Последние тенденции
Минувшим летом на столичном строительном рынке эксперты подметили ряд интересных трендов. Во-первых, девелоперы забыли об отпусках и резко увеличили обороты в работе. В июне–августе стартовало 12 новых проектов, выросли новые корпуса в уже реализуемых комплексах. Объем нового предложения составил 307,9 тыс. кв. м, что на 85,8% больше, чем летом 2015 года.
По-прежнему лидером по темпам вывода нового объема остается комфорт-класс: его доля в общем объеме нового предложения увеличилась — с 52,8% до 68,3% на фоне сокращения долей других сегментов, в первую очередь бизнес-класса — с 37,4% до 23,9%. При этом по итогам лета 2016 года доля апартаментов в общей структуре предложения составила 22%.
В сегменте массового жилья панельные дома начинают конкурировать по цене с монолитно-кирпичной застройкой. «В начале нулевых годов многие эксперты прогнозировали, что монолит полностью вытеснит панель, в том числе в сегменте массового жилья, — отмечает аналитик Мария Литинецкая. — Считалось, что характеристики монолитных домов настолько превосходят качество панели, а «морально устаревшее» жилье совсем скоро исчезнет с рынка. Однако использование передовых технологий панельного домостроения позволило разрушить целый ряд стереотипов, связанных с типовым жильем. Темпы продаж в проектах с панельными домами свидетельствуют о высокой конкурентоспособности таких новостроек».
Несколько лет назад, приобретая квартиру в типовом панельном, а не монолитном доме, покупатели могли сэкономить около 30% с каждого квадратного метра. По итогам 1-го полугодия 2010 года средняя стоимость квадратного метра в монолитных домах, построенных по индивидуальным проектам, составляла 157,3 тыс. руб. против 118,3 тыс. руб. за «квадрат» жилья в «панели». В 2016 году цены за 1 кв. м в монолитных и панельных новостройках практически сравнялись, а в некоторых проектах панель стоит даже дороже монолита. Сейчас минимальная стоимость «квадрата» на первичном рынке в монолитной новостройке составляет 81 тыс. руб., а в панельных домах — 86 тыс. руб.
Любопытный факт зафиксирован и на вторичном рынке: за три прошедших летних месяца в Москве объем предложения готового жилья сократился на 8,1%. Если в мае–июне 2016 года в столице на продажу было выставлено 43,2 тыс. квартир, то в августе — 39,7 тыс., подсчитали в компании «Инком-Недвижимость». Подобный спад в последний раз наблюдался пять лет назад. По данным ИРН, средние цены на вторичные квартиры в Москве по итогам лета 2016 года составили 170–175 тыс. руб. за 1 кв. м, в то время как осенью 2014 года они достигали 215 тыс. руб. за «квадрат». «Вторичка» не выдерживает конкуренции с новостройками: последние дешевле, и их очень много. К тому же в Москве все больше нового жилья предлагается с отделкой, что сводит на нет последнее преимущество вторичного жилого фонда.
Дешевые районы
Как признают специалисты, самое дешевое жилье в Москве находится в старых домах рядом с вредными производствами и с плохой транспортной доступностью. По оценке портала «Мир квартир», список самых дешевых районов возглавляют Западное и Восточное Бирюлево. Правда, в последнем возводятся два новых ЖК в Загорье со средней ценой квадратного метра в 139 тыс. руб. и Царицыно–2 со стоимостью квадрата в 87 тыс. руб. Третье место в рейтинге досталось Капотне. Замыкают пятерку Некрасовка и Северное Бутово. Все упомянутые районы имеют устаревший жилой фонд, неблагоприятную экологическую обстановку и сомнительных соседей в виде мусорных полигонов, нефтяных заводов и полей аэрации.
Самое дорогое жилье по-прежнему находится в центре. Например, в Хамовниках стоимость квадратного метра порой превышает 806 тыс. руб. В тройку лидеров с лучшими экологическими показателями вошли районы, расположенные за пределами МКАД: Крюково Зеленоградского округа, поселение Роговское Троицкого округа и район Северный в СВАО. В целом благоприятной экологическую ситуацию можно считать в 20 городских районах.
Лидеры роста
Эксперты из Est-a-Tet определили 20 московских районов, новые квартиры в которых за последний год подорожали как минимум на 10%. На первом месте оказался Мещанский район в центре города: за минувший год усредненная стоимость 1 кв. м на первичном рынке здесь увеличилась в два раза и превысила 1 млн руб. из-за снятия с продаж крупнейшего в районе апарт-комплекса.
Второе место заняло Бибирево, цены в котором увеличились за год на 40%. Здесь стоимость 1 кв. м достигла 181 тыс. руб. — за счет единственной новостройки во всем районе. На третьей строчке разместился Останкинский район с результатом +35,8%, за год цены тут выросли до 161,6 тыс. руб. за 1 кв. м.
В пятерку лидеров также вошли районы Левобережный и Хорошево-Мневники. «Преимущественно прирост средневзвешенной цены в районах объясняется повышением стадии строительной готовности проектов при отсутствии выхода в реализацию новых объемов на ранней стадии строительства. Также высокие показатели прироста цен связаны с изменением структуры предложения — из реализации уходит более дешевое предложение или, напротив, поступают в продажу комплексы классом выше, что способствует росту средней цены предложения», — объяснил руководитель аналитического центра компании Владимир Богданюк.
Планы на октябрь
Риелторы не прогнозируют бурного роста цен на столичные квартиры: они дошли до такого уровня, что отпугивают потенциальных инвесторов. В сентябре «квадраты» немного подорожали. Как отметили аналитики ИРН, индекс стоимости жилья в Москве постепенно дополз до отметки в 175 тыс. руб. за метр, в то время как летом его значения были ближе к 170 тыс. Однако попытки повысить цены вполне могут обернуться последующей стагнацией.
Как считает Сергей Шлома из компании «ИНКОМ-Недвижимость», столичный рынок приходит в некое равновесное состояние, и прежними темпами жилье дешеветь больше не будет. «Сомнительно, что в ближайшие месяцы мы увидим цены предложения ниже тех, что демонстрировала недвижимость весной этого года. В сделках, возможно, будет происходить какое-то дополнительное снижение — с учетом торга. Но не более того. Ценовое «дно» если еще не пройдено, то оно совсем рядом», — полагает эксперт.