Сбавили темп
Затоваривание на первичном рынке Подмосковья началось еще несколько лет назад. С 2014 года объемы нового строительства сократились более чем на 2 млн кв. м. Особенно заметно подмосковные застройщики притормозили в прошлом году: в эксплуатацию было сдано только 8,8 млн кв. м, что на 8,3% ниже, чем в 2015 году. Негативная динамика зафиксирована и в этом году. По данным Росстата, в первом квартале 2017 года объем ввода жилья снизился еще на 7,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Однако этого оказалось недостаточно ни для стабилизации областного рынка, ни для сокращения объемов предложения жилья в Московском регионе в целом. Как пояснили аналитики «Индикаторов рынка жилья», рынки Москвы и Подмосковья как два сообщающихся сосуда: уменьшая активность на территории области, застройщики наращивают ее в Москве, прежде всего в пределах МКАД, куда сместился основной спрос.
Конкуренция с Москвой
За 4 месяца 2017 года на рынке первичной недвижимости Подмосковья было зарегистрировано 29 610 договоров долевого участия (ДДУ), что на 8,3% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. В Москве за 4 месяца 2017 года было зарегистрировано 15 600 ДДУ, что выше показателей аналогичного периода прошлого года на 70,6%. И доля Подмосковья в общем числе сделок на первичном рынке в Московском регионе продолжает сокращаться.
Массовый отток платежеспособного спроса в столицу сдерживают только более низкие цены в подмосковных проектах. Средневзвешенная цена предложения в новостройках эконом- и комфорт-класса в Подмосковье составляет 74,6 и 80,5 тыс. руб. за кв. м соответственно. В столичных новостройках массового сегмента средняя стоимость «квадрата» находится на уровне 148,6 тыс. руб.
«Минимальный «входной билет» на первичный рынок Москвы в мае этого года стоил 2,66 млн руб. за студию общей площадью всего 19 кв. м, — отметила гендиректор компании IKON Development Евгения Акимова. — А в подмосковных проектах возле Зеленограда за те же деньги можно купить студию площадью 30,1 кв. м, а за 2,99 млн руб. — квартиру с европланировкой общей площадью 37,8 кв. м, с просторной кухней-гостиной площадью 20,6 кв. м и спальней. При этом средняя стоимость квадратного метра составляет 75,8 тыс. руб., что почти в два раза ниже средневзвешенной цены в столичных новостройках».
Ставка на «однушки»
В течение последних трех лет в Подмосковье (зона до 30 км от МКАД) из-за антикризисной борьбы девелоперов за покупателей в общей структуре предложения стабильно растет доля однокомнатных квартир и студий. Сегодня показатель составляет уже 52,4%, хотя по итогам первого квартала 2014 года доля студий и «однушек» была всего 44,7%. Добавим, что за три года доля двухкомнатных квартир снизилась с 35,2% до 33,3%, а доля трехкомнатных — с 18,7% до 13,5% соответственно.
«Застройщики привлекают покупательский спрос к своим проектам прежде всего снижением бюджета покупки, которое возможно за счет либо уменьшения площадей квартир, либо увеличения минимальных по площади лотов в структуре предложения. К тому же однокомнатные квартиры — это наиболее ликвидный товар на современном рынке, поэтому в Московской области встречаются даже проекты, где ставка и вовсе делается исключительно на студии и однокомнатные квартиры — их доля может достигать 80% в квартирографии жилого комплекса», — сообщила гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Увеличение доли небольших квартир позволяет повысить эффективность проекта, так как стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире всегда выше, чем в двух- или трехкомнатной. Следовательно, для девелопера это возможность увеличить выгоду в условиях падения покупательского спроса.
Уменьшение площади квартир особенно заметно в самых бюджетных локациях — востоке, юге, юго-востоке, где строят массовое жилье. Минимальная доля квартир небольшого метража на юго-западном направлении — 41,6% от общего объема предложения в новостройках.
«Девелоперы сегодня делают ставку на покупателей, у которых ограничен бюджет, поэтому те, кто ищет большие по площади варианты для улучшения жилищных условий, иногда оказываются в затруднительном положении и вынуждены обращать внимание на вторичный рынок», — объясняет эксперт.
Наличка в дефиците
В течение последних трех лет на подмосковном рынке новостроек плавно снижается число сделок с единовременной 100%-ной оплатой за счет собственных средств покупателя. «Если в 2014 году приобрести новую квартиру без помощи банковского кредита или программы рассрочки могли более трети покупателей новостроек в Подмосковье, то сегодня их около 25%», — подчеркнул гендиректор ГК «Атлант» Роман Лябихов.
Сокращение числа подобных сделок в первую очередь обусловлено текущей экономической ситуацией в стране. После наступления кризиса реальные доходы большей части населения падали практически каждый месяц. Поэтому и возможностей для накопления средств у людей становилось все меньше.
Экономическая обстановка в стране также повлияла на уменьшение доли сделок с рассрочкой. Сейчас с помощью подобных программ квартиру в новостройках приобретают около 5% покупателей, в то время как еще три года назад их было около 15%. «Рассрочка предполагает большие ежемесячные платежи, которые могут оказаться непосильными для многих покупателей недвижимости массового сегмента. Даже некоторые из тех, кто приобретает новую недвижимость взамен более дешевой старой квартиры, предпочитают не рисковать и берут недостающую сумму в банке на более длительный срок. Хотя сегодня все же есть довольно интересные и выгодные программы длительной рассрочки», — добавил специалист.
Основным двигателем продаж новостроек в Подмосковье сегодня продолжает оставаться ипотека: на сегодняшний день с помощью банковского кредита приобретается примерно 70% квартир на первичном рынке.
Время больших
Еще одна тенденция — укрупнение проектов. Из 11 новых жилых комплексов, вышедших в 2016 году на рынок Подмосковья, 6 имели общую проектную площадь жилья от 300 тыс. до 1,5 млн кв. м. Помимо строительства обязательных объектов социальной инфраструктуры, таких как детские сады, школы, поликлиники и паркинги, девелоперы крупных проектов организуют в них такую среду, в которой все необходимое для жизни есть на территории комплекса. В генплане масштабных жилых комплексов часто можно обнаружить физкультурно-оздоровительные комплексы, торгово-развлекательные центры, кинотеатры, рестораны, детские аттракционы и т.д. У такого подхода есть своя логика — «растворить» расходы на социальную инфраструктуру без повышения стоимости «квадрата» можно только в крупных проектах.
«На подмосковном рынке представлен рекордный объем квартир в новостройках, и застройщики продолжают выводить новые очереди в существующих проектах, — сообщила Евгения Акимова. — Но спрос продолжает падать, поэтому проблема затоваривания уже сегодня проявляется достаточно остро. Чтобы привлечь платежеспособных покупателей, проект должен быть продуман до мелочей. В настоящее время покупатели хотят приобрести не просто «крышу над головой», а квартиру в комплексе, где сформирована гармоничная и удобная среда для жизни. Если же проект не обладает яркой идеологией и концепцией, то девелоперы неизбежно сталкиваются с кризисом ликвидности, который усугубляется по мере выхода новых качественных объектов».
Что дальше?
На фоне переизбытка предложения и ограниченности платежеспособного спроса цены на недвижимость в последние два года постепенно ползут вниз — со скоростью примерно 10% в год. В ближайшие годы снижение цен на жилье продолжится. По оценке экспертов ИРН, к 2020–2021 годам квадратный метр может постепенно потерять примерно 30–40% своей стоимости.
И за МКАД, скорее всего, цены просядут больше, чем в «старой» Москве. В среднем и дальнем Подмосковье, а также в удаленных районах Новой Москвы с плохой транспортной доступностью строительство многоэтажного жилья может вообще остановиться.
Впрочем, резкого обвала цен, по всей видимости, не произойдет, уверены специалисты. Цены будут снижаться постепенно, на 5–15% в год, ступеньками: периоды роста продаж после очередного снижения цен будут сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне, а для новой активизации рынка будет требоваться новая корректировка стоимости жилья вниз.
Где самое доступное жилье?
В текущем году самое дешевое жилье в новостройках России можно было купить в Вологде, Магнитогорске и Махачкале, где средняя стоимость выставленных на продажу квартир составляет 1,5–1,59 млн руб., подсчитали аналитики «Мира квартир». В Махачкале не только самая низкая конечная стоимость квартир в новостройках, но и самые низкие цены в перерасчете на «квадрат» — 27 234 руб. Второе место по самой низкой стоимости «квадрата» разделили Саратов (30 045 руб.) и Брянск (30 633 руб.). А вот в Магнитогорске и Вологде застройщики выставляют квартиры на продажу в среднем за 31 042 и 35 814 руб. за 1 кв. м соответственно.
Москва и Санкт-Петербург прочно занимают лидирующие позиции как по стоимости «квадрата» жилья в новостройках, так и по конечной стоимости квартир. В столице за первое полугодие стоимость квадратного метра в новостройках снизилась на 0,7% (до 204 250 руб.), а конечная стоимость квартир упала на 4,5% (до 10,146 млн руб.). В Санкт-Петербурге жилье подешевело существеннее: стоимость «квадрата» упала на 2,9% (до 100 757 руб.), а цена квартир — на 6,7% (до 6,49 млн руб.).