помимо цены важное значение имеет близость станции метрополитена. Не случайно чаще всего они ищут съемные комнаты и квартиры на востоке, юго-востоке и юге Москвы в районах старой застройки, которые отличаются демократичными ценами.
По оценке риелторов, в августе больше всего квартир экономкласса предлагалось потенциальным арендаторам в ВАО (19,78%) и ЮЗАО (14,8%), меньше всего — на северо-западе столицы (6,01%). Для арендаторов квартир бизнес-класса и элитного жилья самый большой выбор зафиксирован в ЗАО (20,85% общего объема предложения) и ЦАО (20,14%), а самый скудный — в ВАО (4,24%).
Самая дорогая съемная квартира общей площадью 282 кв. м в августе сдавалась в центре Москвы на улице Остоженке (750 тыс. рублей в месяц), а самая доступная — на востоке Первопрестольной рядом с МКАД (18 тыс. рублей в месяц). За 20 тыс. рублей можно было снять «однушку» в новом 17-этажном доме на Талдомской улице, в 15 минутах транспортом от станции метро «Петровско-Разумовская».
Интересно, что после объявления программы реновации популярность лотов в хрущевках с начала 2017 года снизилась в 3 раза. Многие арендаторы проигнорировали объявления владельцев жилья о существенных скидках. Ценовой дисконт в сносимых пятиэтажках-хрущевках нередко может составить до 15% по сравнению с наймом аналогичного объекта в брежневке. Какой смысл снимать комнату на 3–4 месяца, чтобы потом зимой, после сноса дома, искать новый угол?
«В целом по рынку аренды максимальные спрос и объем предложения квартир в августе 2017 года приходились на цены 25–40 тыс. руб. в месяц. В этом диапазоне спрос превысил предложение в два с половиной раза. Максимальное превышение спроса над предложением зафиксировано в сегменте очень дешевого жилья, до 25 тыс. руб. в месяц, — более чем в семь раз»,— подчеркнула Мария Жукова.
Как сообщила заместитель директора департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова, за последние четыре года цены довольно лихо просели: «однушки» ушли в минус на 3,5%, «двушки» — на 13%, «трешки» — еще больше. Однако сейчас, по ее словам, наблюдается обратная тенденция: за год ставки на двух- и трехкомнатные квартиры выросли на 1%, а на однокомнатные — на 1,7%. В итоге среднерыночная ставка аренды столичной «однушки» сегодня составляет 29 850 рублей, «двушки» — 37 000, «трешки» — 45 700.
«Речь пока не идет о кардинальных изменениях в доходности найма, даже в высокий сезон. Удалось быстро сдать квартиру, избежать ее простоя и потери денег — это и есть прибыль», — отметила Полякова.
Поближе к инфляции
Как считают аналитики, до конца года арендные ставки на съемное жилье будут расти. Правда, понемногу: в районе 0,3–0,4% каждый месяц. Способствовать дальнейшему подорожанию может сразу несколько факторов. Во-первых, инфляция. От нее никуда не деться: цены на продукты и услуги в нашей стране за редким исключением растут каждый месяц.
Во-вторых, арендные ставки будут подталкивать вверх выросшие налоги на имущество граждан. Ежегодно в Москве сдается в аренду до 300 тыс. квартир и комнат. И большая часть владельцев жилой недвижимости исправно платит налоги в городскую казну.
Еще одним обстоятельством, которое может оказать давление на арендодателя, заставив его задуматься о повышении ставки, станет курс рубля. Колебания российской национальной валюты уже начались. Пока рубль, как оловянный солдатик, держится молодцом. Но прогнозы специалистов на «слабеющую» нефть и решения ФРС, собирающейся поднять ставку, оставляют ему небольшие надежды.