— Сентябрьский спад покупательской активности — исключительное явление на рынке жилья. В нынешнем году отсутствие традиционного сентябрьского прироста количества покупателей объясняется ровно так же, как и минимальное увеличение активности продавцов: рынок избежал той части отложенного спроса, которая традиционно формируется летом из-за отъезда людей на отдых, — комментирует ситуацию директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.
Минимальным оказался и прирост предложения: плюс 3% относительно августа (41 039 объектов). Средняя цена «квадрата» хоть и незначительно, но снизилась — минус 0,2% за месяц (184,2 тыс. руб.). Сильнее всего подешевели квартиры на юго-западе и востоке столицы — на 0,5% (186,2 тыс. руб. и 158 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно). В центре и на севере Москвы, впрочем, зафиксирован небольшой рост: на 0,1% (382,8 тыс. руб. и 184,7 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно). Самый доступный округ — Зеленоград — подорожал на 2,6%, немного преодолев «круглую» отметку: 101,7 тыс. руб. Если же рассматривать стоимость «квадрата» по сегментам рынка жилья, то «эконом» в среднем оценивается в 161,1 тыс. руб., «комфорт» — в 180,4 тыс. руб., «бизнес» — в 267,2 тыс. руб.
Самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД — 3,1 млн рублей — в сентябре стала «однушка»-студия общей площадью 20 кв. м на 1‑м этаже 14‑этажного панельного дома на ул. Братеевской. Самым дорогим предложением — 766,4 млн рублей — оказался десятикомнатный двухэтажный пентхаус с отдельным лифтом в 10‑этажном доме на Мосфильмовской улице. Общая площадь — 950 кв. м. Планировочное решение предполагает четыре спальни, два кабинета, пять гардеробных, пять санузлов, каминный зал, кухню, гостиную-столовую, бильярдную, два бассейна и две сауны. В распоряжении собственника — две открытые террасы по 350 кв. м, эксплуатируемая кровля площадью 400 кв. м. В цену входит четыре машино-места в собственном подземном паркинге.
Невероятно высокой остается доля продаж со скидкой: 82% сделок совершаются с дисконтом от 8% и выше. Не требуют продавцы и залога. Количество договоров о предоплате в нынешнем сентябре не только не увеличилось относительно августа, но снизилось на 2%. Такая же динамика (минус 2%) отмечается по сравнению с сентябрем прошлого года.
— По нашим оценкам, номинальный объем предложения на московском вторичном рынке жилья в 2016 году превышает актуальные потребности покупателей в четыре раза. По законам рынка и здравого смысла это должно неизбежно спровоцировать существенное снижение цен, на что и рассчитывали покупатели всю первую половину прошлого года, — отмечают аналитики.
Средний срок экспозиции объектов на московском вторичном рынке жилья в сентябре составил 83 дня — на 10,8% (10 дней) меньше, чем в августе. Однако формальное снижение этого показателя нельзя расценивать как устойчивую тенденцию сокращения срока продажи объектов. Напротив, на текущий момент и в целом в нынешнем году он находится на максимальном уровне.
— Характерная особенность сегодняшнего рынка — «синдром разочарованного продавца»: многие собственники уже не верят, что смогут в ближайшее время продать свою жилплощадь, — продолжает Сергей Шлома. — Они недоумевают: «Квартиру смотрят, но за весь год ни одного предложения о покупке!». Все так: покупатель никуда не торопится. Он не спеша ищет идеальный вариант, не чувствуя «дыхания в спину»: ни ажиотажного спроса, ни растущих цен. Заинтересовать нынешнего потребителя может только очевидно привлекательный по своим качественным и ценовым характеристикам объект. Такие лоты реализуются в среднем в течение месяца. Остальные «зависают» в базе на долгое время.
Между тем, как напоминают эксперты «Метриум Групп», мошенники на рынке жилья по-прежнему не скучают. И вот как выглядит рейтинг самых распространенных ошибок при передаче денег на вторичном рынке.
На первом месте — передача денег до или после регистрации права собственности. И вроде бы очевидно, что при наличном расчете нет ничего надежнее, чем банковская ячейка, а при безналичном — безотзывный аккредитив. Посредник в лице банка не позволит покупателю отозвать средства до регистрации права собственности, а также не переведет их продавцу, если регистрация не удастся. Однако как только доходит до дела, участники сделки теряют бдительность. Покупатель уже видит себя хозяином жилья и расслабляется, а продавец настаивает на том, чтобы сначала получить деньги, а затем передать квартиру. В этот момент возрастает риск психологической манипуляции. Обычно самые высокие риски берет на себя та сторона, которая в большей степени заинтересована в договоре.
Второе место в рейтинге ошибок занимает передача денег без расписки. Многие покупатели полагают, что подписание договора свидетельствует о передаче денег, однако единственным способом доказать факт оплаты является только расписка продавца о получении средств. «Такой документ полностью пишется от руки и должен обязательно содержать имена договаривающихся сторон и их паспортные данные (и те же данные свидетелей при их присутствии), цену и описание объекта, дату договора и самой расписки. Расписка поможет избежать самого простого мошеннического трюка, когда злоумышленники фактически получают деньги, но потом отрицают этот факт», — говорят юристы.
Третье — проверка подлинности и количества купюр. В этом случае риски берет на себя продавец. Испорченные банкноты можно, конечно, заменить в банке, но за это придется заплатить комиссию. Еще бóльшая неприятность — получение от покупателя поддельных купюр. Чтобы не допустить расплату фальшивками, необходимо использовать специальные средства проверки их подлинности, которые есть, в частности, в нотариальных конторах или банках. Есть риск недосчитаться заявленной суммы, причем это может произойти как по злому умыслу, так и в связи с простой невнимательностью покупателя. Данной неприятности можно избежать с помощью счетчика купюр, который есть в банке. Таким образом, к получению крупной суммы нужно быть технически подготовленным и не рассчитывать только на собственную внимательность.
Согласие на встречу в небезопасном месте — еще один вроде бы очевидный, но не всегда принимаемый во внимание покупателем фактор риска. «Если вы думаете, что сумма, которой вы располагаете, не является достаточно крупной, чтобы ради нее пойти на дерзкое преступление, то отчаянный преступник рассуждает иначе, — говорят эксперты. — Никогда не проводите сделку в нелюдных местах, у себя дома или у продавца. Относительно людные места (рестораны, торговые центры) также не подходят для передачи средств. Во-первых, в случае грабежа или кражи прохожие и охранники могут не отреагировать на преступление своевременно, а во-вторых, вы можете привлечь внимание других злоумышленников, которые станут случайными свидетелями передачи средств. С собственником квартиры лучше расплачиваться на нейтральной территории. Хороший вариант — банк, поскольку кредитные учреждения, как правило, хорошо охраняются. Кроме того, банковские работники могут стать квалифицированными свидетелями сделки в случае судебного разбирательства».
Ошибка номер пять — передача денег без свидетелей. Если по каким-либо причинам участникам сделки приходится передавать средства напрямую, без посредника в лице банка или нотариуса, договаривающимся сторонам следует пригласить свидетелей. В случае судебного разбирательства они смогут подтвердить факт передачи денег, а также прояснить некоторые детали: место и время передачи денег, добровольность участия сторон. Свидетелей должно быть минимум двое. Они не только присутствуют, но и ставят свои подписи в расписке, иначе впоследствии суд может проигнорировать их показания.
И последняя «глупость» — внесение большой суммы в качестве предоплаты. Покупатель рискует, если эти средства передаются собственнику квартиры до регистрации сделки. Специалисты «Метриум Групп» отмечают, что в подавляющем большинстве случаев договор купли-продажи успешно проходит регистрацию, но этого может и не произойти. Если продажа изначально была организована мошенниками, то покупатель рискует больше никогда не увидеть свой задаток. Поэтому с большой настороженностью следует отнестись к требованию предоплаты, особенно если она составляет значительную часть стоимости (около 50%). Если у продавца нет никакого злого умысла, то предоплата рассматривается скорее как символическое доказательство серьезности намерений покупателя. Как правило, она не превышает 5–10% от цены квартиры.