Экономный юг
Как сообщила заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова, в настоящее время в Москве около 41 000 квартир и комнат, которые сдаются на длительный срок. При этом, по словам гендиректора КГ MACON Realty Group Ильи Володько, собственники не могут сдать примерно 20% квартир от общего объема предложения на рынке Москвы, «что является очень высоким значением и свидетельствует о наличии острой конкуренции».
«Несмотря на то что начался активный дачный сезон, летних предложений на рынке так и не появилось», — отметила директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. По ее словам, чаще всего потенциальные арендаторы интересуются предложениями в ценовом диапазоне от 25 до 40 тыс. руб.
Как всегда, самый ходовой товар на рынке аренды — недорогие «однушки» и студии стоимостью не более 16 тыс. руб. Однако есть квартиры, которые не сдаются по 6 месяцев за 10 тыс. руб., например, если они полностью в бетоне и требуют особенных арендаторов.
На втором месте по популярности двухкомнатные квартиры — 28% спроса и 29% от общего объема предложения. «Трешки» формируют 17% спроса и 20% предложения, многокомнатные квартиры — 16% и 12% соответственно. При этом даже в массовом среди арендаторов сегменте — однокомнатных квартир — спрос ниже предложения на 13%.
Больше всего квартир экономкласса предлагается в ВАО (18,8%) и ЮАО (16,12%), меньше всего — в ЦАО (6,18%). Зато в центральном округе сдается в найм почти треть квартир в сегменте бизнес-класс. По оценке Жуковой, средняя стоимость аренды квартир экономкласса в мае составила: однокомнатных — 29,59 тыс. руб.; двухкомнатных — 37,47 тыс. руб.; трехкомнатных — 47,10 тыс. руб.
Самый экономичный вариант найма столичной квартиры в июне — «однушка» за 19 тыс. рублей в новостройке на юго-востоке города в 15 минутах транспортом от станции метро «Выхино», сообщила Полякова. На втором месте — предложение с арендной ставкой 20 тыс. рублей. Это малогабаритная однокомнатная квартира на третьем этаже пятиэтажного кирпичного дома в 15 минутах ходьбы от станции метро «Бульвар Рокоссовского». Третье место отдано однокомнатной квартире со стоимостью найма 22 тыс. рублей. Объект расположен на пятом этаже 12-этажного дома в пяти минутах транспортом от станции метро «Царицыно».
Фактор МКАД
По мнению специалистов, скорее всего, ситуация со спросом и ставками в Москве была бы хуже, если бы столичный рынок не поддерживали арендаторы, которые ранее могли позволить себе жилье только в области. По данным Ильи Володько, разница в стоимости аренды квартир в пределах МКАД и за ее границами существенно сократилась с 2015 года. В среднем ценовом сегменте — более чем в полтора раза: с 10–15 тыс. руб. за один жилой объект в месяц примерно до 8 тыс. руб. «При проживании в Московской области с учетом дополнительных денежных затрат на пригородный транспорт разница в цене на жилье в столице и за ее пределами может сокращаться до 5 тыс. руб. (при условии работы/учебы в Москве не менее двух членов домохозяйства)», — отмечает эксперт.
Как следствие, часть подмосковных арендаторов переориентировались на недорогие и обычно расположенные на окраинах столичные варианты. Виноваты в этом сами подмосковные арендодатели — в отличие от своих московских коллег они за последние три года почти не скорректировали ставки.
Торг уместен
Как и на рынке купли-продажи, в сегменте аренды повсеместно распространены скидки. Их размер варьируется в зависимости от личностей хозяина и арендатора, а также характеристик недвижимости. «У нас были ситуации, когда собственники говорили: «Приведете мне хорошего клиента — я снижу цену». Но у каждого собственника свое личное понимание, какой клиент хорош, — рассказывает Мария Жукова. Впрочем, даже если клиент оказался «хорош», то в массовом сегменте скидка составит не более 10%. В среднем, если заявленная цена квартиры 30–35 тыс. руб. в месяц, можно попытаться сторговать 2–3 тыс. руб. Ставку 40 тыс. руб. реально сократить на 3–5 тыс. руб.
При этом арендаторам дешевых квартир (25 тыс. руб. в месяц) рассчитывать на дисконт не стоит. Такие объекты сдаются без труда, поэтому собственники не рассматривают возможность торга или каких-то бонусов для арендаторов.
Сроки экспозиции квартир на арендном рынке остаются на прошлогоднем уровне. «Если говорить о ликвидных экономичных предложениях, то в настоящее время арендаторы выбирают нужный объект из двух-трех за один-два дня — самые востребованные не задерживаются в экспозиции дольше нескольких часов, но базы данных быстро пополняются новыми», — сообщила Полякова.
Мебель под квартиранта
По словам экспертов, около 30% предложения на массовом рынке найма Москвы — объекты с устаревшей мебелью, 18% — квартиры, требующие косметического ремонта (причем дисконт для таких лотов не предусмотрен), 10% объектов имеет серьезные повреждения (в этом случае скидки доходят до 40%).
Отметим, что дисконт при аренде «пустых» объектов по сравнению с меблированными составляет 10% в бизнес-классе и доходит до 15% в экономклассе. Даже в условиях кризиса тенденции к увеличению размера скидок не наблюдается. Более того, жилплощадь без мебели может быть сдана вовсе без снижения цены: в настоящее время 10–15% нанимателей заинтересованы именно в таких лотах.
Кроме того, в настоящее время получило распространение явление, когда мебель приобретается по выбору квартирантов — в соответствии с их предпочтениями: в этом случае ставка найма, безусловно, не снижается.
«Дисконт для лотов, так скажем, со старомодной обстановкой из прошлого века не предусмотрен, так же как и повышение ставки найма для жилья с современной мебелью. Размер арендной платы устанавливается исходя из совокупности факторов ценообразования, среди которых на первых местах находятся статус района и тип дома, пешая или транспортная доступность метро, качество и «ассортимент» инфраструктуры, то есть характеристики, относящиеся к месторасположению объекта. Важно состояние квартиры — требуется ли косметический ремонт, возможно, есть сильные повреждения», — рассказывает Оксана Полякова.
По мнению специалистов, ожидать серьезных изменений на столичном рынке аренды в ближайшее время не стоит. Впереди традиционное летнее затишье. В августе возможна небольшая коррекция цен вверх, связанная с возможной активностью новых студентов, поступивших в московские вузы, из различных регионов страны.
ЦИФРА
Более 140 тыс. незаконно сдаваемых квартир, в том числе и нелегалам, нашла в прошлом году мэрия Москвы. Правда, хозяев таких квартир пока никак не наказывают — просто просят заплатить налоги. Ежегодно в столице сдается в аренду до 300 тыс. квартир и комнат.