Новый рекорд
В начале июня два госбанка, которые контролируют более половины российского рынка ипотеки, на 0,75 процентного пункта снизили ставки. В рамках совместных программ с партнерами-застройщиками можно взять ссуду на покупку нового жилья по льготной ставке (6,5–8% годовых на весь срок кредита). Правда, для этого нужно получать зарплату на карту кредитной организации или иметь возможность официально подтвердить доход (снижение ставки на 0,5 п.п.), заключить договор страхования жизни (минус 1 п.п.), пройти электронную регистрацию сделки (еще минус 0,7 п.п.) и приобрести жилье у ограниченного пула аккредитованных застройщиков (снижение ставки на 2 п.п.).
«К началу июня 2017 года ставки по ипотеке на первичном рынке составляли 10,0–12,0%. На вторичном рынке — 10,75–12,25%. Снижение лидерами рынка процентной ставки по ипотечным кредитам вызвало новую волну улучшения условий по ипотеке — как в части снижения процентной ставки, так и в части снижения минимального размера первоначального взноса. Падение значения средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам ниже уровня 11% как на первичном, так и на вторичном рынке является новым рекордом», — отметил директор Азиатско-Тихоокеанского банка по розничному бизнесу Александр Парамонов.
«В этом году ставки по ипотеке снижаются уже не впервые, предложение для клиентов становится все более выгодным. Мы отмечаем восстановление интереса не только к новостройкам, но и к объектам вторичного рынка, что связано с отложенным спросом, укреплением экономики и ростом покупательской способности», — подчеркнул руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц.
«Стабильность на рынке ипотеки связана прежде всего с либерализацией банковских условий, — добавила гендиректор IKON Development Евгения Акимова. — Самое главное — на рынок вернулись ипотечные программы без первоначального взноса, которыми, по нашим оценкам, интересуется каждый третий потенциальный заемщик. Несмотря на то что процентные ставки по ипотеке с нулевым взносом заведомо выше, покупатели все равно готовы приобретать жилье на таких условиях, поскольку цены в ликвидных проектах идут вверх. И разница в переплате по процентам перекрывается ростом стоимости квартир».
Редкий продукт
Вышеперечисленные тенденции особенно заметны в Московской области — крупнейшем рынке первичной недвижимости в России. Ипотека без первоначального взноса — довольно редкое сегодня явление на российском рынке недвижимости, а предлагает этот продукт крайне ограниченное количество банков. При этом для многих покупателей «нулевая ипотека» является единственной возможностью решить квартирный вопрос.
«Продолжает расти спрос на ипотеку без первоначального взноса, но портрет покупателя в таком случае ухудшается: клиенты, которые рассчитывают приобрести квартиру без начального капитала, порой не могут официально подтвердить свой доход или обладают плохой кредитной историей, поэтому чаще получают отказ», — признал руководитель ИЦ Est-a-Tet Алексей Новиков.
По оценке управляющего партнера компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, сейчас на подмосковном рынке новостроек в сегменте ипотеки без первоначального взноса работают четыре основных игрока. Они работают более чем с 130 новостройками в Московской области, что составляет 20% всех проектов, реализуемых на локальном первичном рынке. Причем отдельные девелоперы сотрудничают со всеми указанными кредитными организациями. Но только примерно в половине этих жилых комплексов в действительности можно оформить ипотеку без первоначального взноса (согласно информации, размещенной на официальных сайтах проектов). Добавим, что кредит без собственных средств можно получить и в ряде других банков. Но это скорее единичные случаи: их ипотечные программы не являются массовыми и разрабатываются под конкретного девелопера или проект.
Ипотека без первоначального взноса априори предлагает более дорогое обслуживание, нежели кредит с участием собственных средств покупателя. Поэтому ставки для «нулевой ипотеки» обычно на 1,5–2% выше обычных программ. «Однако покупатели должны понимать, что заявленные ставки являются стартовыми и могут быть изменены в большую сторону, — поясняет экперт. — Например, обслуживание кредита обойдется дороже в случае отказа от страхования или запрета клиентом уступки прав требования по ипотечному договору. Также ставка может меняться в зависимости от срока кредитования, стоимости квартиры и многих других факторов. Ну и, наконец, при выдаче ипотечного кредита банк может взимать дополнительные комиссии, которые увеличивают полную стоимость кредита».
Аукцион щедрости
По оценке специалистов, среди всех подмосковных новостроек, предлагающих возможность приобретения квартир в ипотеку без первоначального взноса, дешевле всего покупка обойдется в жилом комплексе возле деревни Бисерово, расположенной между Балашихой и Старой Купавной (см. таблицу). Самая доступная по цене квартира здесь стоит 1,3 млн рублей, а размер ежемесячного платежа составит 17,3 тыс. рублей. При этом площадь недвижимости — 24 кв. м.
«Даже при отсутствии первоначального взноса по ипотеке в подавляющем большинстве случаев покупателю квартиры в новостройке не обойтись без расходов на отделку и ремонт. А эти затраты в лучшем случае составят 15–20% от стоимости жилья, — отметила Евгения Акимова. — И если у покупателя нет денег на первоначальный взнос, то вряд ли он сможет сразу вложить несколько сотен тысяч рублей в ремонт. Другое дело, если в жилом комплексе предусмотрена опция отделки от застройщика. Тогда эти расходы можно включить в стоимость квартиры и взять ипотеку сразу на всю сумму. Конечно, за счет увеличения тела кредита вырастет и ежемесячный платеж. Например, в некоторых подмосковных жилых комплексах рядом с Зеленоградом базовая отделка обойдется в 12 тыс. рублей за кв. м. И для студии площадью 20 «квадратов» переплата составит 260 тыс. рублей. Соответственно, ежемесячный платеж за квартиру с отделкой по «нулевой ипотеке» на 15 лет будет всего 23,5 тыс. рублей».
По итогам первого квартала 2017 года средняя ставка по ипотеке в России составляет 11,81% годовых. То есть на самом деле разница с якобы завышенными ставками по ипотечным кредитам без первоначального взноса не столь велика. Поэтому тем покупателям, которые не имеют средств на первый платеж, но и не хотят откладывать приобретение жилья, «нулевая ипотека» дает возможность стать собственником квартиры с минимальными затратами. Особенно если речь идет о новостройках Подмосковья, где порог входа сегодня находится на предельно низком уровне.
Как полагают специалисты, аукцион щедрости, устроенный в начале лета банкирами для заемщиков, закончится не скоро. Как считает начальник управления клиентских отношений СДМ-банка Иван Лонкин, в ближайшей перспективе произойдет еще одно снижение процентных ставок в пределах 1–1,5 пункта. «До конца 2017 года средняя ставка по ипотеке у крупных банков может опуститься ниже 10%», — уверен Георгий Тер-Аристокесянц.
С коллегами согласна заместитель председателя правления банка «ДельтаКредит» Ирина Асланова: «На рынке сложился баланс цен на недвижимость и ипотечных ставок. До конца 2017 года мы прогнозируем средневзвешенную ипотечную ставку по рынку ниже 10% годовых. Однако уже сейчас условия для приобретения жилья в ипотеку достаточно комфортны».