— Покупатели сегодня как никогда ограничены при выборе квартиры конкретной суммой. Такие критерии покупки, как инфраструктура, архитектура и другие характеристики, отходят на второй план, — говорит генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. — 70% звонков в офис продаж поступает от клиентов, которые сразу объявляют максимальный бюджет, например в 3 млн рублей. И если предложить ему аналогичную квартиру, к примеру, за 3,2 млн рублей, человек начинает метаться. Ему приходится пересчитывать всю свою экономику и переоценивать риски. Это приводит к увеличению времени на принятие решения, сомнениям и в итоге с вероятностью 80% — отказу от приобретения жилья.
Вот и получается: жилищные проблемы существуют у тысяч семей, а материальные возможности для их решения есть у единиц. Многие девелоперы идут на существенное снижение цен, работая иногда даже ниже рентабельности. В основном демпинг касается самых дешевых предложений. Переосмыслив экономическую ситуацию, коммерсанты решили: лучше выйти в ноль, чем не продавать квартиры вообще.
За два года себестоимость выросла примерно на 20%. Сейчас цена одного квадратного метра «коробки» с инженерией составляет 33–37 тысяч рублей. Плюс еще примерно столько же (30–40 тысяч руб.) стоит социальная инфраструктура, благоустройство территории, налоги, страховка, подключение к коммуникациям. Считаем: себестоимость квадратного метра обходится в 63–77 тысячи рублей. Для сравнения: два года назад она редко превышала 60 тысяч, а нижняя грань составляла 50 тысяч рублей.
От курса доллара в первую очередь зависит стоимость фасадов и инженерного оборудования, которые закупаются преимущественно за рубежом. В любом случае цены российских поставщиков реагируют на рост стоимости импортных составляющих. По подсчетам экспертов, за год цены на них выросли на 30–40%, пропорционально росту курса доллара. Со стройматериалами (бетоном, арматурой) дело обстоит лучше. 50–60% их объема обеспечивают российские поставщики, поэтому скачки валют фактически не отразились на уровне цен.
— На мой взгляд, при длительной тенденции укрепления рубля стоимость импортных стройматериалов скорректируется пропорционально курсу доллара, — рассуждает Евгения Акимова. — Однако это не снизит себестоимость уже активно строящихся объектов, которые будут сданы до конца года. Застройщики вынуждены закупать фасады и инженерное оборудование по высокому курсу, поскольку нет возможности ждать снижения цен. А вот девелоперы новых проектов, находящихся на нулевой стадии строительной готовности, вероятно, действительно сократят расходы: рубль укрепится, и договоры о поставке стройматериалов будут заключаться по новому, более выгодному курсу.
Как ни странно, власти не спешат смягчать требования к застройщикам. «В 2012–2013 годах, когда мы получали разрешительную документацию, были одни требования. Сейчас власти обязуют застройщиков строить в два раза больше детских садов, школ и прочей социальной инфраструктуры, — делится опытом директор крупного проекта в Московской области Игорь Козельцев. — На самом деле такое жесткое регулирование со стороны правительства уже не требуется, поскольку сам покупатель диктует условия для жилья, которое он покупает. И мы не готовы выполнять требования чиновников в текущих сложных условиях и без преференций со стороны правительства».
Дополнительных возможностей для сокращения себестоимости строительства уже практически нет. Остается одно — строить жилье самого простого, экономического класса. «Проблема заключается в том, что в условиях жесткой конкуренции девелоперы не могут упростить проект без ущерба для спроса, — подводит итог Евгения Акимова. — Но в случае серьезного ухудшения качественных характеристик клиент, скорее всего, откажется от вложений в такой жилой комплекс. Поэтому строительство «голого» эконома может дать обратный эффект, вызвав отрицательную реакцию».
По данным Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, за год средняя площадь приобретаемой в массовом сегменте квартиры сократилась на 6,1%, средний бюджет покупки — на 6,3%. «Тенденция по сокращению площадей приобретаемых квартир напрямую связана с ограничением бюджета покупки. Люди стараются зафиксировать свои активы, а не ждать и продолжать копить на большую квартиру. Поэтому так выросла популярность студий, однокомнатных и компактных двухкомнатных квартир, которые дают возможность вложить пусть и небольшую сумму денег в недвижимость или взять не сильно отягощающую семейный бюджет ипотеку», — отмечает руководитель Аналитического и консалтингового центра Владимир Богданюк.
Бессменного лидера первичного рынка — бизнес-класс — потеснил «комфорт». «Если в конце 2014 года доля бизнес-класса составляла 45,5%, а комфорт-класса — 28,5%, сейчас соотношение классов сместилось в сторону более доступного предложения: на комфорт-класс приходится 40,2%, на бизнес — 42%, — приводят цифры аналитики. — Впервые за последние пять лет мы увидели на первичном рынке Москвы проекты комфорт-класса в пределах МКАД со средней ценой предложения 150 тыс. рублей за квадратный метр. Для сравнения: средняя цена в эконом-классе по итогам 2014 года была на уровне 170,7 тыс. рублей за кв. м. Бюджеты покупки тоже имеют тенденцию к сокращению. Сравните: среднестатистическая покупка в комфорт-классе по итогам первого квартала 2014 года составила 14,7 млн рублей, в 2015-м — 9,5 млн рублей, в 2016-м — уже 8,9 млн рублей».
Сейчас на первичном рынке реализуются предложения, которые еще полгода назад риелторы называли диковинкой. Например, двухкомнатная квартира в новостройке рядом со станцией метро в границах МКАД стоит 6 млн рублей. Еще в 2014 году нельзя было купить в Москве стандартную однокомнатную квартиру (не беря в расчет студии и малогабаритки) дешевле чем за 4 млн рублей, а двухкомнатную — за 5,6 млн рублей. Причем речь тогда шла исключительно о жилье, расположенном за Московской кольцевой.