Вплоть до 2008–2010 годов на рынке жилья правили бал большие квартиры. За последние пару лет популярность приобрели студии (в них совмещена кухня и гостиная) и обычные квартиры скромного формата. По мнению управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, микроквартирой сейчас можно считать жилье площадью от 15 до 30 кв. м.
— Доля объектов площадью до 30 кв. м достигает 7%. Однако в разных сегментах и типах жилья ситуация заметно отличается, — объясняет Литинецкая. — Малогабаритные квартиры в новостройках массового сегмента составляют 4% от суммарного объема предложения в данном сегменте, а в бизнес-классе — только 2%. На первичном рынке жилья элитного класса столь небольшие объекты вовсе не представлены. При этом важно отметить, что два года назад (летом 2014 года) их доля в общем объеме предложения в массовом сегменте в Москве не превышала 0,1%.
Микрожилье распространено больше всего в апартаментных комплексах: 18% от общего объема против 3% малогабаритных квартир.
На первый взгляд такое жилище вызывает недоумение: что в нем делать? Гостиная и кухня, больше похожие на небольшую комнатку в обычной квартире, ванная размером с чулан и коридор размером со шкаф. Но по целому ряду причин покупатели начали делать ставку именно на микроформат.
— Квартиры площадью порядка 20 кв. м — кризисный формат, — говорит Мария Литинецкая. — Когда у клиентов нет уверенности в завтрашнем дне, то многие из них предпочитают не рисковать, т.е. отказываются от ипотеки и довольствуются малым, пусть и в ущерб комфорту проживания. Как только рынок недвижимости начнет восстановление, девелоперы, вероятно, снова вернутся к привычной докризисной квартирографии. При этом и уже построенные здания с предложениями квартир по 20–22 кв. м найдут своего покупателя.
Но большая семья с тремя детьми и домашней живностью вряд ли рискнет поселиться в микроквартире. Как объясняют эксперты, в первую очередь мини-формат рассчитан на одиноких людей.
— Квартиры площадью до 30 кв. м чаще всего покупают молодые люди, родители для детей-студентов, бизнесмены, часто бывающие в командировках и рассматривающие такое жилье как альтернативу гостинице. Тем не менее, если в семье два человека, то вряд ли выбор будет сделан в пользу малогабаритной квартиры. Все же покупка недвижимости — долгосрочное вложение, — продолжает Мария.
Как уточняет директор по инвестициям Est-a-Tet Владислав Луцков, «бюджет покупки у молодых семей, как правило, ограниченный, более 50% сделок приходится на наиболее низкий для столицы бюджет покупки — до 5 млн рублей, для Подмосковья — до 3 млн рублей». Кроме того, такое жилье — находка для покупателей, которые только планируют переехать в Москву.
— Мини-форматы позволили столичному рынку в том числе привлечь региональных покупателей, которые имели ограниченный бюджет покупки по московском меркам (2–3 млн рублей), но хотели иметь квартиру в столице в качестве инвестиций, на будущее для детей и т.д., — объясняет Луцков. — С начала уже нынешнего кризиса эта тенденция только усилилась, в том числе и потому, что рынок стал активно пополняться проектами в доступном сегменте (только за год объем предложения в нем вырос в 1,7 раза).
Прогнозы на будущее для тех, кто только задумал обзавестись скромным, зато своим жилищем, — оптимистичные. Аналитики полагают, что формат не исчезнет и после кризиса.
— Вероятнее всего, число проектов с предложением студий будет расти, поскольку общие тенденции рынка это подразумевают — увеличение числа и доли доступных сегментов (где в основном и представлены такие объекты), развитие промышленных зон с застройкой опять-таки низкобюджетными проектами, — отмечает Владислав Луцков.