Впрочем, судить о стоимости жилья только по территориальному расположению нельзя. Так, «квадрат» в новом доме в Котельниках (юго-восток) оценивается в 111 тысяч рублей, а в Лобне (север) — в 54 тысячи рублей. С чем связана такая разница в стоимости жилья?
— Распределение цен между направлениями определялось и определяется экологией, степенью урбанизации, престижностью. А престижность складывалась веками. Традиционно направление на северо-запад (на Петербург, в Европу, расселение элиты) было самым дорогим по уровню цен как на вторичном рынке, так и в новостройках, а юго-восточное (Азия, места набегов кочевников, рабочие окраины) — самым дешевым, — поясняет ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. — При этом на северо-западе есть престижные и дорогие новостройки, однако часть из них находится вне зон урбанизации — ближе к природе. На востоке и юго-востоке новостроек подобного уровня просто нет, поскольку на них нет спроса. Плюс к тому нет территорий с сочетанием транспортной доступности и экологии, где их можно было бы построить.
Руководитель отдела аналитики CENTURY 21 Россия Кирилл Котриков добавляет, что на данный момент определяющим показателем является доступность Москвы с ее рабочими местами.
Развитие транспортной инфраструктуры вносит коррективы в цены на типовые новостройки. Так, открытие станций метро рядом с Люберцами, Реутовом, в Котельниках привело к резкому росту цен на новостройки в последние годы. В результате в этих городах новостройки стали дороже, чем их аналоги на северо-западе. Однако города восточнее и южнее ближнего пояса — существенно дешевле. Так что даже внутри одного направления ситуация неоднозначная: где-то относительно дешево, а где-то непомерно дорого.
«Количество новостроек, выставленных на продажу на первичном рынке Московской области в марте 2016 года, за месяц увеличилось на 0,8% и составило 385 адреса, — говорят специалисты информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест». — В первом квартале 2016 года объем предложений на рынке новостроек Подмосковья сократился на 11%. Это связано со сдачей объектов госкомиссии в конце года и с общим снижением количества новых объектов, которые выходят на рынок области».
По данным риелторов, в панельных домах цена квадратного метра сократилась за три последних месяца на 7,8% и составила 78 068 руб./кв.м, в кирпичных — на 5,2% (72 777 руб./кв.м), в монолитных — на 1,5% (82 661 руб.).
«Квадрат» в однокомнатных квартирах подешевел на 4,3% (84 128 руб./кв.м), в «двушках» — на 4,1% (77 343 руб.). Снижение в трехкомнатных квартирах достигло 2,4% (75 809 руб./кв.м), в многокомнатных — 0,5 % (78 790 руб.).
В марте 2016 года средняя стоимость квартир составила 4 696 515 рублей. За минувший месяц она сократилась на 3,7%, за квартал — на 5,7%, за год — на 9,6%.
— По итогам IV квартала прошлого года средняя цена за 1 кв. м общей площади новостроек «улучшенного качества» в Московской области составляла 80 тыс. руб. (для сравнения: в столице ровно в два раза больше — 160 тыс. руб.), — говорит финансовый аналитик «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин. — На мой взгляд, в 2016 году рублевые цены на жилую недвижимость в России (и в частности в Московском регионе) останутся неизменными — из-за продолжающегося падения доходов населения. Инвестиции в недвижимость сейчас явно не выглядят привлекательными. Даже с учетом сдачи в аренду доходность на вложенный капитал будет заметно ниже вклада в крупном банке.
Средняя цена квадратного метра в подмосковных новостройках еще в мае 2013 года составляла 2200 долларов и держалась на этом уровне с небольшими колебаниями больше года. В конце августа 2014-го началось резкое падение: за пять месяцев стоимость «квадрата» соскочила до 1200 долларов. К апрелю 2015-го, впрочем, цена плавно выросла до 1600 долларов, но затем поползла вниз. Уже в январе 2016-го квадратный метр достиг минимума — 1000 долларов. Сейчас его стоимость зафиксирована на уровне 1200 долларов. Цены же в национальной валюте за этот период почти не изменились — эксперты говорят о колебаниях между 70 тыс. и 80 тыс. руб.
— В ближайшее время продолжится медленное снижение цен на вторичном рынке Московской области. Ему будет способствовать массовый переход на вторичный рынок бурно сдававшихся в последний год новостроек, которые зачастую покупали в инвестиционных целях, — говорит Александр Пыпин. — В то же время на первичном рынке уже начал сокращаться объем предложения, а темпы вывода новых проектов сократились в два раза. Таким образом, к концу 2016 года из-за снижения объема предложения и роста в его структуре объектов на высокой стадии готовности средние цены могут не только стабилизироваться, но и начать медленный рост.
Нарастает конкуренция между объектами Москвы и области, поскольку в промышленных зонах и на окраинах Москвы активно выводятся на продажу дешевые объекты с небольшими квартирами, сопоставимыми по цене с квартирами (пусть и более просторными) в объектах ближнего Подмосковья. Так, по мнению Тимура Нигматуллина, определенный интерес представляет недвижимость в столичных районах вблизи реконструируемого Малого кольца железной дороги.
— По нашим данным, цены на жилье в Подмосковье стагнируют, по сравнению с прошлым годом упали на 5–7%. Это связано как с падением платежеспособного спроса, так и с увеличением конкурентных преимуществ новостроек Москвы и Новой Москвы, — говорит Кирилл Котриков. — На 2016 год есть два прогнозных сценария. Первый — медленное сползание цен на те же 5%. Второй — стабильность: цены останутся на прежнем уровне, с небольшими колебаниями (в том числе сезонными) в течение года. Я бы посоветовал обратить внимание на выгодные условия ипотеки (в том числе с учетом предложения от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) для приобретения квартиры экономкласса в пределах Москвы.
Цены на новостройки в городах Московской области
Город / Средняя цена 1 кв. м, руб.
Котельники 111 125
Реутов 98 868
Люберцы 89 472
Мытищи 89 337
Красногорск 87 961
Видное 83 449
Долгопрудный 79 816
Апрелевка 79 441
Химки (в т.ч. Сходня) 79 365
Королев 74 083
Железнодорожный 73 648
Балашиха 73 396
Лыткарино 71 963
Одинцово 71 279
Подольск 67 879
Жуковский 67 222
Климовск 64 305
Домодедово 62 662
Ивантеевка 62 440
Щелково 61 930
Пушкино 60 915
Истра 60 841
Раменское 60 249
Звенигород 59 029
Электросталь 56 347
Ногинск 54 545
Лобня 53 998
Серпухов 48 855
Ступино 46 788
Бронницы 42 242
Источник: ЦИАН.