Расклад сил: курс на поглощение
Как считает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, главный тренд на рынке жилой недвижимости — изменения Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». С 1 января следующего года поправки вступят в силу. Напомним, уставный капитал застройщиков привяжут к площади реализуемых ими домов, привлекать средства инвесторов можно будет только с помощью эскроу-счетов в банках, что в корне меняет схему долевого финансирования. А всех девелоперов обяжут перечислять 1% от стоимости проекта в компенсационный фонд на случай форс-мажора. Нововведения не могут гарантировать дольщикам беззаботное будущее, но, безусловно, повысят их защищенность. «С учетом этих изменений можно утверждать, что рынок новостроек не будет прежним. Уже в ближайшие месяцы можно прогнозировать уход с рынка мелких компаний и укрупнение крупных. Этот процесс приобрел в уходящем году довольно четкие очертания», — поясняет эксперт.
Вторая важная тенденция — покупка строительных компаний и передача проектов. Так, в 2016 году ФСК «Лидер» купил ДСК-1, строивший ранее в основном жилье по заказу Москвы. Совладелец группы ПИК выкупил бизнес «Мортона» — одного из крупнейших застройщиков Подмосковья. Ряд проектов-долгостроев был передан крупным девелоперам, в том числе Urban Group, ФСК «Лидер» и ГК ПИК.
Тренд №3 — значительное увеличение числа сделок по договорам долевого участия в (ДДУ) на первичном рынке жилья комфорт- и экономкласса. А вот доля квартир, реализуемых по схеме ЖСК, напротив, резко упала. В том числе благодаря поправкам в 214-ФЗ, запрещающим строить по договору ЖСК более одного дома. В итоге сейчас на рынке массового жилья ДДУ является основным договором — по нему реализуется 70% от общего количества квартир.
«Локомотив» заглох: ипотека выдохлась
Колоссальное влияние на рынок новостроек в уходящем году оказала ипотека с господдержкой, ставшая двигателем продаж. По оценке Доброхотовой, до 85% ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона совершалось по программе господдержки.
По данным АИЖК, в ноябре средняя ставка выдачи ипотеки составила 12,67% против 13,58% в январе. К началу зимы кредиты на покупку новостроек по программам с господдержкой подешевели до 11,41%, минимальная ставка снизилась до 10,9%. По мнению экспертов, в следующем году, скорее всего, ипотеке придется развиваться без господдержки.
Новым «локомотивом» могут стать эксклюзивные совместные программы банков и застройщиков (нулевой первоначальный взнос, субсидирование ставок застройщиком), которые появились в массовом порядке в уходящем году.
Смена настроений: меньше метров
Самый растущий сегмент столичного рынка жилой недвижимости — бюджетное и негабаритное жилье в категории до 5 млн руб. Спрос на «однушки» вырос в два раза: теперь на них приходится 52% сделок. Застройщики, почувствовав падение доходов населения, начали сокращать метраж квартир еще в прошлом году. Но в уходящем строительном сезоне эта тенденция укрепилась, причем во всех классах жилья. Сегодня метражи в массовом сегменте начинаются от 17 кв. м.
По оценке руководителя АКЦ «Est-a-Tet» Юлии Сапор, в 2016 году доля сделок по покупке жилья в границах «старой» Москвы с минимальным бюджетом (до 5 млн руб.) выросла с 14% до 19%. Структуру спроса во многом изменили покупатели из регионов.
Шестая важная тенденция — перевод апартаментов в жилой фонд — приобрела массовый характер. Конечно, этот формат недвижимости имеет ряд недостатков: как правило, небольшой метраж, застройщики не обязаны обеспечивать их социальной инфраструктурой. Но главный плюс апартаментов — цена, которая, как правило, на 20–30% ниже жилья в обычных многоквартирных домах. В 2017 году, по мнению Доброхотовой, на данное развитие формата повлияют два фактора. Во-первых, снижение ставки налогообложения с 2% до 0,5% (апартамент должен находиться в реестре апартаментов, стоить менее 300 млн руб.; иметь площадь менее 300 кв. м; не иметь зарегистрированных юрлиц; не использоваться для предпринимательской деятельности; иметь кадастровую стоимость не менее 100 тыс. руб. за кв. м). Во-вторых, в этом сегменте появился крупный институциональный игрок — АИЖК, который выкупил значительный объем апартаментов под развитие такого направления, как доходные дома.
Кроме уменьшения «метров» девелоперы стараются заманить покупателя массового жилья разными опциями, ранее характерными только для бизнес- и премиум-класса. Повышать качество проектов разными фишками застройщиков вынуждает усилившаяся конкуренция. В итоге в проектах массового сегмента помимо подземных парковок появляются потолки высотой 2,9–3,2 м, панорамное остекление, гостевые санузлы, двор без машин, индивидуальная архитектура, инновационные инженерные решения.
Интересно, что на этом фоне застройщики все реже предлагают покупателям квартиры с внутренней чистовой отделкой. Оно и понятно, покупатели сегодня не такие богатые, чтобы покупать дешевые услуги в виде гарантированного ремонта с отсрочкой. Проще говоря, халтуру. Не секрет, что профессионализм сотрудников госприемки, мягко говоря, оставляет желать лучшего. Это идет вразрез с мировой практикой, где принято сдавать квартиры «под ключ». К сожалению, компании, которые ранее предлагали в Москве качественную отделку (например, шведская «Сканска» или «Интеко» времен Елены Батуриной), ушли со стройрынка. Теперь зачастую внутренняя чистовая отделка жилья — удел наспех сбитых бригад гастарбайтеров из Средней Азии.
Балкон в подарок: больше бонусов
Еще одна тенденция — перетекание части спроса из Подмосковья в Москву. Сегодня покупатели без особых проблем могут найти доступные предложения в столице, в том числе в пределах МКАД (минимальный бюджет покупки в московской новостройке — 2,7 млн руб.). «Перетекание покупателей из Подмосковья в столицу усилилось из-за сближения части столичных проектов по уровню цен с подмосковными новостройками», — пояснила Юлия Сапор.
Хорошим бонусом к такому выбору является внушительный московский пакет соцуслуг, близость к щедрым работодателям и хорошо развитая социальная инфраструктура (школы, детсады, больницы, спортзалы и т.д.).
Тренд №10 — обилие акций и спецпрограмм. По оценкам аналитиков, средний размер скидок в Москве достигает 15%. В Подмосковье можно найти и более привлекательные предложения. Ряд застройщиков, особенно с низкими темпами продаж, готов обсуждать скидки и в индивидуальном порядке. Также девелоперы стимулируют покупателя бонусами в виде квадратных метров (балкон в подарок) и улучшают условия покупки, предоставляя рассрочки (в том числе беспроцентные) до конца строительства.
Последствия рекорда: ценопад продолжится
2016 год стал рекордным для рынка новостроек Москвы. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», объем предложения достиг максимальных показателей за последние годы — 413 корпусов в 170 проектах. По сравнению с предыдущим годом количество корпусов выросло на треть за счет застройки территорий бывших промзон.
В экономклассе доля ЮВАО составляла 66,6%, ЗАО — 32,0%, ЮАО — 1,4%. На юго-востоке 1 «квадрат» в среднем стоит 117,2 тыс. руб., на западе — 164 тыс. Больше всего жилья комфорт-класса строится на юго-востоке, севере и северо-востоке столицы. Дороже всего 1 кв. м комфорт-класса стоит в ЗАО — 165 тыс. руб., а ниже — в ЗелАО (90,9 тыс. руб.). Как признают специалисты, средние цены на московские квартиры в рублевом выражении продолжают ползти вниз: за два года они снизились уже на 19,3% — до 195,9 тыс. руб. за кв. м.
Но руководители Минстроя и столичного стройкомплекса продолжают излучать оптимизм и… предрекают рост цен на жилье. Участники рынка настроены иначе. «Никаких перспектив для роста цен в ближайшее время не наблюдается. По нашим прогнозам, рынок жилья может достичь ценового «дна» только в 2018–2019 годах», — отметил Сергей Шлома из компании «ИНКОМ-Недвижимость».
С ним солидарна руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова: «На рынке жилья Московского региона продолжает сохраняться избыток предложения, которое, как и на рынке нефти, растет вопреки всякой логике. Пока экономика совершенно не располагает к существенному увеличению платежеспособности населения, очевидно, что рынок не сможет поглотить все запланированные объемы при текущем уровне цен. А значит, девелоперам придется снижать стоимость жилья, чтобы продать все построенное. Если так будет продолжаться и дальше, то цены на квартиры могут потерять еще 30–40% к 2020-2021 гг. То есть недвижимость в Московском регионе будет дешеветь в среднем на 10% в год».
По прогнозу эксперта, цены на первичное жилье в «старой» Москве в 2017 году могут упасть до 170 тыс. руб. за метр в среднем (120 тыс. руб. за кв. м в «экономе», 170 тыс. в «комфорте», 240 тыс. руб. в бизнес-классе).