Специалисты сделали ценовой обзор основных черноморских курортов на пике сезона и сравнили, как изменились цены на квартиры.
Самым дорогим в Крыму, по данным федерального портала «Мир квартир», оказался квадратный метр в Форосе. На рынке новостроек он стоит 169 тысяч рублей, а среднее предложение эксперты оценивают в 10,9 млн руб. — на уровне московского эконом-класса. На втором месте по цене ожидаемо оказалась Ялта: квадратный метр — 156 тысяч рублей, средняя цена жилья — 13,8 млн. Не намного отстает Гурзуф: 146 тысяч и 13,2 млн рублей соответственно.
В тройку недорогих населенных пунктов в сегменте новостроек входят три города. В Керчи квартиру можно купить по цене чуть больше 60 тысяч рублей за квадратный метр, ее средняя стоимость составляет 3,3 млн рублей. В Феодосии «квадрат» также немного превышает 60 тысяч рублей, но за счет больших метражей жилье обойдется дороже: в 4,2 млн. Новостройки в Саках оцениваются еще немного дороже: 65 тысяч руб./кв.м и 4,8 млн рублей — средняя стоимость квартиры.
На первичном рынке Краснодарского края лидирует, что неудивительно, Сочи: 82 тысячи рублей за квадратный метр и 5,3 млн рублей за квартиру. В Красной Поляне ценник на новостройки чуть ниже: 70 тысяч за квадратный метр, 4,5 млн рублей за квартиру. Самым дешевым оказался город Туапсе: 51 тысяча рублей за «квадрат», 1,8 млн за квартиру.
На вторичном рынке Черноморского побережья России, как и на первичном, лидирует Форос. Квадратный метр здесь стоит 193 тысячи, средняя цена предложения составляет 15,1 млн руб. Отстает от Фороса даже Ялта с ее элитной недвижимостью: 158 тысяч руб./кв.м, 13,9 млн рублей за жилье. «В Форосе, самой южной точке Крыма, квартиры недешевы. Например, одно из самых дорогих предложений Крыма — пентхаус в бухте Ласпи с панорамным видом на море за 134,7 млн рублей. В Ялте есть предложения и дороже, но там средняя цена уравновешивается совсем дешевыми объектами, которых в Форосе нет», — комментирует генеральный директор портала Павел Луценко.
Самое дешевое жилье от собственников в Крыму — в местечках Джанкой (39 тысяч руб./кв.м и 1,5 млн в среднем за квартиру), Щелкино и Бахчисарай (в обоих пунктах — 53 тыс. руб. за квадратный метр и 2,7 млн руб. — в целом).
В Краснодарском крае Красная Поляна намного опередила Сочи: метр вторичных квартир стоит 105 тысяч рублей, а средний лот — 8,2 млн. В Сочи — 84 тысячи руб./кв.м и 5,3 млн — квартира. В недорогом Туапсе квартиру на вторичном рынке можно приобрести из расчета 55 тысяч рублей за квадратный метр, заплатив в среднем 2,9 млн.
Впрочем, подорожали к лету квартиры далеко не во всех городах побережья. Причем разные методики расчетов дают не всегда совпадающие результаты. Так, по оценке «Мира квартир», в сегменте новостроек больше всего поднялся в цене Южный берег Крыма. В Ялте квадратный метр вырос на 25%, в Алуште — на 15,8%, в Гурзуфе — на 7,8%, в Форосе — на 5,3%. Есть и те, что подешевели. Например, Евпатория и Алупка потеряли в цене метра по 4,3%, а Коктебель — 4%. «Это значит, на рынок вышли новые объекты с более низкой ценой на начальном этапе, что и снизило средний показатель. Но не нужно сбрасывать со счетов и то, что покупатель голосует рублем: там, где плохо с благоустройством пляжей, чистотой, инфраструктурой и сервисом, квартиры покупают неохотно, и цены не растут», — говорит Павел Луценко.
В Краснодарском крае, согласно тем же расчетам, на первичном рынке цены подняли Геленджик (+13,4%), Сочи (+7,2%) и Туапсе (+1,7%). Подешевели Анапа (-7,8%) и Красная Поляна (-5,8%). Последний курорт хоть и позиционируется как круглогодичный, но воспринимается больше как зимний, горнолыжный, поэтому здесь и сезонность обратная: летом цены падают, зимой — растут.
— Мы проводили расчеты с исключением дублирующих объявлений на дорогие квартиры — такие дубли приводят к искажению статистики цен в большую сторону, — говорит ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. — Согласно нашим расчетам, в городах Крыма отмечено снижение стоимости жилья — ни в одном из них за год не произошло существенных улучшений, которые могли бы вызвать рост цен. Наоборот, спад «волны оптимизма» привел к снижению цен после бурного роста в предыдущие годы. Аналогичный эффект (резкий рост после оптимистичных новостей и событий с последующим спадом) наблюдался и в Новой Москве, и в постолимпийском Сочи. Ялта в Крыму остается самым дорогим крупным населенным пунктом, но цены и там снизились — на 3,5% за год и остаются ниже 100 тысяч рублей за кв. м. Возобновление роста цен на жилье в Крыму возможно не ранее ввода в строй моста через Керченский пролив.
На фоне охлаждения интереса к Крыму и спада туристического потока в Крым вновь стали расти цены в городах на Черноморском побережье Краснодарского края — интерес к ним возрос. Максимальный рост в Сочи — 7%. На фоне экономического спада в стране это очень хороший показатель. В целом по стране жилье в приморских городах продолжает дешеветь — и только на Черноморском побережье Краснодарского края за год цены выросли.
— Рост цен в большинстве городов Краснодарского края объясняется высоким спросом и желанием состоятельных людей, с одной стороны, купить себе квартиру для летнего отдыха, чтобы не снимать жилье. Второй момент — это инвестиции в недвижимость на выгодном направлении, потому что из-за роста евро и доллара российские курорты будут привлекать все больше людей, и спрос на квадратные метры здесь может расти, даже несмотря на кризис. Этим объясняется и рост спроса на жилье в Ялте, в которой исторически отдыхает много богатых людей, — поясняет первый вице-президент ОПОРЫ России Павел Сигал. — В цене прибавили наиболее раскрученные города, которые вкладывают значительные средства в свое продвижение. Сочи растет в цене за счет того, что его осваивают ведущие российские компании в сфере недвижимости и они ведут активный пиар этого направления, то есть поддержка идет из корпоративного сегмента.
— В последнее время требования российских туристов сильно выросли, поскольку очень многие были на зарубежных курортах и стали более требовательны к инфраструктуре. Именно это является главным фактором, определяющим динамику цен на жилье в курортах региона, — считает управляющий партнер девелоперской компании M9 Development Максим Морозов. — Там, где есть хорошее соотношение стоимости и уровня развития инфраструктуры, происходит активизация спроса и, как следствие, рост цен. Если же рынок очень сильно перегрет, идет снижение покупательской активности. В этом году потенциал роста цен уже исчерпан, и ближе к осени рынок начнет «проседать». К октябрю-ноябрю цены стабилизируются, и это лучшее время, чтобы подобрать какие-либо объекты по привлекательной стоимости.
Финансовый аналитик «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин считает, что не стоит придавать особого значения динамике цен в разрезе по регионам. «На фоне ослабления рубля (а значит, изменения туристических потоков и спроса на жилье на побережье) и некоторых других факторов наблюдается тренд по строительству недвижимости комфорт-класса в некоторых районах Черноморского побережья. Таким образом, может наблюдаться и рост средних цен на первичке, — поясняет аналитик. — При этом цены на жилье одного и того же класса в целом по рынку показывают околонулевую динамику (0,1%). С одной стороны, давление оказывают высокие ставки по ипотеке. С другой — не спешат покупать и «инвесторы» для последующей сдачи, поскольку на фоне снижения реальных доходов населения арендные ставки находятся под давлением. На горизонте года жду умеренного роста цен на первичку в пределах 2–5% на фоне снижения ключевой ставки Центробанка и, соответственно, ипотечных ставок.
— При покупке приморской недвижимости важно спрогнозировать, как ее использовать в долгосрочной перспективе и как до нее добираться, с учетом роста транспортных расходов, будь то авиаперелеты или путешествие на автомобиле (в том числе по платным дорогам). Поэтому для отдыха одну неделю в году разумней арендовать курортную недвижимость, — рекомендует Александр Пыпин. — В Крыму как нигде важна юридическая составляющая: до сих пор многие процессы и документы, связанные со сделками с недвижимостью, не приведены в порядок, что повышает риск расторжения сделок.