В конце 2005 года Кирилл Борисов (имя и фамилия изменены по просьбе собеседника «МК») решил обратиться в банк за оформлением ипотечного кредита. У Кирилла и его жены трое детей, на иждивении мать — инвалид-колясочник. Долгие годы семья снимала трехкомнатную квартиру в Москве за немалые деньги и наконец решилась вкладывать сопоставимые средства в собственное жилье. Выбор пал на Фора-Банк, который являлся в то время одним из лидеров ипотечного кредитования и вызвал доверие нашего героя как надежная финансовая организация.
Приглашение в валютную кабалу
Кирилл обратился в одно из столичных отделений за рублевым кредитом, а условия банка как раз совпали с его возможностями: будущий ипотечник рассчитывал выплачивать за кредит 50–60 тыс. руб. в месяц. Заплатив около 6 тыс. рублей за заявку на получение ипотеки (эта услуга в банке платная) и собрав пакет разнообразных справок по требованию банка, многодетный отец начал подыскивать квартиру для покупки ее в ипотеку. У кредитной организации были серьезные требования к приобретаемой жилплощади, застройщику или собственнику, поэтому поиск подходящего варианта затянулся на долгие месяцы. По словам Кирилла, семь квартир у разных застройщиков в Москве и Московской области банк отклонил: не помогли даже усилия риелторов, услуги которых наш собеседник оплачивал из своего кармана. Кроме того, приходилось платить еще и застройщикам за оформление пакета документов для банка.
Спустя полтора года после подачи заявки на ипотеку Кирилл наконец получил от банка одобрение кредита в рублях на покупку квартиры — «трешки» в подмосковном Домодедове. Казалось, что долгая эпопея с оформлением ипотеки подходит к концу: задаток за квартиру в размере полутора миллионов рублей из собственных средств заплачен, договор с арендатором прежнего жилья расторгнут, члены семьи практически на чемоданах, уже выбирают новую мебель, на руках все необходимые документы, осталось только подписать договор с банком. За этим в конце 2007 года Кирилл пришел в отделение и узнал, что в предоставлении ипотечного кредита ему отказано.
«В шоке от услышанного я пытался выяснить, в чем дело, если еще недавно кредит был предварительно одобрен — и все это время мы вместе с сотрудниками и юристами банка работали над поиском квартиры. Я был совершенно уничтожен. И тут мне сообщают, что готовы войти в мое положение и на «уникальных» условиях предлагают решение — ипотеку даже с меньшим процентом, но в валюте. Переоформление документов не требуется. В тот момент это предложение мне казалось спасением: я получал кредит на сумму без малого 250 тысяч американских долларов сроком на 25 лет», — вспоминает Кирилл. Перспектива оплачивать ипотеку в валюте его совершенно не прельщала, даже, наоборот, пугала, о какой-то возможной выгоде на разнице курсов он даже не думал: главное, чтобы своя крыша над головой была. «Делать нечего, пришлось согласиться на практически навязанную валютную ипотеку и подписать все бумаги. Так Кирилл стал валютным заемщиком банка по целевому кредитному договору на покупку квартиры.
Кошмар в долларах
Пожалеть об этом решении нашему ипотечнику пришлось очень скоро: в 2008 году в стране и мире грянул экономический кризис — и валютная ипотека начала оборачиваться кошмаром для Кирилла, который весь свой доход получает в рублях, а не долларах. В такой же ситуации оказались тысячи заемщиков: по данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, в стране насчитывается 25 тыс. валютных ипотечников, общий объем взятых ими кредитов оценивается примерно в 120 млрд рублей, а средняя сумма кредита составляет 10,9 млн рублей, что в 6,4 раза выше, чем по рублевой ипотеке. После очередной девальвации рубля в 2014 году положение дел ухудшилось катастрофически: по данным Всероссийского движения валютных заемщиков, после двух кризисов проблемы с выплатой ипотеки испытывает буквально каждый первый, а у многих сумма ежемесячных платежей стала превышать доход.
В первый год наступившего кризиса семья Кирилла затянула пояса, но исправно платила по ипотеке. С 2009 года, когда сумма платежей становится все больше, Кирилл обращается в банк с просьбой о реструктуризации долга и переводе кредита в рубли, но его ходатайства остались без удовлетворения. «От доброжелательности сотрудников банка не осталось и следа, меня не пускают в приемную управляющего, а секретарь разговаривает через дверь», — рассказывает Кирилл. К 2014 году сумма платежей и вовсе становится непосильной и вырастает с начальных 65 тысяч до 140 тысяч рублей. При этом заемщик приносил в банк платежи в рублях, которые банк переводил уже «на месте» по своему курсу в доллары.
«В конце 2014 года, когда по всей стране прокатилась волна протестов и митингов валютных ипотечников, я направил обращение в Центральный банк России с описанием моей проблемы и полнейшего равнодушия со стороны банка. Регулятор отправил письмо в банк с тем, чтобы разобраться в ситуации. После этого руководство банка удостоило меня встречи», — поясняет Кирилл.
Как казалось Кириллу, его проблема начала решаться: по устной договоренности он прекращает платить по кредиту и ждет его перерасчета в рубли. Три месяца кредитный комитет банка разбирался в его деле... и отказал в реструктуризации. «Четыре раза мы договаривались о формате реструктуризации, но каждый раз новые условия, на мой взгляд, еще больше ухудшали предыдущие. Например, в одном из вариантов банк предложил увеличить срок выплаты кредита на 17 лет», — поясняет наш собеседник.
Суды и ссуды
Между тем к декабрю 2014 года, со слов Кирилла, он выплатил банку в общей сложности около 239 тысяч долларов. При очередной попытке добиться от банка реструктуризации долга он запросил расчет остатка долга. Оказалось, что погасить еще предстоит… даже больше того, что Кирилл брал у банка и уже выплатил. Пытаясь выяснить обоснование этой огромной суммы, направляя многочисленные заявки на перерасчет, Кирилл узнал, что в производстве Домодедовского горсуда Московской области уже с октября 2016 года находится дело по иску банка к нему о взыскании долга по кредитному договору, залогом погашения которого является взятая в ипотеку квартира, где проживает его семья, другой жилплощади не имеющая.
С тех пор между Кириллом и Фора-Банком идут мучительные судебные разбирательства. В феврале этого года Домодедовский суд удовлетворил иск банка о взыскании задолженности по кредитному договору в сумме 278 тысяч долларов и определил взыскание путем продажи с торгов находящейся в залоге у банка квартиры. Довод ответчика, что квартира является единственным жильем заемщика и его семьи, судом не принят. При этом суд снизил продажную стоимость выставляемой на торги квартиры по сравнению с оценкой ее рыночной стоимости на 20%, почему-то посчитав, что продажная цена должна быть ниже рыночной стоимости квартиры, указав при этом, что ее рыночная стоимость и так ниже имеющейся кредитной задолженности на день разрешения спора.
На этом примере простые арифметические действия наглядно показывают абсурдность валютного ипотечного кредитования в России, подвязаться на которое могут только люди, пребывающие, как говорится, не в здравом уме и не в твердой памяти. В результате деятельности банков в этом направлении в нашей стране такими следует считать всех ипотечных заемщиков. А на самом деле из-за финансовой неграмотности и «ушлости» банков клиенты готовы принимать любые кабальные и неадекватные условия кредитных организаций, чтобы разрешить свои жилищные проблемы. Так, по решению суда долг Кирилла по целевому кредиту, несмотря на все его платежи банку, сопоставимые с суммой взятого кредита, составляет 278 тысяч долларов, что в пересчете на наши «деревянные» будет порядка 15,5 миллиона. Изначально при оформлении банком залога квартира оценивалась по рыночной стоимости в 7,6 миллиона рублей, а сейчас суд и эту стоимость снизил до 6,1 миллиона. Понятно, что квартира в подмосковном Домодедове, десять лет назад стоившая 7 миллионов, не уйдет с торгов ни за 7 миллионов, ни уж тем более за 15. Получается, что Кирилл, даже лишившись квартиры, при любом раскладе останется вечным многомиллионным должником банка и все эти годы работал на благо банка.
В этой кредитной истории заслуживает внимания еще одно обстоятельство. По мнению Кирилла, банк не является надлежащим истцом по делу, так как Фора-Банк в 2008 году право требования по кредиту и залог на квартиру уступил люксембургской офшорной компании Flagship Mortgage Finance S.A., известив об этом клиента постфактум. Любопытно, что потом банк вроде как выкупил закладную обратно. О том, что заемщик снова должен банку, а не люксембургской компании, ему никто не сообщал. Как объясняют юристы, такой «маневр» с выкупом закладной мог понадобиться банку, чтобы избежать дополнительных издержек, связанных с обязательным резервированием средств по проблемному кредиту, либо уйти от налогообложения, или для вывода средств за рубеж. При рассмотрении дела банк суду представил закладную с отметкой о недействительности записи, а когда истец подавал иск об указанных обстоятельствах, банк скромно умолчал и документы представил только после огласки ответчиком продажи закладной офшору.
Однако надежда на положительный исход у многодетного отца есть: все же это не последняя судебная инстанция, сейчас его дело передано в Московский областной суд, который, как надеется Кирилл, более внимателен к аргументам не только стороны истца.
Закон на стороне банков
Из-за лазейки в российском праве и отсутствии четкого законодательства в сфере валютного ипотечного кредитования заемщики находятся в заведомо уязвимом положении. В настоящее время права ипотечника защищает лишь один закон «О потребителях», а закон «Об ипотеке», напротив, больше отвечает интересам банков. В одном лишь 2015 году Госдума подавала на рассмотрение несколько законопроектов с поправками в закон «Об ипотеке», но все они так не дошли до рассмотрения. Существующая правоприменительная практика сложилась также не в пользу заемщиков. Суды выносят свои решения в делах по валютной ипотеке «по шаблону», особо не утруждая себя в установлении и выяснении обстоятельств по каждому конкретному делу. Судя по всему, суды просто не хотят создавать прецеденты в пользу граждан. Возможная причина тому — сильнейшее лобби со стороны банков и их юридическая подкованность.
История Кирилла и его семьи, рискующей остаться без угла и без денег, далеко не единственная среди валютных заемщиков. Всех пострадавших заемщиков объединяет одно: они ввязались в навязанную банками валютную ипотеку. Однако Кирилл не перекладывает ответственность за свою беду на банк: он понимает, что сам недосмотрел, не прочитал, не изучил вопрос и повелся на сладкие увещевания. Мы пытались узнать в Фора-Банке, как же так вышло, каково соотношение оформленных валютных и рублевых кредитов в докризисный период, сколько заявок поступало именно на валютную ипотеку, предлагали ли сотрудники банка клиентам оформление кредита в долларах вместо рублей и почему банк отказывал в реструктуризации долгов после девальвации рубля и переводе кредитов в рубли, но на момент публикации так и не получили ответа.
Если нарисовать портрет валютных ипотечников, то среди них будут многодетные семьи, матери-одиночки, простые учителя и врачи, словом, люди, которые едва ли гнались за выгодой на разнице курсов. Из-за кризиса все они потеряли свои скромные миллионы и теперь хотят лишь одного: выплатить кредит и остаться в собственных квартирах. Стали ли они жертвами финансовой и юридической неграмотности, заложниками проблем с жильем или алчности банков, навязавших им непосильную ипотеку, — вопрос открытый, в конце концов подпись на договоре их никто не заставлял ставить. Но защитить граждан от рисков и лишить банки соблазна многократно наживаться на заемщиках могло бы государство, исключив пробелы законодательства, которое отнюдь не совершенно.