Большинство экспертов стараются не драматизировать ситуацию. Но некоторые все же признают, что рынок недвижимости в критическом состоянии — покупателям не на что покупать, продавцам некому продавать. А ведь заинтересованность есть у тех и других — квартирный вопрос был и будет одним из важнейших для людей. И первая и наиболее действенная мера — вмешательство государства. Что и говорить, граждане не очень-то любят, когда правительство пытается залезть в их частную жизнь. Но в данном случае это действие было бы оправданно. Значительное снижение банковских ставок по ипотеке (по примеру западных стран) — реальный способ позволить россиянам улучшить жилищные условия. Не говоря уже о выходе рынка недвижимости из глубочайшего застоя.
— В 5 раз возросло количество банкротств компаний с опытом работы на рынке недвижимости больше 7 лет, — говорит первый зампредседателя комитета Государственной думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елена Николаева. — Снижение процентной ставки ипотеки до 7% позволит увеличить спрос, это выгодно для страны, но невыгодно банкам. Поэтому нужен смелый банк, который первым решится на это.
— Действительно, объем предложения новостроек массового сегмента в последние годы растет огромными темпами. В 2014 году он увеличился по отношению к предыдущему году на 34%, в 2015-м — на 79%. С начала текущего года этот показатель вырос на 8,4%, — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Интересно, что в первом полугодии на снижение процентов пошли коммерческие, а не государственные банки. На первичном рынке недвижимости действуют кредитные программы от 8–9% годовых, тогда как официально государство субсидирует ставку только до 12%. Ситуацию со спросом нельзя назвать критической, однако важно отметить, что покупатель ушел в более доступные сегменты жилья и стремится максимально снизить объем затрат на покупку. Часть клиентов перетекла из Подмосковья в Москву, поскольку минимальные бюджеты покупки в столице и Московской области практически сравнялись.
Рекордные объемы предложения усиливают конкуренцию между застройщиками, которая проявляется в качественном улучшении проектов, скидках, акциях и, конечно, снижении цен, продолжает эксперт. Средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте за первое полугодие 2016 года снизилась на 4%. «Возможности поддержки рынка по данному направлению не исчерпаны, и в этом контексте все будет зависеть от движения ключевой ставки Центробанка, — полагает Литинецкая. — Дело в том, что банки не могут выдавать ипотечные кредиты по ставкам, которые ниже, чем ставка на межбанковском рынке, где они сами занимают деньги. Иначе они будут работать себе в убыток. А эта ставка находится в прямой зависимости от ключевой ставки Центробанка. Ее июньское снижение на 0,5% не оказало влияния на ипотечный рынок — это слишком незначительное изменение, которое не способствует удешевлению кредита, все еще остающегося дорогим. Если в Европе можно получить ипотеку под 2–5% годовых, то в России кредит в два-три раза дороже. Кстати, снижение ключевой ставки поможет и застройщикам снизить расходы на привлечение и обслуживание кредита под строительство жилья». «Ожидаю, что к концу следующего года даже без господдержки ставки по ипотеке будут около 8%», — говорит финансовый аналитик «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин.
— Мы провели исследование, целью которого было установить, какой процент семей в конкретном регионе может позволить себе улучшить жилищные условия, например, переехать из однокомнатной в двухкомнатную квартиру, — рассказывает руководитель отдела аналитики CENTURY 21 Россия Кирилл Котриков. — В Москве 22% семей из трех человек (двое работающих и иждивенец) могут позволить себе улучшение жилищных условий с использованием ипотеки. 44,6% семей, состоящих из двух работающих, также могут позволить улучшить свои жилищные условия. Это говорит о том, что у рынка есть скрытый потенциал, и с ним нужно работать. Другой вывод говорит о том, что изменение ипотечных ставок на разумные 1–3% существенно не меняет ситуацию с доступностью улучшения жилищных условий (об этом говорит и ряд смежных исследований других организаций). Существенно меняет ситуацию значительное снижение процентной ставки — например, вдвое (что нереально в условиях экономики России).
Специалисты ипотечного центра компании Est-a-Tet рассчитали, что в массовом сегменте платежи по ипотеке примерно в два раза превышают арендные ставки. По итогам первого полугодия 2016 года средний бюджет покупки однокомнатной квартиры в экономклассе составил 5,9 млн рублей. По программе ипотеки с господдержкой минимальная процентная ставка на текущий момент предлагается в «Сбербанке России» — от 11,4% с первоначальным взносом от 20% и максимальным сроком кредитования — 20 лет. «Если брать во внимание такие условия кредитования и средний бюджет покупки, то размер ежемесячных выплат для однокомнатной квартиры (при взносе в размере 20% от стоимости квартиры) составит 50,1 тыс. рублей в месяц. Если брать кредит по стандартной ипотечной программе, где минимальная ставка сейчас составляет 12,9%, а первоначальный взнос начинается от 15%, размер ежемесячных выплат будет равняться 58,5 тыс. рублей, — говорят аналитики. — Если рассматривать двухкомнатную квартиру в массовом сегменте со средним бюджетом покупки 9,1 млн рублей, размер ипотечных выплат по программе с господдержкой составит 77,3 тыс. рублей в месяц, а по стандартной программе — 90,2 тысячи. При этом, поскольку по условиям программ субсидированной ипотеки размер кредита не должен превышать 8 млн рублей, первоначальный взнос для двухкомнатной квартиры должен составлять не меньше 35% от полной стоимости квартиры».
Мера номер два — весьма неприятная для застройщиков, но вполне себе эффективная, — снижение стоимости квадратного метра. Безусловно, за последние 2–3 года ценовой пузырь сдулся, но не настолько, чтобы позволить людям покупать жилье без жесткой экономии на всем остальном. По данным ВЦИОМ, уже больше 30% населения России начали экономить на покупках, в том числе на продуктах питания. И одна из основных проблем, с которыми сейчас столкнулся рынок недвижимости, — нежелание покупателей брать на себя долгосрочные кредитные обязательства. «Сейчас уже есть девелоперы, которые на начальной стадии продаж предлагают квартиры ниже их себестоимости. Однако это скорее тактический маневр для привлечения покупательского интереса на старте продаж, нежели долгосрочная стратегия. Такие примеры на рынке единичны, и едва ли они станут массовыми, иначе это будет означать кризис в отрасли», — утверждает эксперт «Метриум Групп».
— Спад сохраняется в основном за пределами Москвы. Отдельные наименее ликвидные квартиры в домах — первые этажи, большие площади, могут продаваться ниже себестоимости, — констатирует ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.
— Больше года на рынке недвижимости наблюдается дисбаланс. Из-за особенностей техпроцессов объемы ввода заметно превышали спрос. Однако, как и ожидалось, номинального снижения цен в рублях практически не наблюдалось. В отличие от кризиса 2008–2009 годов девелоперы по большей части не были чрезмерно перекредитованы, и с их стороны не наблюдалось демпинга. Напротив, ряд игроков нарастили рентабельность даже на фоне сокращения продаж за счет фокусировки на более прибыльных направлениях деятельности, — говорит Тимур Нигматуллин. — Во втором полугодии 2016 года я ожидаю несущественного роста рублевых цен и спроса за счет покупателей в ипотеку, в том числе на фоне реализации программы с господдержкой. Уже сейчас доля таких сделок превышает 45–50% от продаж.
— Многие потенциальные покупатели ошибочно ждут дальнейшего падения цен, что серьезно сдерживает спрос, — считает управляющий партнер компании M9 Development Максим Морозов. — Но крупным девелоперам нет никакого смысла дальше снижать цены, им проще подождать лишние несколько месяцев. Поэтому ни о какой продаже по себестоимости, а уж тем более ниже нее речи быть не может. Это просто фантастический сценарий. На такое могут пойти только маленькие компании в самом крайнем случае. Дополнительное накапливание предложения, конечно, будет давить на цены, но сильного падения не будет.
Меру номер три можно описать примерно так: сдай потенциальному покупателю квартиру в аренду или посели его на несколько месяцев вообще бесплатно. Нет, ну есть же тест-драйв автомобилей — так почему бы не перенести этот опыт на рынок жилья?
— Это достаточно эффективная мера. Мы вполне допускаем, что такой способ привлечения покупателей начнет распространяться в ближайшее время, — говорит Кирилл Котриков.
— В борьбе за покупателя застройщики существенно наращивают качественные характеристики жилья, — рассказывает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — К примеру, в сегменте комфорт-класса новые проекты сегодня выводятся с подземным паркингом, разнообразными планировочными решениями, архитектурными концепциями, уровень которых ранее соответствовал только проектам бизнес-класса. Кстати, хочу отметить, что политические процессы в последнее время перестали оказывать сколько-нибудь заметное влияние на рынок. Во-первых, люди устали постоянно соразмерять свои действия с развитием ситуации. А во-вторых, жизнь постоянно требует решения простых житейских вопросов, связанных с рождением детей, свадьбами и разводами и, соответственно, покупкой, продажей или разменом жилья. И эти потребности остаются неизменными независимо от выборов в Думу, западных санкций и антисанкций. Единственное, на чем может сказываться политическая нестабильность, так это на количестве инвестиционных сделок, доля которых за последние два года снизилась во всех сегментах рынка.
В общем, пожив в уютной благоустроенной квартире, привыкнув к месту и соседям, клиент с высокой вероятностью захочет ее приобрести. Другое дело — позволят ли материальные возможности?..
— Во втором полугодии 2016 года ситуация, скорее всего, останется прежней. Неизвестно, на сколько хватит покупательской активности (сбережения имеют особенность заканчиваться), доходы населения падают и, по прогнозам Центробанка и правительства, продолжат сокращаться до 2019 года. Рынок, возможно, начнет оживляться лишь к концу 2019 года, — считает Кирилл Котриков.